Lessor v. Lessee: Lease Termination and Eviction Based on Distinct Agreements

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1271 et 1273, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 septembre 2016), que, le 23 avril 1996, M. Z..., aux droits duquel est venu l'Office public de l'habitat de Versailles, dénommé Versailles Habitat, a consenti un bail renouvelé portant sur un local principal et un logement accessoire situés [...] à M. X..., qui y exploitait un fonds de commerce d'alimentation depuis le 24 juin 1976 ; que, pour réaliser des travaux dans l'immeuble, la société bailleresse a proposé au locataire des locaux provisoires situés au 12 de la même rue ; que, le 21 février 2007, les parties ont signé une convention d'occupation précaire portant sur ces locaux ; qu'à l'issue des travaux de réhabilitation, M. X..., arguant de la réduction de la surface commerciale et de l'exclusion du logement de la location, a refusé de réintégrer les locaux loués ; que, le 13 janvier 2012, des pourparlers n'ayant pas abouti, la société Versailles habitat a notifié à M. X... qu'elle entendait prendre acte de la novation intervenue sur l'assiette du bail commercial transféré du

[...] ; que, le 26 avril 2012, M. X... a notifié, à la société Versailles habitat son refus de la novation ; qu'après lui avoir délivré, le 15 mars 2013, un commandement, visant la clause résolutoire, de payer diverses sommes au titre d'un arriéré locatif, la société Versailles Habitat a assigné M. X... en résiliation du bail commercial et en expulsion des locaux occupés 12 de la rue [...] ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que le commandement n'encourt aucune nullité et que ses causes n'ont pas été réglées dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise ;

Qu'en statuant ainsi, en ordonnant l'éviction des locaux occupés au titre de la convention d'occupation du 21 février 2007 en conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial du 23 avril 1996 portant sur d'autres locaux, sans constater que les parties avaient eu la volonté d'opérer une novation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne l'Office public de l'habitat de Versailles aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'Office public de l'habitat de Versailles, le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire, condamné M. X... au paiement de la somme de 8528 € au titre de l'arriéré locatif outre une indemnité occupation égale au montant du loyer et d'avoir ordonné la libération du [...] et l'expulsion de M. X...,

AUX MOTIFS QUE par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er février 2012, l'OPH de Versailles a informé Abdelaziz X... de la révision de son loyer avec effet rétroactif au 1er janvier 2012, de la réévaluation en conséquence du dépôt de garantie et de sa demande en paiement de la franchise pour la période du 1er février 2009 au 31 décembre 2011, celle-ci n'étant plus justifiée puisque les travaux de réhabilitation étaient achevés et qu'il avait été proposé au preneur de réintégrer les lieux; que le 15 mars 2013, l'OPH de Versailles a fait délivrer à Abdelaziz X... un commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement des sommes de 2.677,11 euros au titre d'un arriéré locatif au 11 mars 2013, de 303,80 euros au titre d'un complément de dépôt de garantie, de 3.500 euros au titre d'une franchise de loyer indue sur la convention d'occupation précaire ; que Abdelaziz X... prétend à la nullité du commandement de payer du 15 mars 2013, faisant valoir qu'une partie des sommes visées à cet acte résulte de l'application unilatérale par le bailleur de la révision du loyer, alors qu'il n'a jamais donné son accord sur le loyer révisé, de sorte que le bailleur n'ayant pas agi dans le délai de la prescription biennale, sa demande est prescrite et le commandement repose sur des sommes qui ne sont pas dues; que l'OPH de Versailles n'a fait qu'appliquer les dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce en procédant à la révision triennale du loyer à effet au 1er janvier 2012, sur la base d'un loyer plafonné qui n'a jamais été contesté par Abdelaziz X... avant la mise en oeuvre de la présente procédure; que dans ces circonstances d'une part, les sommes demandées au titre de la révision du loyer sont dues par le preneur, d'autre part, aucune prescription ne serait être opposée au bailleur; que Abdelaziz X... conteste les sommes réclamées au titre d'une franchise de loyer dont les modalités avaient été arrêtées dans la convention d'occupation précaire signée le 21 février 2007 pour les locaux du [...] ; qu'il expose que cette franchise avait été décidée car, pendant la durée des travaux, il ne pouvait plus installer son étalage de fruits et légumes à l'extérieur du magasin en l'absence de store, que l'article 4 de la convention prévoyait une diminution de loyer de 100 euros par mois pendant la durée de réhabilitation, que de janvier 2009 à décembre 2011, l'OPH de Versailles a continué à adresser des avis d'échéance en tenant compte de la franchise accordée, que ce n'est que par lettre du 13 février 2013 que ce bailleur a réclamé la somme de 3.500 euros correspondant à l'annulation de cette franchise rétroactivement à compter du mois de février 2009, que cette réclamation est en contradiction formelle avec l'accord passé consistant à maintenir la situation durant les pourparlers transactionnels qui se sont prolongés jusqu'au mois de décembre 2011, qu'en tout état de cause, cette demande concerne les modalités de paiement dans le cadre de la convention d'occupation précaire et non du bail commercial dont la clause résolutoire est visée au commandement; que la convention du 21 février 2007 prévoyait en son article 4: le loyer annuel, hors taxes et hors charges, sera pendant la durée de la présente convention, de 3.156,04 euros le bailleur ayant consenti une diminution de 100 euros pendant la durée des travaux de réhabilitation; qu' il n'est pas contesté que les travaux de réhabilitation se sont achevés en janvier 2009, ce dont a été informé Abdelaziz X... par un courrier du 29 janvier 2009; qu'à compter de cette date, Abdelaziz X... pouvait réintégrer les lieux du [...] , de sorte que l'OPH de Versailles n'avait plus à appliquer la franchise et est en droit d'imputer au débit des comptes du preneur la franchise qui a continué à être appliquée indûment pendant trente cinq mois, la somme réclamée de 3.500 euros se rattachant au bail commercial du 23 avril 1996 et pouvant être visée au commandement; que par voie de conséquence, que le commandement n'encourt aucune nullité; que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise ;

1) ALORS QUE pour ordonner la libération par M. X... des locaux qu'il occupait [...] , la cour d'appel s'est fondée sur l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, qui portait sur les locaux situés [...] ; qu'en n'expliquant pas comment la résolution du bail portant sur le [...] pouvait justifier l'éviction du [...] , que M. X... occupait au titre d'une convention d'occupation précaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L145-41 du code de commerce ;

2) ALORS QUE, à supposer que la cour d'appel ait entendu se fonder sur la novation dont la bailleresse avait cherché à se prévaloir par acte extra-judiciaire du 13 janvier 2012, elle n'a pas constaté que cette novation avait été acceptée par M. X... ; qu'elle a ce faisant privé sa décision de base légale au regard des articles 1271 et suivants du code civil, devenus 1329 et suivants ;

3) ALORS QUE pour retenir que la franchise accordée pour compenser l'absence d'auvent dans les locaux de remplacement n'était plus due depuis la fin des travaux, la cour d'appel a considéré que M. X... pouvait réintégrer les locaux d'origine; qu'en ne recherchant pas si les locaux après rénovation correspondaient encore aux locaux visés au bail, de sorte que la possibilité de réintégration était effective, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil devenu l'article 1103 du code civil;

4) ALORS QUE M. X... avait été autorisé par Versailles Habitat à se maintenir dans les locaux de remplacement pendant toute la durée des pourparlers ; qu'en ne recherchant pas s'il ne résultait pas de cet accord la prorogation de la convention d'occupation précaire, et le maintien de la franchise qu'elle prévoyait, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du code civil.