Sellers' Penalty Claim for Unsecured Property Sale Dismissed on Financing Condition Fulfillment

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 17 FÉVRIER 2017

(no , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 15/10406

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mars 2015 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG no 13/01539

APPELANTS

Monsieur ALAIN X... né le 01 Avril 1944 à PONT DE METZ (80)

demeurant ...

Représenté par Me Pascal HORNY de la SCP HORNY/MONGIN/SERVILLAT, avocat au barreau d'ESSONNE

Madame MAUD Y... épouse X... née le 21 Octobre 1942 à PISSY (80)

demeurant ...

Représentée par Me Pascal HORNY de la SCP HORNY/MONGIN/SERVILLAT, avocat au barreau d'ESSONNE

INTIMÉS

Monsieur Michel Z... né le 14 Août 1974 à PHNOM PENH

demeurant ...

Représenté par Me Michel MAAREK, avocat au barreau de PARIS, toque : D1096

Madame Phana A... épouse Z... née le 07 Mai 1976 à SAIGON

demeurant ...

Représentée par Me Michel MAAREK, avocat au barreau de PARIS, toque : D1096

Maître Hervé B... Notaire.

Demeurant ...

Représenté par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

Assistée sur l'audience par Me Raphaël ABITBOL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2012, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Z..., sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, un pavillon sis ... (91), moyennant le prix de 350.000 €.

Cet acte prévoyait une clause pénale de 25.000 € pour le cas où, toutes les conditions suspensives étant réalisées, l'une des parties refuserait de réitérer la vente en la forme authentique.

Une somme de 10.000 € représentant le dépôt de garantie a été séquestrée entre les mains de M. B..., notaire.

M. et Mme Z... n'ayant pas obtenu leur prêt ont refusé de réitérer la vente et ont été assignés, selon acte extra-judiciaire du 21 janvier 2013, par M. et Mme X... à l'effet d'être condamnés à leur régler la somme de 25.000 € en principal. M. B... a été également assigné, selon acte extra-judiciaire du 25 janvier 2013, par M. et Mme X..., à l'effet de libérer entre leurs mains la somme de 10.000 € séquestrée.

Après avoir joint ces deux instances, le tribunal de grande instance d'Évry a, par jugement du 2 mars 2015 :

- débouté M. et Mme X... de leurs demandes,

- les a condamnés solidairement à payer à M. et Mme Z... la somme de 10.000 € correspondant à « l'indemnité d'immobilisation » stipulée au compromis de vente du 24 mars 2012,

- dit que, pour l'exécution de cette condamnation, M. B..., notaire, était autorisé à remettre à M. et Mme Z... la somme de 10.000 € détenue entre ses mains, en qualité de séquestre,

- condamné M. et Mme X... à payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. et Mme Z..., d'une part, M. B..., d'autre part,

- rejeté toute autre demande,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné M. et Mme X... aux dépens.

M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 20 juillet 2015, de :

au visa des articles 1178, 1179, 1152 du code civil,

- dire qu'ils ont respecté leurs obligations à l'égard des vendeurs, par application du compromis de vente,

- dire qu'ils sont recevables et fondés à se prévaloir de la clause pénale insérée audit compromis en raison de la faute des acquéreurs,

- en conséquence, condamner in solidum M. et Mme Z... à verser la somme de 25.000 € entre leurs mains,

- dire que M. B..., en sa qualité de séquestre, devra remettre entre leurs mains la somme de 10.000 € au vu du présent arrêt, sous astreinte comminatoire de 150 € par jour de retard à compter de son prononcé,

- condamner in solidum M. et Mme Z... au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

M. B... prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 3 août 2015, de :

- constater que la demande de M. et Mme X... visant à voir libérer le séquestre entre leurs mains est sans objet, ladite somme ayant été libérée entre les mains de M. et Mme Z... par application du jugement entrepris,

- débouter M. et Mme X... de leurs demandes dirigées contre lui,

- lui donner acte de sa présence aux débats,

- condamner M. et Mme X... aux dépens d'appel.

M. et Mme Z... ont été déclarés irrecevables à conclure suivant ordonnance du 14 avril 2016 du conseiller de la mise en état.

SUR CE

LA COUR

Sur la demande dirigée contre M. B...

Cette demande est sans objet, M. B... ayant versé la somme séquestrée entre les mains de M. et Mme Z... en application du jugement assorti de l'exécution provisoire ;

Sur la clause pénale

Au soutien de leur appel, M. et Mme X... font valoir que la condition suspensive d'obtention d'un prêt doit être réputée accomplie dès lors que M. et Mme Z... ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, d'avoir demandé un prêt correspondant aux caractéristiques contractuelles ;

Il convient de rappeler que l'acte de vente sous seing privé indique que les acquéreurs s'obligent à solliciter un prêt de 353.500 € assorti d'un taux d'intérêt maximum de 4 % l'an sur vingt ans : à cet égard, M. et Mme Z... justifient de quatre refus de prêts :

- le premier refus est exprimé par l'EURL P2JM Financement le 5 mai 2012, pour un prêt de 300.000 € sur quinze ans,

- le deuxième refus est opposé par la même EURL le 19 mai 2012 et porte sur un prêt de 300.000 € sur 240 mois (vingt ans),

- le troisième refus, en date du 21 mai 2012, émane de la SARL Artemis Courtage et est relatif à un prêt de 300.000 € sur 25 ans,

- le quatrième refus est opposé le 18 mai 2012 par la Banque Populaire Rives de Paris pour un prêt de 300.000 € sur 240 mois avec un taux d'intérêt de 4,05 % ;

Il ressort de ce quatrième et dernier refus que M. et Mme Z... ont sollicité et se sont vu refuser au moins un prêt correspondant aux caractéristiques de la condition suspensive contractuelle, ce dans la mesure où le montant du prêt demandé étant inférieur à celui objet de la condition suspensive, soit 300.000 au lieu de 353.500 €, et où le taux d'intérêt assortissant leur demande supérieur à celui prévu, soit 4,05 % au lieu de 4 %, ces différences de montant et de taux n'ont pu aggraver ces caractéristiques contractuelles en provoquant un refus bancaire, étant au contraire de nature à faciliter l'octroi du prêt demandé ;

C'est donc par des motifs que la Cour adopte que le premier juge, après avoir rappelé qu'aucune obligation de motivation de leur refus ne pesait sur les établissements bancaires, a débouté M. et Mme X... de leur prétention tendant à voir condamner M. et Mme Z... au paiement de la clause pénale.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Dit sans objet la demande dirigée contre M. B...,

Condamne M. et Mme X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,