Creditors v. Notary Regarding Unregistered Provisional Judicial Mortgage

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 34 du décret du 14 octobre 1955, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 16 mars 2017), que, le 23 juin 2005, M. et Mme X... ont déposé auprès de la conservation des hypothèques un bordereau d'inscription d'une hypothèque judiciaire provisoire, qui avait été acceptée par le juge de l'exécution à hauteur de 10 000 euros, sur un bien immobilier appartenant à M. A... ; que, la formalité ayant été rejetée en raison d'une erreur sur le nom, un bordereau rectificatif a été déposé le 18 juillet 2005 ; que le bien sur lequel avait été inscrite l'hypothèque a été vendu le 7 juillet 2005 par acte dressé par la société civile professionnelle B... Jeantet-Vasseur, devenue la société civile professionnelle Isabelle Jeantet-Vasseur (la SCP) ; que M. et Mme X..., qui avaient fait inscrire une hypothèque définitive le 18 juillet 2006 pour garantir le paiement de la somme de 28 867,69 euros et qui n'avaient perçu que la somme de 9 000 euros au titre de leur créance en raison de la liquidation judiciaire de M. A..., ont assigné la SCP en indemnisation de leur préjudice ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X..., l'arrêt retient que le notaire a levé un état hypothécaire de manière concomitante à la rédaction et à la signature de l'acte de vente, ce qui lui garantissait une situation réelle au jour de la passation de cet acte par rapport à l'ensemble des mesures de sûretés qui auraient pu être prises sur le bien vendu et qu'il n'est pas démontré que, lorsqu'une demande d'inscription est déposée puis refusée par le conservateur des hypothèques, il existe une possibilité pour les tiers de connaître l'existence de cette mention en instance de régularisation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bien vendu faisait l'objet d'une formalité d'inscription hypothécaire en attente de régularisation et sans s'expliquer sur la lettre du 29 juin 2006 dans laquelle le notaire reconnaissait avoir levé un état hypothécaire en avril 2005, la cour d'appel a violé le premier des textes susvisés et n'a pas satisfait aux exigences du second ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne la société civile professionnelle Isabelle Jeantet-Vasseur aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile professionnelle Isabelle Jeantet-Vasseur et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de toutes leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE la cour rappellera qu'en droit, il appartient au notaire de tout mettre en oeuvre pour garantir l'efficacité de son acte et que par ailleurs il ne peut lui être imposé de conserver plus que de nécessaire les fonds reçus à l'occasion de la passation d'un acte ; que la cour rappellera qu'au cas d'espèce, il est constant que Me B... a levé un état hypothécaire de manière concomitante à la rédaction et à la signature de l'acte de vente, ce qui lui garantissait une situation réelle au jour de la passation de cet acte par rapport à l'ensemble des mesures de sûretés qui auraient pu être prises sur le bien vendu ; qu'il est constant et non contesté qu'à la date de la demande et de la délivrance, il n'était porté aucune mention d'inscription sur ce bien ; que la cour rappellera aussi qu'il n'est nullement démontré que lorsqu'une demande d'inscription est déposée puis refusée par le conservateur des hypothèques il existe une possibilité pour le tiers de connaître l'existence de cette mention en instance de régularisation ; que donc et même si l'acte se passe à l'intérieur du délai de un mois accordé à la partie pour régulariser son acte, rien ne vient indiquer au tiers la situation future de ce bien ; que la cour rappellera aussi qu'il est de jurisprudence constante que le notaire n'a pas à lever un deuxième état hypothécaire lorsqu'il se dessaisit du prix de vente entre les mains du vendeur ; qu'en conséquence, la cour dira que les époux X... ne peuvent pas venir reprocher à Me B... de s'être dessaisi des fonds sans avoir levé un nouvel état hypothécaire ; que la décision sera infirmée en toutes ses dispositions et les époux X... déboutés en toutes leurs demandes ;

1) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; que devant la cour d'appel, les époux X... faisaient valoir que dans son courrier du 29 juin 2006, Me B... avait expressément reconnu avoir levé un état hypothécaire au mois d'avril 2005, soit près de trois mois avant la vente du 7 juillet 2005 (concl. p. 3) ; qu'ils en déduisaient « que Me Pierre B... ne s'est pas soucié de lever un état hypothécaire au plus près de la date réelle de la réception de l'acte » (concl. p. 4) ; qu'en affirmant qu' « il est constant que Me B... a levé un état hypothécaire de manière concomitante à la rédaction et à la signature de l'acte de vente, ce qui lui garantissait une situation réelle au jour de la passation de cet acte», quand ce fait était expressément contesté par les époux X..., la cour d'appel qui a dénaturé les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile

2) ALORS QUE les juges du fond ont l'obligation de se prononcer sur l'ensemble des pièces versées aux débats ; que dans leurs conclusions d'appel (p. 3) les époux X... faisaient valoir que dans son courrier du 29 juin 2006, Me B... avait expressément reconnu avoir levé un état hypothécaire au mois d'avril 2005, soit près de trois mois avant la vente du 7 juillet 2005 ; qu'en affirmant, pour écarter toute responsabilité du notaire instrumentaire, qu'il est constant que Me B... avait connaissance de la situation réelle du bien au jour de la passation de l'acte, le 7 juillet 2005, pour avoir levé un état hypothécaire de manière concomitante à sa rédaction et à sa signature, sans s'expliquer sur le courrier du 29 juin 2006 régulièrement versé aux débats par les époux X... pour établir le contraire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3) ALORS QUE le juge est tenu d'expliquer sur quelle pièce il se fonde pour tenir pour acquis un fait contesté ; que dans leurs conclusions, les époux X... faisaient valoir que « Me Pierre B... ne s'est pas soucié de lever un état hypothécaire au plus près de la date réelle de la réception de l'acte» (concl. p. 4) ; qu'au cas d'espèce, faute d'expliquer sur quelle pièce elle se fondait pour affirmer qu'il était constant que Me B... avait levé un état hypothécaire de manière concomitante à la rédaction et à la signature de l'acte de vente du 7 juillet 2005, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4) ALORS QUE la régularisation du bordereau d'inscription hypothécaire dans le mois de la notification de l'inexactitude ou de la discordance par le service de la publicité foncière a pour effet de réaliser rétroactivement l'inscription sur le registre du jour où la requête initiale a été déposée ; que, durant le délai imparti pour la régularisation, le fichier immobilier comporte la mention « formalité en attente » ainsi que l'indication de la date et du numéro de classement de la requête initiale ; qu'en l'espèce, les époux X... établissaient avoir inscrit, le 22 juin 2005, une hypothèque judiciaire provisoire, au premier bureau de la conservation des hypothèques de Béziers, laquelle avait fait l'objet d'un bordereau rectificatif en date du 18 juillet 2005 portant sur l'état civil de M. A... ; qu'en affirmant, pour écarter toute responsabilité du notaire pour avoir instrumenté, le 7 juillet 2005, la vente d'un bien qui faisait alors l'objet d'une formalité d'inscription hypothécaire en cours de régularisation, qu'il n'était pas démontré qu'il « existe une possibilité pour les tiers de connaître l'existence de cette mention en instance de régularisation », la cour d'appel a violé l'article 34 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.