Commercial Lease Cession Dispute and Landlord's Right of First Refusal

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 9 février 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 6 février 2013, pourvoi n° 11-24.708), que, le 27 septembre 2001, Mme B... a donné à bail en renouvellement à Paul Y... des locaux à usage commercial ; que celui-ci est décédé le [...] , en laissant pour lui succéder son épouse, Monique A..., usufruitière de la totalité des biens existants, et ses trois enfants, Anne, Jean-Marie et Frédéric, nus-propriétaires indivis ; que, le 13 janvier 2009, Monique Y..., immatriculée au registre du commerce et des sociétés a notifié à Mme B... une cession déspécialisation pour cause de retraite au prix de 200 000 euros, visant l'article L. 145-51 du code de commerce ; que, par acte du 11 mars 2009, Mme B... a fait connaître son intention de racheter le fonds ; que les actes n'ont pas été signés ; que Mme B... a assigné en nullité de l'acte du 13 janvier 2009 les consorts Y..., qui, reconventionnellement, ont demandé de déclarer parfaite, depuis le 11 mars 2009, la cession du droit au bail entre Mme B... et eux-mêmes, aux conditions fixées par une promesse de vente qu'ils avaient signée avec des tiers le 25 novembre 2008 moyennant un prix 200 000 euros, et la réparation de leurs préjudices ;

Sur la nullité du pourvoi formé au nom de Monique A... veuve Y... :

Attendu que, Monique A... étant décédée le [...] , le pourvoi formé le 7 avril 2017 est nul en ce qu'il a été formé en son nom ;

Sur le premier moyen :

Vu les articles L. 145-51 du code de commerce ;

Attendu que, pour rejeter la demande des consorts Y... en réalisation forcée de la cession entre eux-mêmes et Mme B..., l'arrêt relève que les preneurs ne justifient pas de la réalisation des conditions suspensives stipulées dans le compromis du 25 novembre 2008 et retient que Mme B... ne peut être condamnée à régulariser l'acte de cession dont les conditions prévues par les parties en mars 2009 ne sont pas remplies ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs tirés de la réalisation des conditions suspensives de la promesse de cession conclue avec un tiers, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne la cassation, par voie de conséquence, de la disposition qui est critiquée par ce moyen ;

PAR CES MOTIFS :

Déclare nul le pourvoi en ce qu'il a été formé au nom de Monique Y... ;

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en nullité de l'acte intitulé "notification au bailleur d'une cession de fonds de commerce contenant déspécialisation pour cause de retraite du preneur" signifié à Mme B... le 13 janvier 2009, l'arrêt rendu le 9 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;

Condamne Mme B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme B... et la condamne à payer à Mme Anne, MM. Jean-Marie et Frédéric Y..., la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat aux Conseils, pour Mme Anne Y... et MM. Frédéric et Jean-Marie Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts Y... de leurs demandes tendant à voir déclarer la cession de droit au bail entre les consorts Y... et Mme B... parfaite depuis le 11 mars 2009, aux conditions fixées par le compromis du 25 novembre 2008 et plus précisément au prix de 200 000 euros et condamner Mme B... à payer ladite somme en principal aux consorts Y... outre intérêts légaux à compter du 11 mars 2009 ;

AUX MOTIFS QUE Sur la validité de l'acte du 13 janvier 2009 : Aux termes des dispositions de l'article L. 145-51 du code de commerce, lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribué par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification, (

). La priorité de rachat dont bénéficie le bailleur en application des dispositions susvisées est signifiée en l'espèce aux consorts Y... par acte d'huissier en date du 11 mars 2009 à la demande de Marie Dominique B..., par lequel elle offre de payer le prix de cession tel que notifié dans l'acte signifié soit la somme de 200 000 euros. Le prix de 200 000 euros n'est pas sans contrepartie puisqu'il a pour objet l'achat du fonds de commerce en cause y compris le droit au bail. Marie Dominique B... ne justifie pas de l'obligation de prise en charge des travaux de réfection des lieux par les consorts Y..., le refus de prise en charge non contestée par ces derniers ne peut être de nature à supprimer la cause de ce contrat ni son économie, le prix convenu ayant pour contrepartie le droit au bail comme mentionné.

L'acte notifié le 13 janvier 2009 en application de l'article susvisé offre au bailleur une priorité de rachat aux conditions mentionnées dans la signification et dans un délai de deux mois, soit en l'espèce à compter du 13 janvier 2009 soit jusqu'au 13 mars 2009 et donc malgré la date de passation de l'acte authentique prévue le 15 février 2009 puisqu'effectivement exercé en l'espèce par l'acte d'huissier susvisé en date du 11 mars 2009, la mention du 15 février 2009, soit avant l'expiration du délai légal de deux mois n'a pas fait obstacle à l'exercice du droit de priorité du bailleur et ne peut par conséquent justifier de la nullité l'acte.

Le défaut de notification à la bailleresse du compromis de cession du fonds de commerce n'est pas une condition de validité de l'offre faite au bailleur en application de l'article L. 145-51 du code de commerce, et ce bien que mentionnée par le compromis en date du 25 novembre 2008. L'acte notifié le 13 janvier 2009 pouvait être valablement notifié à la bailleresse par la seule Monique A... veuve Y... en qualité d'usufruitière du droit au bail puisqu'immatriculée depuis le 7 avril 2003 au registre du commerce et des sociétés pour le fonds qu'elle exploite dans les lieux loués et justifiant de l'accord des nus propriétaires au vu de l'attestation de ces derniers produite aux débats et dès lors conformément à l'article L. 145-51 du code de commerce.

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-1 III du code de commerce si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie du statut des baux commerciaux même en l'absence d'immatriculation de ses coïndivisaires non exploitants du fonds. La qualité de commerçant immatriculé n'est requise qu'en la personne des membres de l'indivision successorale qui exploite le fonds dans l'intérêt des indivisaires, soit en l'espèce de Monique A... veuve Y... qui en justifie, permettant dès lors l'application du statut des baux commerciaux et y compris l'article L. 145-51 du code de commerce et malgré l'absence d'immatriculation des trois enfants du défunt en leur qualité de nus propriétaires.

Selon acte notarié en date du 9 juin 2009, il est constaté que suite à l'acte d'huissier en date du 11 mars 2008 par lequel Marie Dominique B... a exercé son droit de priorité en vue de l'acquisition du droit au bail au prix de 200 000 euros, malgré sommation en date du 26 mai 2009 de réaliser l'acte de vente, elle n'a pas comparu obligeant le notaire chargé de la réalisation de l'acte à dresser ce jour un procès-verbal de carence. Il n'est pas contesté par Marie Dominique B... de l'obtention des fonds à cette date pour procéder à cette acquisition et conformément à l'attestation notariale produite aux débats en date du 11 mai 2009 faisant état de la disponibilité des fonds.

Le refus de régulariser l'acte le 9 juin 2009 par Marie Dominique B... ne peut être justifié par l'importance des travaux devant être effectués dans les lieux en cause alors qu'elle ne justifie pas qu'il aurait été convenu entre les parties de la prise en charge de ces travaux par les consorts Y... et qu'au contraire la priorité de rachat dont elle a fait usage prévoit qu'elle peut être effectuée aux conditions de la signification ne prévoyant pas la prise en charge des travaux par les consorts Y... mais le prix de 200 000 euros permettant dès lors de faire droit à la demande de réparation de ces derniers du préjudice consécutif à cette non réitération, soit la perte d'une chance de céder le droit au bail au prix de 200 000 euros.

Selon compromis en date du 25 novembre 2008, les consorts Y... ont cédé à messieurs E..., F... et G... le droit au bail au prix de 200 000 euros et sous conditions suspensives, l'exercice du droit de priorité par la bailleresse et non réitéré sans motif légitime constitue pour les consorts Y... la perte d'une chance de réaliser la cession envisagée et aux conditions convenues. La bailleresse ne peut être condamnée à régulariser cet acte de cession dont les conditions prévues par les parties en mars 2009 ne sont plus à ce jour remplies.

Ce compromis prévoit diverses conditions suspensives notamment l'obtention par les cessionnaires d'un prêt de 240 000 euros au taux de 5,80 % sur 7 ans, l'obtention des renseignements d'urbanisme concernant l'immeuble, l'absence de droit de préemption au profit de la commune et l'absence de publication de saisie. Les appelants ne justifient de la réalisation d'aucune de ces conditions suspensives en particulier de l'obtention du prêt par les acquéreurs permettant dès lors de chiffrer la perte de chance en cause consécutive à la somme de 50 000 euros, somme au paiement de laquelle sera condamnée Marie Dominique B...

à titre de dommages et intérêts ;

ALORS QUE, les consorts Y... concluaient, à titre principal, à la condamnation de Mme B... à leur verser la somme de 200.000 € outre intérêts légaux à compter du 11 mars 2009, dès lors que la cession du droit au bail entre eux était parfaite depuis le 11 mars 2009 aux conditions fixées par le compromis du 25 novembre 2008 ; que la cour d'appel a constaté que Mme B... avait exercé son droit de priorité par acte d'huissier du 11 mars 2008 (lire 11 mars 2009) « en vue de l'acquisition du droit au bail au prix de 200.000 € », que malgré sommation, elle n'avait pas comparu devant le notaire chargé de réaliser l'acte de vente, qu'elle avait obtenu les fonds pour procéder à cette acquisition, que le refus de régulariser l'acte par Mme B... ne peut être justifié par l'importance des travaux devant être effectués dans les lieux dès lors qu'il n'était pas convenu de leur prise en charge par les consorts Y... ; que la cour en déduit que « le prix de 200.000 € » (permet) « dès lors de faire droit à la demande de réparation de ces derniers du préjudice consécutif à cette non réitération » ; qu'en se bornant cependant à condamner la bailleresse au paiement d'une somme de 50.000 € au titre de la perte de chance des consorts Y... de céder leur fonds aux consorts E..., F... et H..., au motif inopérant de l'absence de justification de la réalisation des conditions de cette cession, alors même que l'exercice par Mme B... de son droit de priorité y faisait obstacle, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations violant ainsi les dispositions des articles L. 145-51 du code de commerce et 1231-1 (anciennement 1147) du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts Y... de leurs demandes tendant à voir condamner Mme B... à leur verser la somme de 96 900 euros à titre de réparation de leur préjudice ;

AU SEUL MOTIF QUE les consorts Y... ne justifient pas d'un autre préjudice imputable à une faute de la partie adverse leur demande en dommages et intérêts supplémentaire sera rejetée ;

1) ALORS QUE, le bailleur qui, après avoir exercé son droit de priorité de rachat dans les conditions de l'article L. 145-51 du code de commerce, refuse de régulariser la cession de droit au bail, commet une faute dont il doit réparation au preneur ; que les consorts Y... demandaient la réparation d'un préjudice financier outre le paiement du prix de cession dès lors que la non réalisation de la cession en dépit de l'exercice du droit de priorité leur avait directement causé un tel préjudice ; qu'ayant jugé que le défaut de cession du droit au bail par les consorts Y... était imputable à Mme B..., la cour d'appel qui les a débouté de leur demande de dommages et intérêts sans préciser en quoi un tel comportement ne leur avait causé aucun préjudice, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1231-1 (anciennement 1147) du code civil ;

2) ALORS QUE, en toute hypothèse, en affirmant péremptoirement que les consorts Y... ne justifiaient pas d'un autre préjudice, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.