Beneficiaries' Refusal to Complete Land Sale Despite Satisfied Conditions

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 10 FÉVRIER 2017

(no, 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 15192

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2015- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 14/ 01638

APPELANTS

Monsieur José, Luis X...né le 23 Octobre 1971 à ETAMPES (91150)

demeurant ...

Représenté et assisté sur l'audience par Me Jean-marie BECAM de la SELARL BECAM/ MONCALIS, avocat au barreau d'ESSONNE, substitué sur l'audience par Me Philippe MONCALIS, avocat au barreau d'ESSONNE

Mademoiselle Christelle Patricia Martine Y...née le 27 Mars 1971 à ARPAJON (91290)

demeurant ...

Représentée et assistée sur l'audience par Me Jean-marie BECAM de la SELARL BECAM/ MONCALIS, avocat au barreau d'ESSONNE, substitué sur l'audience par Me Philippe MONCALIS, avocat au barreau d'ESSONNE

Monsieur Frédéric Patrice Didier Z...né le 04 Septembre 1968 à ETAMPES (91150)

demeurant ...

Représenté et assisté sur l'audience par Me Jean-marie BECAM de la SELARL BECAM/ MONCALIS, avocat au barreau d'ESSONNE, substitué sur l'audience par Me Philippe MONCALIS, avocat au barreau d'ESSONNE

Madame Fabienne Joëlle Y...épouse Z...née le 29 Novembre 1966 à DOURDAN (91410)

demeurant ...

Représentée et assistée sur l'audience par Me Jean-marie BECAM de la SELARL BECAM/ MONCALIS, avocat au barreau d'ESSONNE, substitué sur l'audience par Me Philippe MONCALIS, avocat au barreau d'ESSONNE

INTIMÉE

Madame JACQUELINE A...née le 02 Octobre 1942 à PARIS (75014)

demeurant ...

Représentée et assistée sur l'audience par Me Xavier NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, toque : K0030

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Suivant deux actes sous seings privés rédigés par M. B..., notaire, le 5 octobre 2011, Mme Jacqueline A...a promis de vendre :

- à M. José Luis X...et Mme Christelle Y..., qui se sont réservé la faculté d'acquérir, un terrain à bâtir de 1. 200 m ² situé Chemin des Arènes à la Norville (91), détaché d'une parcelle plus grande,

- à M. Frédéric Z...et Mme Fabienne Y...épouse Z..., qui se sont réservé la faculté d'acquérir, une parcelle de 1. 800 m ² à détacher du terrain objet de la promesse de vente consentie à M. X...et Mme Y....

Ces deux promesses étaient indissociables par suite d'une clause de sort lié et conclues sous conditions suspensives particulières d'obtention :

- d'un permis de construire avant le 1er février 2012,

- d'un certificat de non-opposition à la déclaration préalable prévoyant la création de deux terrains constructibles.

Il était encore stipulé :

« ABSENCE DE DEPOT DE GARANTIE : d'un commun accord entre les parties, il ne sera versé aucun dépôt de garantie. A cet égard, le promettant déclare avoir été informé par le notaire rédacteur des présentes qu'en cas de non-réalisation de l'acte du fait du bénéficiaire, le paiement d'une éventuelle clause pénale ne pourrait être assuré et qu'il aurait alors à engager une procédure pour obtenir le dédommagement auquel il aurait droit en vertu des présentes : ceci déclaré, le promettant déclare vouloir continuer à n'exiger aucun dépôt de garantie.

Toutefois, en considération de la promesse formelle qui est faite au bénéficiaire ou à ses substitués par le promettant et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour ce dernier en cas de non-réalisation, et, notamment, par suite de la perte qu'il éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur après l'expiration du délai précité [1er juin 2012], le bénéficiaire s'engage à verser la somme de 19. 000 € au promettant, au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l'acte authentique de vente, dans l'éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l'acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées ».

Le permis de construire a été accordé aux bénéficiaires et le certificat de non-opposition délivré par la mairie de la commune de la Norville le 15 décembre 2011, mais un recours a été élevé contre cet arrêté municipal par l'ASL « les Arènes » le 13 février 2012.

M. X..., Mme Y..., d'une part, M. et Mme Z..., d'autre part, ayant refusé de lever l'option, Mme A...les a assignés par acte extra-judiciaire des 14 et 17 février 2014, à l'effet de voir condamner les uns et les autres au paiement de la somme de 19. 000 € prévue à la promesse.

Par jugement réputé contradictoire du 26 mai 2015, le tribunal de grande instance d'Évry a :

- dit recevables les demandes de Mme A...dirigées contre M. X...et Mme Y...,

- condamné M. X...et Mme Y...in solidum à payer à Mme A...la somme de 19. 000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2013,

- condamné M. et Mme Z...à payer la somme de 19. 000 € à Mme A...,

- débouté Mme A...de ses demandes de dommages-intérêts et d'astreinte,

- débouté M. X...et Mme Y...de leurs demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. X..., Mme Y..., M. et Mme Z...à payer la somme de 1. 500 € à Mme A..., en sus des dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.

M. X..., Mme Y..., M. et Mme Z...ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 14 octobre 2015, de :

- débouter Mme A...de ses demandes et les mettre hors de cause,

- subsidiairement, requalifier l'indemnité d'immobilisation en clause pénale et réduire son montant à un euro symbolique,

- condamner Mme A...à leur payer les sommes de 20. 000 € à titre de dommages-intérêts et de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Mme A...prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 4 décembre 2015, de :

- au visa des articles 1134, 1178 et 1382 du code civil, débouter M. X...et Mme Y...de leurs prétentions et confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

- condamner M. X...et Mme Y...et M. et Mme Z...à lui payer la somme de 10. 220 € en réparation de ses préjudices, outre 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

SUR CE

LA COUR

Au soutien de leur appel, M. X..., Mme Y..., M. et Mme Z...font valoir que, selon sa lettre du 11 décembre 2012 M. B..., le notaire « de Mme A... », a refusé de recevoir la vente en la forme authentique en raison du recours élevé contre l'arrêté de non-opposition de la mairie, qu'indépendamment du jeu de la condition suspensive, le recours formé par l'ASL « les Arènes » mettait obstacle à la réalisation de la vente dès lors qu'ils étaient menacés d'un risque d'éviction pour le cas où ce recours aurait abouti ; ils soutiennent, par ailleurs, que la somme de 19. 000 € prévue à la promesse ne constitue pas une indemnité d'immobilisation mais une clause pénale qui doit être réduite à un euro symbolique en raison de son montant manifestement excessif ;

Mme A...réplique que M. B...était le notaire des acquéreurs et non le sien, que les bénéficiaires ont souhaité se désister de la promesse de vente du 5 octobre 2011 parce qu'ils avaient trouvé un autre terrain à Saint-Yon (91) pour lequel ils avaient signé un contrat de construction dès le 13 février 2012, qu'ils ont donc obtenu que le notaire Dupuy leur établisse un certificat de complaisance pour s'exonérer de leur obligation de payer les indemnités d'immobilisation de 19. 000 €, qui ne sont pas réductibles ni révisables ;

Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

En effet, les conventions légalement formées faisant la loi des parties, ni M. X...et Mme Y...ni M. et Mme Z...ne peuvent arguer du recours élevé contre l'arrêté municipal de non-opposition en l'absence de condition suspensive à cet égard et alors que le recours élevé contre cet arrêté était, en outre, dépourvu de caractère suspensif ; quant à la somme de 19. 000 €, elle constitue bien une indemnité d'immobilisation qui, en raison de son caractère forfaitaire, n'est pas susceptible de réduction ; enfin le notaire Dupuy est, contrairement à ce que prétendent de mauvaise foi les appelants, le notaire de la promettante mais celui des bénéficiaires, ainsi que le démontrent les actes juridiques reçus par cet officier ministériel dans le cadre de l'acquisition des terrains de Saint-Yon par les consorts X...Y...Leveau ;

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné ceux-ci à payer les indemnités d'immobilisations prévues par les promesses pour le cas où, toutes les conditions suspensives étant réalisées, les bénéficiaires ne lèveraient pas l'option ;

Mme A...sera déboutée de son appel incident tendant à faire condamner M. X..., Mme Y..., M. et Mme Z...au paiement de dommages-intérêts, et ce, en raison du même caractère forfaitaire de l'indemnité d'immobilisation contractuelle, destinée à réparer l'ensemble des préjudices liés à l'immobilisation du bien, quelles que soient leur gravité ou leur importance ;

En équité, M. X..., Mme Y..., M. et Mme Z...seront condamnés in solidum à régler la somme de 4. 000 € à Mme A...sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Condamne M. X..., Mme Y..., M. et Mme Z...in solidum à régler la somme de 4. 000 € à Mme A...sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,

Rejette toute autre demande,

Les condamne aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,