Co-owners' Liability for Aesthetic Balcony Woodwork Replacement

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 25 octobre 2016), que Mme X... Y..., Mme Y... Z..., Mme Odile Y... et M. Y..., propriétaires des lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence la [...] en annulation des résolutions 21 à 24 de l'assemblée générale du 4 avril 2013, qui avait autorisé des travaux de remplacement des bois des balcons de la façade aval de l'immeuble ;

Attendu que, pour annuler la résolution n° 21, l'arrêt retient que dès lors que c'est le syndicat des copropriétaires qui vote les travaux et les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété, ces charges devant être considérées comme générales, bénéficiant à tous les copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les travaux portaient sur des parties privatives, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 octobre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne Mme X... Y..., Mme Y... Z..., Mme Odile Y... et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... Y..., Mme Y... Z..., Mme Odile Y... et M. Y... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la [...] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Résidence [...] .

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement entrepris par lequel le tribunal avait débouté les consorts Y... de leurs demandes tendant à l'annulation des résolutions nos 21, 22, 23 et 24 adoptées en assemblée générale, le 4 avril 2013, et D'AVOIR prononcé leur annulation, à la demande de quatre copropriétaires, les consorts Y... ;

AUX MOTIFS QUE le règlement de copropriété prévoit que les garde-corps constituent des parties privatives ; que toutefois, l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 permet au règlement de copropriété d'apporter des restrictions aux droits des copropriétaires, à condition qu'elles soient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation ; que l'article 10 du règlement prévoit que si les copropriétaires doivent maintenir en bon état les parties visibles de l'extérieur, « toutefois, afin de respecter l'aspect et l'harmonie de l'immeuble, la réfection des peintures et tous les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, feront l'objet d'une opération d'ensemble décidée par l'assemblée générale de tous les copropriétaires » ; que l'immeuble en cause est situé dans une station de ski et que ses occupants y résident principalement pour s'adonner aux sports d'hiver ou à des activités d'été se pratiquant en montagne ; que par ailleurs, de nombreux logements sont destinés à être loués à des touristes ; qu'il en résulte que l'aspect des façades est important pour conserver à la copropriété un caractère attractif ; qu'il en résulte qu'une telle clause est licite et que le syndicat des copropriétaires peut imposer les travaux litigieux sur les parties privatives ; qu'en revanche, dès lors que c'est le syndicat des copropriétaires qui vote les travaux, les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété, ces charges devant être considérées alors comme générales, s'agissant d'une opération d'ensemble, ayant pour objet de conférer à l'ensemble de l'immeuble un aspect attrayant, bénéficiant ainsi à l'ensemble des copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives ; qu'en conséquence, la résolution n° 21 sera annulée, pour avoir adopté une répartition différente ;

1. ALORS QUE seules des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes doivent être réparties proportionnellement aux tantièmes de propriété, selon le critère posé à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il s'ensuit que les travaux réalisés sur les parties privatives échappent à l'application de cette disposition, seraient-ils décidés par l'assemblée générale, conformément au règlement de copropriété, dans le cadre d'une opération d'ensemble en vue de sauvegarder l'harmonie de l'immeuble ; qu'en affirmant qu'il n'était pas au pouvoir de l'assemblée générale de répartir la charge des travaux de remplacement des balcons selon un autre critère que celui posé à l'article 10 précité pour les charges générales, en l'état d'une opération d'ensemble, ayant pour objet de conférer à l'ensemble de l'immeuble un aspect attrayant et bénéficiant à l'ensemble des copropriétaires, tout en constatant que les travaux décidés ne portent que sur des parties privatives, aux termes du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé la disposition précitée, ensemble l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2. ALORS subsidiairement QUE les clauses d'un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge ; qu'ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] l'a rappelé dans ses conclusions, il était stipulé, dans le règlement de copropriété, sous l'intitulé ‘‘charges individuelles'', que chaque copropriétaire serait tenu de pourvoir à ses frais exclusifs, au parfait entretien des locaux qui lui appartiendront et comme tel, qu'il serait tenu aux réparations et au remplacement, s'il devenait nécessaire, de tout ce qui constituait ses locaux, et, en particulier, « chaque copropriétaire est tenu de pourvoir à ses frais exclusifs à l'entretien des garde-corps qui lui appartiennent » ; qu'en affirmant qu'il n'était pas au pouvoir de l'assemblée générale de répartir la charge des travaux de remplacement des balcons selon un autre critère que celui posé à l'article 10 du loi du 10 juillet 1965 pour les charges générales, en l'état d'une opération d'ensemble, ayant pour objet de conférer à l'ensemble de l'immeuble un aspect attrayant et bénéficiant à l'ensemble des copropriétaires, bien que les travaux décidés ne portent que sur des parties privatives, quand les stipulations précitées du règlement de copropriété devaient recevoir application tant qu'elles n'avaient pas été déclarée non écrites, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil par refus d'application, dans sa rédaction applicable au litige, ensemble les dispositions des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3. ALORS très subsidiairement QU'il était stipulé sous l'intitulé ‘‘charges individuelles'', dans le règlement de copropriété, en page 54, que « chaque copropriétaire serait tenu de pourvoir à ses frais exclusifs, au parfait entretien des locaux qui lui appartiendront et comme tel, qu'il serait tenu aux réparations et au remplacement, s'il devient nécessaire, de tout ce qui constitue ses locaux », et, en particulier, que « chaque copropriétaire est tenu de pourvoir à ses frais exclusifs à l'entretien des garde-corps qui lui appartiennent » ; qu'en affirmant qu'il n'était pas au pouvoir de l'assemblée générale de répartir la charge des travaux de remplacement des balcons selon un autre critère que celui posé à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour les charges générales, en l'état d'une opération d'ensemble, ayant pour objet de conférer à l'ensemble de l'immeuble un aspect attrayant et bénéficiant à l'ensemble des copropriétaires, bien que les travaux décidés ne portent que sur des parties privatives, la cour d'appel qui a dénaturé par omission les stipulations précitées du règlement de copropriété, a violé l'article 1134 du code civil par refus d'application dans sa rédaction applicable en l'espèce ;

4. ALORS plus subsidiairement encore QU'en s'abstenant de s'expliquer sur les stipulations précitées du règlement de copropriété qui prévoient que « chaque copropriétaire est tenu de pourvoir à ses frais exclusifs à l'entretien des garde-corps qui lui appartiennent », comme elle y était invitée par l'exposant dans ses conclusions demeurées sans réponse (conclusions, pp. 6 et 7), la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.