Acquirer v. Seller and Notary: Waiver of Claims and Insufficient Judicial Motivation

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Philippe X... et Sophie Y... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Sara ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu par M. X..., notaire associé, au sein de la société Philippe X... et Sophie Y... (le notaire), la société Sara (le vendeur) a vendu, en l'état futur d'achèvement, à M. Z... (l'acquéreur) différents lots dépendant d'un ensemble immobilier ; que cette acquisition a été financée au moyen d'un prêt ; que la livraison ayant été différée à de multiples reprises, l'acquéreur a assigné le vendeur en résolution de la vente et le notaire en responsabilité et paiement de dommages-intérêts ; que le 3 juillet 2013, M. Z... a conclu avec le vendeur, une transaction par laquelle il a renoncé à agir en annulation de la vente et en responsabilité à l'encontre du vendeur et des tiers ; qu'après avoir pris livraison des biens immobiliers, l'acquéreur a poursuivi son action contre le notaire ;

Sur moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 2051 du code civil, ensemble l'article 1165 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour déclarer recevable l'action de l'acquéreur, l'arrêt retient qu'en vertu des dispositions de l'article 1165 du code civil, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne profitent pas aux tiers et que le notaire n'étant pas partie à la transaction, ne peut prétendre en bénéficier ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur avait déclaré renoncer à toutes instances et actions en responsabilité à l'encontre du vendeur et de tous tiers et que, si l'effet relatif des contrats interdit à ces derniers de se prévaloir de l'autorité d'une transaction à laquelle ils ne sont pas intervenus, ces mêmes tiers peuvent néanmoins invoquer la renonciation à un droit que renferme cette transaction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur la deuxième branche du moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour déclarer recevable l'action de l'acquéreur, l'arrêt retient que le notaire ne peut lui opposer la transaction dont la validité est très douteuse puisque seul l'acquéreur apparaît avoir fait des concessions en acceptant de renoncer à toute demande d'indemnisation contre le promoteur, ce dernier s'étant borné à exécuter ses obligations contractuelles ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs dubitatifs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande visant à écarter des débats les conclusions de la société Philippe X... et Sylvie Y... du 5 octobre 2015 et la pièce n° 6 communiquée le même jour et rejette les demandes de la société Sara au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 24 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sauf sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;

Condamne M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux février deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Philippe X... et Sophie Y...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que M. Philippe X... avait manqué à ses obligations et fait perdre à M. Z... une chance de ne pas contracter avec la SCCV Sara et d'AVOIR en conséquence condamné la SCP Philippe X...-Sophie Y... à lui payer de la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE le 3 juillet 2013, M. Z... a signé, avec Me A... en qualité de mandataire ad-hoc de la SCCV Sara, un « protocole de livraison » de son bien immobilier aux termes duquel il lui a été remis les clefs du bien qu'il avait acquis en l'état futur d'achèvement ; que selon ce protocole, « les parties reconnaissent qu'elles se sont consenties par ce protocole dont les articles sont indivisibles des concessions réciproques, justes et équilibrées ; et qu'il constitue une transaction au sens des articles 2044 et suivants du Code civil... » et « l'acquéreur renonce en particulier au bénéfice de tout jugement qu'il aurait pu obtenir, à toutes instances en annulation de la vente et des contrats qui lui sont indivisiblement liés et à toutes instances et actions en responsabilité à l'encontre de la SCCV venderesse et de tous tiers, déclarant avoir été par le présent accord rempli de l'ensemble de ses prétentions et droits à dommages et intérêts de toute nature » ; que M. Z... prétend que la signature de ce protocole lui a été imposée par Me A..., ès qualités, sous peine de voir les clefs ne pas lui être remises et expose que son avocat l'a dénoncé quelques jours plus tard ; que la signature du protocole sous la contrainte n'est pas démontrée ; au demeurant, sa validité est très douteuse puisque Me A..., ès qualités, s'est borné à l'exécution des obligations contractuelles de la SCCV Sara en livrant la maison, avec quatre années de retard, sans remise sur le prix ou dédommagement des acquéreurs ; seul M. Z... apparaît dès lors avoir fait des concessions en acceptant de renoncer à toute demande d'indemnisation contre le promoteur ; qu'ensuite, en vertu des dispositions de l'article 1165 du Code civil, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne profitent pas aux tiers ; que M. X... n'était pas partie au protocole et ne peut donc, si même il devait être déclaré valide, prétendre en bénéficier ; que par conséquent, les prétentions formées contre lui par M. Z... sont recevables ;

1°) ALORS QUE les tiers peuvent se prévaloir de la renonciation à un droit contenu dans une transaction ; qu'en retenant, pour juger l'action dirigée contre M. X... recevable, que, n'étant pas partie à la transaction par laquelle M. Z... avait déclaré être rempli de ses droits par la livraison de son bien immobilier et renoncer à toutes actions à l'égard du vendeur et de tous tiers, le notaire ne pouvait prétendre en bénéficier, la Cour d'appel a violé l'article 2051 du Code civil, ensemble l'article 1165 du même Code ;

2°) ALORS QU'un motif dubitatif équivaut à un défaut de motif ; qu'en retenant, pour juger que le notaire ne pouvait se prévaloir de la transaction conclue par M. Z..., que « sa validité [était] très douteuse, puisque Me A..., ès qualités, s'[était] borné à l'exécution des obligations contractuelles de la SCCV Sara en livrant la maison, avec quatre années de retard, sans remise sur le prix ou dédommagement des acquéreurs [et que] seul M. Z... appara[issait] dès lors avoir fait des concessions en acceptant de renoncer à toute demande d'indemnisation contre le promoteur », de sorte que « si même il devait être déclaré valide », M. X... ne pouvait prétendre bénéficier du protocole transactionnel, la Cour d'appel a statué par un motif dubitatif et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse un acte qui n'a pas été annulé doit produire ses effets ; qu'en refusant de faire produire ses effets à la renonciation au droit d'agir à laquelle avait procédé M. Z... dans la transaction conclue avec la SCCV Sara, au motif erroné que sa validité était douteuse, bien que cet acte n'ait pas été annulé, la Cour d'appel a violé les articles 1234 et 2052 du Code civil.