Seller v. Buyer: Failure to Satisfy Condition Precedent (Building Permit)

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 03 MARS 2017

(no, 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 24952

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Octobre 2014- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 13/ 02611

APPELANTS

Monsieur YANN X...

né le 29 Janvier 1981 à PARIS (75018)

demeurant demeurant ...-77127 LIEUSAINT/ FRANCE

Représenté et assisté sur l'audience par Me Julien ESTRADE de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1856

Mademoiselle CELINE Z...

née le 08 Mars 1985 à PARIS (75008)

demeurant ...-77127 LIEUSAINT/ FRANCE

Représentée et assistée sur l'audience par Me Julien ESTRADE de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1856

INTIMÉE

Madame Pascale A...

demeurant ...-77166 GRISY SUISNES

Représentée par Me Ariel FERTOUKH de la SELEURL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau de PARIS, toque : J079

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2012, Mme Pascale A... a vendu à M. Yann X... et Mme Céline Z..., sous diverses conditions suspensives dont celle d'obtention d'un permis de construire pour trois lots d'habitation et huit emplacements de parkings, un immeuble situé ...à Grisy-Suisnes (77), moyennant le prix de 225. 000 €. Ledit acte comportait une clause pénale d'un montant de 22. 500 €.

Les acquéreurs ayant refusé de réitérer la vente en la forme authentique, Mme A... les a, par acte extra-judiciaire du 1er août 2013, assignés à l'effet de les voir condamner au paiement des sommes de 30. 000 € de dommages-intérêts et de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Par jugement du 14 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Melun a :

- condamné « conjointement » les consorts X...Z... à payer à Mme A... la somme de 20. 715, 22 € avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

- condamné « conjointement » les consorts X...Z... à payer à Mme A... la somme de 2. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.

M. X... et Mme Z... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 9 mars 2015, de :

au visa des articles 1134, 1168 et 1176 du code civil,

- débouter Mme A... de ses demandes ;

- la condamner au paiement des sommes de 10. 000 € de dommages-intérêts et de 7. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Mme A... prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 12 mai 2015, de :

au visa des articles 1108, 1109, 1116, 1338 et 1134 du code civil,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf sur le quantum de la clause pénale et le rejet de sa demande de dommages-intérêts,

- statuant à nouveau sur ce point, condamner les consorts X...Z... à lui payer la somme de 30. 000 € de dommages-intérêts qui seront eux-mêmes productifs d'intérêts par application de l'article 1154 du code civil,

- condamner les consorts X...Z... à lui payer une somme de 22. 500 € au titre de la clause pénale,

- les condamner au paiement de la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

SUR CE

LA COUR

Le litige porte sur la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire que les acquéreurs estiment non réalisée et que la venderesse affirme avoir été accomplie, de par l'obtention d'un permis de construire, le 6 février 2013 ;

Suivant l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées font la loi des parties et doivent être exécutées de bonne foi ; au cas d'espèce, la condition suspensive insérée à l'acte de vente sous seing privé du 11 décembre 2012 est ainsi libellée :

« La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le vendeur d'un permis de construire (valant ou non division) pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de trois lots à usage d'habitation et de huit stationnements ainsi qu'il a été vu ci-avant au paragraphe « désignation »,

et le paragraphe « désignation » indiquait à cet égard : « le vendeur déclare en outre qu'une nouvelle autorisation sera sollicitée auprès de la mairie pour l'aménagement d'un grenier, la réalisation d'ouvertures de type velux dans la toiture, le changement partiel de destination des garages en habitation et la création de places de stationnement » ;

Or le permis de construire dont se prévaut Mme A..., s'il prévoit bien la création de trois lots d'habitation (deux dans les logements existants, le troisième par changement d'usage d'un garage), ne prévoit rien en ce qui concerne les emplacements de stationnement, et l'examen de la demande n'apporte aucune précision sur cet élément déterminant de la convention des parties, ne portant que sur les points suivants :

- aménagement des combles avec transformation d'un bâtiment en deux logements,

- aménagement d'un local commercial en habitation ;

Mme A... ne présente aucune observation sur ce point précis ;

Il s'ensuit que, faute d'adéquation entre les prévisions de la condition suspensive et le permis de construire obtenu, ladite condition suspensive n'est pas réalisée et la vente est caduque, chacune des parties reprenant sa liberté sans indemnité de part ni d'autre ; en conséquence, le jugement entrepris qui a fait à tort application de la clause pénale sera infirmé et la Cour, statuant à nouveau, déboutera Mme A... de sa demande d'application de cette clause ;

Il sera rappelé que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification ;

Les consorts X...Z..., n'établissant pas que Mme A... aurait fait dégénérer en abus son droit d'ester en justice, seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

En équité, Mme A... sera condamnée à leur régler la somme de 7. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement,

Déboute Mme A... de sa demande d'attribution de la clause pénale,

Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification ;

Condamne Mme A... à payer aux consorts X...Z... la somme de 7. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne Mme A... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,