Purchasers v. Seller: Hidden Structural Defect and Apparent Defect Standard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1642 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mars 2017), que, par acte authentique du 17 décembre 1999, la société Y... Aménagement, titulaire d'une concession délivrée par la commune de Y... pour l'aménagement du centre-ville, a vendu à M. et Mme B... plusieurs lots d'un immeuble ; que les acquéreurs ont donné le bien en location après avoir fait réaliser des travaux de réhabilitation ; qu'ayant été informés en 2008 de l'état de péril de l'immeuble, M. et Mme B... ont assigné la société Y... Aménagement en restitution du prix de vente et dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés ; que la commune de Y... est intervenue volontairement à l'instance ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de M. et Mme B..., l'arrêt retient que les acquéreurs ont pris un risque dans une opération d'investissement en vue d'obtenir d'importantes déductions fiscales en achetant, à un prix particulièrement bas, un bien vétuste dans la vieille ville de Y... et nécessitant d'importants travaux, que, s'il précisait que l'immeuble ne faisait l'objet d'aucune observation, ni prescription particulière, l'acte notarié d'acquisition mentionnait qu'il était compris dans un périmètre de restauration immobilière, en l'espèce dans un quartier où les immeubles sont particulièrement dégradés, que, si les factures établies notamment par la société ESC visaient des travaux de gros oeuvre, maçonnerie, décroutage des vieux murs et piquetage par enduit plâtre, faux plafonds, doublage et encoffrements, ne concernant essentiellement que les premiers, deuxième, troisième et quatrième étages, leur ampleur justifiait des investigations sur l'état du rez-de-chaussée, que les propriétaires ne pouvaient ignorer l'état général des planchers de l'immeuble, que l'état apparent de vétusté générale de l'immeuble et l'importance des travaux à réaliser dans les étages supérieurs pouvaient laisser présumer aux acquéreurs la nécessité de vérifier la structure du rez-de-chaussée susceptible de le rendre impropre à sa destination du fait du délitement des structures porteuses et le cas échéant de la reprendre, que les acquéreurs ne peuvent prétendre ne pas avoir eu connaissance du désordre allégué dans toute son ampleur et ont acquis les biens comportant une superficie totale de 177 m² pour un prix modique de 268,20 euros le mètre carré en parfaite connaissance du mauvais état général de l'immeuble susceptible d'être affecté par la dégradation de sa structure ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la connaissance, par M. et Mme B..., du vice constitué par le pourrissement des poutres porteuses du plancher haut du rez-de chaussée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la commune de Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Y... et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme B... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes formées par M. et Mme Daniel B... tendant à ce que soit déclarée bien fondée l'action en garantie des vices cachés, et tendant à ce que la commune de Y... soit condamnée à leur payer les sommes, en principal, de 47 472,62 € au titre de l'intégralité du prix de vente, et 321 083,84 € en indemnisation des préjudices subis ;

AUX MOTIFS QUE

« Par acte authentique du 17 décembre 1999, la société Y... Aménagement, titulaire d'une concession délivrée par la commune de Y... pour l'aménagement du centre-ville a vendu à Monsieur et Madame Daniel B... les lots numéro 1,2,3,4 et 7 d' un immeuble situé [...] , le local du rez-de-chaussée ayant été acquis par la ville de Y... par acte du 13 décembre 1999 ; que la société Y... Aménagement a fait l'objet d'une dissolution le 18 mars 2002, avec nomination d'un administrateur amiable ; qu'après avoir fait réaliser des travaux de réhabilitation, les acquéreurs ont donné le bien en location ; que par courrier du 27 mai 2008, la commune les informait du constat de l'état de péril de l'immeuble et leur demandait de pourvoir au relogement des locataires ; qu'un arrêté de péril imminent a été pris par le maire le 2 juin 2008 ; que l'entreprise mandatée par la copropriété pour réaliser de nouveaux travaux a constaté, selon compte rendu de chantier des 6 avril 2009 et 8 juillet 2009, un état de pourrissement important des poutres porteuses du plancher haut du rez-de-chaussée et de la structure porteuse de l'escalier dans le niveau rez-de-chaussée ; que par arrêté de péril non imminent du 25 juin 2009, la commune a mis en demeure la copropriété de réaliser des travaux de reprise de ces structures ; que se fondant sur la garantie des défauts cachés, Monsieur et Madame Daniel B... réclament la condamnation de la commune de Y...

à leur restituer l'intégralité du prix de vente, soit la somme de 47'472,62 €, outre intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 1999, en échange de la restitution de l'immeuble et à leur payer la somme de 321'083,84 €, à titre de dommages et intérêts, correspondant aux travaux de rénovation des parties privatives, aux travaux de confortement des escaliers, aux travaux de rénovation des parties communes qu'ils ont prises en charge, aux travaux exécutés à leurs frais à la suite de l'arrêté de péril de 2008, ainsi qu'aux pertes de loyers ; qu'aux termes de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que la commune de Y... soutient à juste titre que les acquéreurs ont pris un risque dans le cadre d'une opération d'investissement en vue d'obtenir d'importantes déductions fiscales, en achetant un bien vétuste dans la vieille ville de Y... nécessitant d'importants travaux pour un prix particulièrement bas de 311'400 F, soit 47'742,62 € pour quatre appartements ; que s'il précise que l'immeuble ne fait l'objet d'aucune observation, ni prescription particulière, l'acte notarié d'acquisition mentionne qu'il est compris dans un périmètre de restauration immobilière, en l'espèce dans un quartier où les immeubles sont particulièrement dégradés; que l'expert judiciaire, Monsieur Michel Z..., expose dans son rapport que les travaux de rénovation réalisés par les acquéreurs dans les parties privatives et dans les parties communes n'ont pas eu d'incidence sur les désordres type d'effondrement affectant le plancher haut du rez-de-chaussée et l'escalier à ce niveau ; mais attendu que si les factures établies notamment par la société ESC visent des travaux de gros oeuvre, maçonnerie, décroutage des vieux murs et piquetage par enduit plâtre, faux plafonds, doublage et encoffrements, ne concernant en effet essentiellement que les premiers, deuxième, troisième et quatrième étages, leur ampleur justifiait des investigations sur l'état du rez-de-chaussée ; que dans son rapport du 2 juin 2008 , Monsieur A..., expert désigné en urgence par le tribunal administratif, a constaté l'état de dégradation très avancé des structures du premier étage et l'effondrement du palier du premier étage ; qu'il a également observé une déformation du plancher du deuxième étage qui n'a rien de commun avec les désordres du rez-de-chaussée, atteint de pourriture par apport d'eau, précisant que la salle de bains de l'appartement menaçait ruine ; que les propriétaires ne pouvaient ignorer l'état général des planchers de l'immeuble ; que le cabinet d'expertise désigné par la compagnie d'assurances responsabilité décennale a conclu que le dommage résulte d'une vétusté très importante des poutres sur la structure du plancher atteint par des xylophages et des champignons depuis plusieurs décennies ; que dans son rapport du 14 juin 2011, l'expert judiciaire, Monsieur Michel Z..., a relevé que l'immeuble est affecté d'un état de pourrissement des poutres porteuses du plancher haut du rez-de-chaussée et d'un état de pourrissement de la structure porteuse de l'escalier au niveau du rez-de-chaussée ; qu'il estime que ces désordres résultent de la vétusté de l'immeuble laissé sans entretien et à l'abandon pendant plusieurs années avant l'achat et d'une infestation de termites sur plusieurs décennies ; que l'état apparent de vétusté générale de l'immeuble et l'importance des travaux à réaliser dans les étages supérieurs pouvaient laisser présumer aux acquéreurs la nécessité de vérifier la structure du rez-de-chaussée susceptible de le rendre impropre à sa destination du fait du délitement des structures porteuses contraignantes et le cas échéant de la reprendre ; que les acquéreurs ne peuvent ainsi prétendre ne pas avoir eu connaissance du désordre allégué dans toute son ampleur ; qu'il convient de considérer que Monsieur et Madame Daniel B... ont acquis les biens comportant une superficie totale de 177 m² pour un prix modique de 268,20 euros le mètre carré en parfaite connaissance du mauvais état général de l'immeuble susceptible d'être affecté par la dégradation de sa structure ; que dans ces conditions il ne peut être fait droit à leur action fondée sur la garantie des vices cachés; qu'il n'y a donc pas lieu de prononcer la résolution de la vente, ni d'ordonner le remboursement du prix et la restitution du bien ; que les demandes en dommages et intérêts sont, en conséquence, rejetées ; que le jugement est infirmé» ;

ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE

Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le vendeur est tenu du vice indécelable ; que constitue un vice indécelable celui dont seule une expertise a permis de déceler l'existence, l'étendue et la gravité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que l'existence, l'étendue et la gravité du vice ont été décelées par M. A..., expert désigné en urgence par le tribunal administratif, qui « a constaté l'état de dégradation très avancé des structures du premier étage et l'effondrement du palier du premier étage » (arrêt, p. 4, alinéa 7), ainsi que par l'expert judiciaire Z... qui a « relevé que l'immeuble est affecté d'un état de pourrissement des poutres porteuses du plancher haut du rez-de-chaussée et d'un état de pourrissement de la structure porteuse de l'escalier au niveau du rez-de-chaussée » (arrêt, p. 4, alinéa 11) ; que cet expert avait d'ailleurs constaté que « l'état de ces poutres était indécelable avant l'effondrement car elles n'étaient ni visibles, ni accessibles » ; qu'en retenant pourtant que les acquéreurs ne pouvaient « ignorer l'état général des planchers de l'immeuble » (arrêt, p. 4, alinéa 9), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1642 du code civil ;

ALORS, EN DEUXIEME LIEU ET SUBSIDIAIREMENT, QUE

Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que ne constitue pas un vice apparent celui qui n'est pas décelable immédiatement par le seul examen visuel de la chose ; qu'en retenant en l'espèce que la vétusté générale de l'immeuble et les travaux entrepris « pouvaient laisser présumer aux acquéreurs la nécessité de vérifier la structure du rez-de-chaussée susceptible de le rendre impropre à sa destination du fait du délitement des structures porteuses contraignantes » (arrêt, p. 4, antépénultième alinéa), sans aucunement rechercher si l'accès au plafond haut du rez-de-chaussée n'était pas très difficile et n'imposait pas un démontage de la structure de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;

ALORS, EN TROISIEME LIEU ET PLUS SUBSIDIAIREMENT, QUE

Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le vice n'est apparent que si l'acheteur pouvait se convaincre par lui-même de toute son ampleur et de toutes ses conséquences ; que pour débouter les exposants de leur demande, la cour d'appel a retenu qu'ils « ont pris un risque dans le cadre d'une opération d'investissement en vue d'obtenir d'importantes déductions fiscales en achetant un bien vétuste dans la vielle ville de Y... nécessitant d'importants travaux pour un prix particulièrement bas » (arrêt, p. 4, alinéa 3) ; qu'en statuant ainsi, quand la vétusté de l'immeuble et l'importance des travaux à réaliser n'étaient pas de nature à les informer de l'ampleur et des conséquences du vice précisément invoqué, à savoir l'état de pourrissement total des poutres porteuses du plafond haut du rez-de-chaussée, la cour d'appel a statué par un motif impropre à caractériser la nature prétendument apparente du vice, et a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;

ALORS, EN QUATRIEME LIEU ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE

Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le caractère apparent du vice doit s'apprécier à la date de la vente ; que pour débouter les époux B... de leur action en garantie des vices cachés, la cour d'appel a retenu que «si les factures établies notamment par la société ESC visent des travaux de gros-oeuvre, maçonnerie, décroutage des vieux murs et piquetage par enduit plâtre, faux plafonds, doublage et encoffrements ne concernant essentiellement que les premier, deuxième, troisième et quatrième étages, leur ampleur justifiait des investigations sur l'état du rez-de-chaussée » (arrêt, p. 4, alinéa 6) de sorte qu'ils ne pouvaient prétendre « ne pas avoir eu connaissance du désordre allégué dans toute son ampleur » (arrêt, p. 4, pénultième alinéa) ; qu'en statuant ainsi quand ces travaux, postérieurs à la vente, ne pouvaient permettre aux acquéreurs de se convaincre de l'existence du vice de la chose à la date de la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé l'article 1642 du code civil ;

ALORS, EN CINQUIEME LIEU ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE

Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que ne constitue pas un vice apparent celui qui ne peut être décelé qu'à l'aide d'investigations complémentaires, le cas échéant, réalisées par un homme de l'art ; qu'en retenant en l'espèce que l'ampleur des travaux réalisés par la société ESC sur les premiers, deuxième, troisième et quatrième étages « justifiait des investigations sur l'état du rez-de-chaussée », la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, et a violé l'article 1642 du code civil.