Immobilization Indemnity Dispute Following Expired Option Contract

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 23 FÉVRIER 2018

(no , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 16/16275

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no 15/01794

APPELANTE

SELAFA MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES (MJA) SELAFA MJA, en la personne de Maître Jérôme X..., ès-qualités de Liquidateur Judiciaire de la SARL EUROPE BUSINESS IMMOBILIER, désignée en cette qualité par jugement du Tribunal de Commerce de Paris du 23 mars 2016

No SIRET : (...)

ayant son siège au [...] - [...]

Représentée et assistée sur l'audience par Me Valerie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS, toque : C0479, substitué sur l'audience par Me Diana LOUANANA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0986

INTIMÉS

Monsieur Francisco A... Gérant de la société EUROPE BUSINESS IMMOBILIER

né le [...] à SURESNES (92)

demeurant [...]

non représenté

Maître Patrick B...

demeurant [...]

non représenté

Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 5 octobre 2016 par remise à tiers présent à domicile et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 31 octobre 2016 par remise à tiers présent à domicile .

SARL EUROPE BUSINESS IMMOBILIER Société en liquidation judiciaire selon jugement du Tribunal de Commerce de PARIS du 23 mars 2016, représentée par la SELAFA MJA ès-qualités

No SIRET : (...)

ayant son siège au [...]

non représenté

Société civile SCCV LOFTS INVESTISSEMENT - VILLA ATELIA, prise en la personne de ses représentants légaux

No SIRET :(...)

ayant son siège au 15 boulevard saint marcel - [...]

non représenté

Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 4 octobre 2016 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 2 novembre 2016 par remise à l'étude d'huissier.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Janvier 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS , Présidente

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX

ARRÊT : DÉFAUT

- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS , Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 17 novembre 2008 pour le bénéficiaire et du 19 novembre pour le promettant, la SCCV Lofts investissement villa Atelia a promis de vendre moyennant le prix de 430 000 €, avant le 15 janvier 2009, à la SARL Europe Business immobilier, qui s'est réservé la faculté d'acquérir, trois ateliers et l'usage exclusif d'une cour, formant les lots numéros 09, 10, 11 et 32 de l'état descriptif de division de l'immeuble soumis au statut de la copropriété et situé [...] . Les parties ont stipulé une indemnité d'immobilisation de 40 000 €, somme que la SARL Europe Business immobilier a immédiatement versée entre les mains du notaire rédacteur, M. Patrick B..., notaire à La Queue en Brie.

Par acte authentique du 6 mars 2009, la promesse de vente était prorogée au 20 avril 2009.

Le notaire établissait un avenant à cet acte, afin de proroger la promesse de vente au 1er décembre 2009 ; toutefois, cet acte n'a jamais été signé par la SARL Europe Business immobilier.

Par acte extra-judiciaire des 15 décembre 2014, 19 et 29 janvier 2015, la SCCV Lofts investissement villa Atelia a fait assigner la SARL Europe Business immobilier, M. A..., gérant de celle-ci et M. B... devant le tribunal de grande instance pour voir dire que la promesse de vente était caduque par suite du défaut de levée d'option du bénéficiaire et afin que l'indemnité d'immobilisation lui soit remise.

C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Créteil, par jugement du 27 mai 2016, a :

- dit que l'indemnité d'immobilisation de 40 000 € était acquise à la SCCV Lofts investissement villa Atelia,

- ordonné à M. Patrick B..., notaire, de remettre la somme de 40 000 € séquestrée entre ses mains, sur justification du jugement à la société Europe Business immobilier,

- condamné cette dernière société à payer à la SCCV Lofts investissement villa Atelia une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter les dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.

Par dernières conclusions du 24 octobre 2016, signifiées à la SCCV Lofts investissement villa Atelia et à M. Patrick B..., intimés, la SELAFA MJA, en la personne de M. Jerôme X..., mandataire judiciaire, pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Europe Buisness immobilier, appelante, demande à la Cour de :

- vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil ;

- vu l'article L 641-9 du code de commerce ;

- ordonner que lui soit restituée, ès-qualités, l'indemnité d'immobilisation de 40 000 €, par M. B..., notaire, ou par la Caisse des dépôts et consignations ou par la SCCV Lofts investissement villa Atelia ;

- condamner la SCCV Lofts investissement villa Atelia à lui payer, ès-qualités, une somme de 11 103 € en remboursement de l'avance effectuée pour le compte de celle-ci par la société Europe Business immobilier ;

- condamner la SCCV Lofts investissement villa Atelia à lui payer une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus des dépens qui seront également mis à sa charge.

La SCCV Lofts investissement villa Atelia assigné à l'étude d'huissier et M. Patrick B... assignés à tiers présent à domicile n'ont pas constitué avocat.

SUR CE

LA COUR

L'acte authentique du 1er décembre 2009, dressé par M. Patrick B..., établit que la SCCV Lofts investissement villa Atelia, par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2009, a fait sommation à la SARL Europe Business immobilier de venir signer l'acte de vente à l'étude de ce même notaire, le 1er décembre 2009 à 9 heures. Ce même acte prouve que par lettre du 20 novembre 2009, la SARL Europe Business immobilier avait déclaré se substituer une SAS MP Promotion, en cours de constitution, représentée par M. Philippe D.... Le notaire a également mentionné que par lettre en date des 24 et 27 mars 2009, le gérant de la SARL Europe Business immobilier avait sollicité un rendez-vous auprès de lui, pour venir signer l'avenant de prorogation, mais qu'il lui avait été répondu par lettre du 2 avril suivant que la régularisation interviendrait dès le retour du gérant de la SCCV Lofts investissement villa Atelia qui était en voyage à l'étranger.

Par conséquent, bien que l'avenant de prorogation de la promesse au 1er décembre 2009 n'ait pas été signé par la SARL Europe Business immobilier et ainsi que l'a relaté le notaire, l'accord des parties en vue de la prorogation de la durée de validité de la promesse au 1er décembre 2009 est établi.

L'exposé des dires des parties comparantes dressé par le notaire dans l'acte du 1er décembre 2009 démontre également que M. D..., substituant, a déclaré qu'il ne pouvait encore s'engager dans cette vente, au motif que la société devant se porter acquéreur n'était pas encore immatriculée ; le représentant de la SCCV Lofts investissement villa Atelia a déclaré que celle-ci ne pouvait attendre davantage et qu'elle se prévalait en conséquence de la caducité de la promesse.

Or, en vertu des dispositions expresses de l'acte authentique des 17 et 19 novembre 2018 (cf.p18), dès lors que l'option d'achat n'a pas été levée dans le délai stipulé par les parties malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives, la promesse est caduque depuis le 1er décembre 2009 et l'indemnité d'immobilisation de 40 000 € versée par la SARL Europe Business immobilier est de plein droit acquise au promettant et doit lui être remise par le notaire. Il résulte encore de ces dispositions contractuelles expresses que les difficultés nées de la déclaration de substitution de bénéficiaire ne sont pas opposables au promettant. Il importe peu que ce soit M. D... et non la SARL Europe Business immobilier qui se soit présenté chez le notaire de 1er décembre 2009 et rien n'établit par ailleurs que le promettant ait renoncé à se prévaloir contre la SARL Europe Business immobilier de son droit à l'indemnité d'immobilisation déjà versée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que l'indemnité d'immobilisation versée entre les mains du notaire était acquise à la SCCV Lofts investissement villa Atelia et devait lui être remise. La question de savoir si la substitution invoquée est nulle en vertu de l'adage "fraus ominia corrumpit" pour la raison que M. D... aurait produit un faux chèque bancaire afin de faire patienter encore davantage la SCCV Lofts investissement villa Atelia, ainsi que l'a également retenu le tribunal, est, ainsi, sans incidence pour la solution du litige.

S'agissant d'une prétendue créance de 11 103 € de la SARL Europe Business immobilier sur la SCCV Lofts investissement villa Atelia correspondant au paiement de taxes foncières, à supposer la demande recevable en cause d'appel, une telle créance n'est nullement démontrée par les pièces produites par l'appelante. En effet, le chèque bancaire de ce montant, tiré par M. Francisco A... sur son compte personnel et à l'ordre du Trésor Public n'est pas même accompagné de la preuve d'un avis de débit correspondant. Ensuite, si un courrier du 28 juillet 2009 de M. A... à un notaire exerçant à Perthes en Gatinais, M. E..., mentionne l'existence d'un pouvoir établi par la gérante de la SCCV Lofts investissement villa Atelia au profit d'un certain M. F..., ce pouvoir n'est pas produit et M. F... n'est pas identifié. Enfin, à supposer établie la qualité de M. A... de gérant d'une SARL EBI, prétendument cédante, à la SAS MP Promotion, du permis de construire la parcelle objet de la promesse de vente, rien ne prouve, en l'absence de substitution de bénéficiaire opposable à la SCCV Lofts investissement villa Atelia, que celle-ci ait une obligation de paiement à l'égard de la SARL Europe Business immobilier.

La demande ainsi formée doit donc être également rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Déboute la SELAFA MJA ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Europe Business immobilier de toutes ses demandes,

La condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Faute de demande, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,