Property Development Regulations Expiration and Contractual Intent

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, qui est recevable :

Vu l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 18 octobre 2016), que, soutenant que le garage, que M. et Mme Y... avaient fait construire sur leur propriété, contrevenait au règlement du lotissement, M. et Mme Z..., colotis, les ont assignés en démolition ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'article 9 du cahier des charges, ayant pour objet de fixer les règles de caractère privé du lotissement qui s'imposent dans les rapports des propriétaires entre eux sans limitation de durée, dispose que chaque copropriétaire construit dans le respect des dispositions réglementaires de sorte que la majorité des colotis a entendu contractualiser les dispositions du règlement de lotissement ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions du règlement du lotissement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il ordonne la démolition sous astreinte du garage de M. et Mme Y..., l'arrêt rendu le 18 octobre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne M. et Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Z... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR ordonné la démolition du garage de M. Jean-Jacques Y... et de Mme Nadine X... épouse Y..., sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, passé le délai de six mois suivant la signification de l'arrêt et pour une durée de trois mois ;

AUX MOTIFS QUE par application de l'article 1143 du code civil, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; qu'il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts, s'il y a lieu ; que selon les dispositions de l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés cessent de s'appliquer au bout de dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, ici le 23 octobre 1991, sauf si une majorité de co-lotis demande le maintien de ces règles ; qu'en l'espèce, il ressort de l'article 1 du cahier des charges que celui-ci a pour objet de fixer les règles de caractère privé du lotissement, de l'article 2.01 que lesdites règles s'imposeront dans les rapports des propriétaires entre eux, sans limitation de durée et de l'article 9 que chaque copropriétaire construit dans le respect des dispositions réglementaires que la majorité des colotis a entendu contractualiser les dispositions du règlement du lotissement ; que dans ces conditions, les règles contenues dans le règlement du lotissement « implantation des constructions par rapport aux limites séparatives » dispose que « le recul de la construction par rapport aux limites séparatives entre lots ne sera jamais inférieur à quatre mètres et à une distance égale à la demie hauteur de la construction » ; que les époux Z..., qui démontrent que la construction litigieuse est en contravention avec le règlement de lotissement sur le point de la distance du garage adverse par rapport à leur propriété, en l'espèce dix centimètres,, sont bien fondés à solliciter sa démolition qui sera ordonnée dans le délai maximum de six mois à compter de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard durant trois mois ;

ALORS QUE lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans le règlement d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, sauf à ce qu'une majorité de colotis ait exprimé la volonté non équivoque de contractualiser les règles qu'il contenait ; qu'en se bornant à relever que le cahier des charges du lotissement litigieux précisait, en son article 9, que « chaque copropriétaire construi[sait] dans le respect des dispositions règlementaires » (arrêt page 5, al. 2) et que selon l'article 2 les règles du cahier des charges « s'imposer[aient] dans les rapports des propriétaires entre eux, sans limitation de durée », pour en déduire que les règles contenues dans le règlement du lotissement litigieux, dont le non-respect justifiait la destruction sous astreinte du garage des époux Y..., auraient été intégrées dans le cahier des charges et n'étaient donc pas caduques, quand de tels motifs sont impropres à caractériser l'existence d'une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions du règlement du lotissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme.