Supreme Court Upholds Invalidation of Fraudulent Rural Lease Against Acquiring Entity

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 25 septembre 2015), rendu sur après renvoi après cassation (3e Civ., 5 juin 2013, pourvoi n° 12-18.278), que, par acte du 15 décembre 1995, M. et Mme X... ont consenti à la SAFER Poitou Charentes une promesse unilatérale de vente portant sur diverses parcelles ; que, le 12 mars 1996, ils ont indiqué y renoncer et que, par déclaration du 5 avril 1996, la SAFER a levé l'option ; qu'un arrêt irrévocable a dit que la vente était conclue sous condition suspensive de l'établissement de l'arpentage d'une parcelle et que ce document a été établi en octobre 2006 ; que, le projet d'acte notarié faisant mention d'un bail à ferme conclu le 21 décembre 2004, grevant les biens objet de la vente au bénéfice de Mme X... qui l'avait apporté à l'EARL La Belle Allouette, la SAFER a saisi le tribunal en nullité ou inopposabilité de ce bail et condamnation des vendeurs à régulariser l'acte authentique ;

Attendu que l'EARL La Belle Allouette fait grief à l'arrêt de déclarer inopposable à la SAFER Poitou Charentes le bail consenti par M. et Mme X... à Mme X... puis apporté à L'EARL La Belle Allouette;

Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation de la promesse de vente du 15 décembre 1995, que M. et Mme X... s'étaient définitivement engagés à délivrer à la SAFER Poitou Charentes des biens libres de toute occupation et souverainement retenu que le bail rural consenti à Mme X..., venderesse, le 21 décembre 2004, avec effet rétroactif au 1er octobre 1996, puis apporté à une EARL dont Mme X... était cogérante, modifiait, au préjudice de l'acquéreur, la nature des biens cédés et avait été volontairement conclu puis transféré, avec la complicité d'un tiers, en fraude des droits de la SAFER en ce qu'il entravait sa mission de rétrocession des parcelles, la cour d'appel a pu en déduire qu'il devait lui être déclaré inopposable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'EARL La Belle Allouette aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'EARL La Belle Allouette et la condamne à payer à la SAFER Poitou Charentes la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société La Belle Alouette

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré le bail consenti par les époux X... à Mme X... puis apporté à l'EARL La Belle Alouette inopposable à la Safer Poitou Charentes,

AUX MOTIFS QU' « il a été définitivement jugé par la cour le 16 janvier 2002 que la levée d'option valait accord sur la chose et sur le prix de 167.693,91 € sous la condition suspensive de l'établissement du document d'arpentage concernant la parcelle ZN 12 ; dans la mesure où ce document a été établi en octobre 2006, la condition suspensive a été réalisée de sorte qu'en vertu des dispositions de l'article 1179 du code civil, la condition a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été pris, soit en l'espèce le 15 décembre 1995, date à laquelle la Safer doit être considérée comme propriétaire des biens en cause ; en effet les dispositions de la page 1 de la promesse de vente relatives au transfert de propriété fixé au jour de la signature de l'acte authentique ne sont pas applicables en raison des dispositions particulières relatives à la condition suspensive précitée, énoncées en page 2 de la promesse de vente qui indiquent juste avant les signatures des vendeurs que « les dispositions particulières des pages 2 et 3 en ce qu'elle peuvent avoir de contraire aux conditions générales stipulées aux pages 1 et 4 régissent les conditions définitives de la vente ». ; que dès lors, si malgré l'effet rétroactif de la condition suspensive insérée à la page 2 de la promesse, les droits que les vendeurs conditionnels ont pu consentir ne sont pas nécessairement nuls, ils ne sont pas opposables à l'acquéreur, en cas de fraude à ses droits ; dans la mesure où les époux X... s'étaient engagés dans le contrat de 1995 à délivrer les terrains libres de toute occupation, c'est bien en fraude des droits de la Safer qu'ils ont consenti un bail à ferme au profit de Mme X... qui l'a ensuite apporté à l'EARL La Belle Alouette dont elle était co-gérante ; la fraude aux droits de la Safer, commise par les époux X..., résulte manifestement de l'identité du bailleur et du preneur en la personne de Mme X... et de sa situation de co-gérante de l'EARL La Belle Alouette, d'autant que le bail à ferme a été conclu le 21 décembre 2004 mais avec un effet rétroactif au 1er octobre 1996 et sur des parcelles appartenant en partie à Mme X... ; ainsi l'action paulienne engagée par la Safer atteint les époux X..., comme auteurs de la fraude, et Mme X...

à titre personnel avec l'EARL La Belle Alouette dont elle était gérante, comme complices, parfaitement informés des engagements pris par les époux X... à l'égard de la Safer ; il ne fait pas de doute que le bail à ferme conclu en fraude des droits de la Safer lui occasionne un dommage puisqu'elle a acquis des biens qui devaient être libres de tous baux et qu'elle ne peut pas, en l'état, procéder à la rétrocession des parcelles au profit d'un jeune agriculteur pour son installation, ce qui constitue sa mission première ; dans ces conditions, par application des dispositions de l'article 1167 du code civil, le bail litigieux doit être déclaré inopposable à la Safer qui est ainsi fondée à demander confirmation du jugement qui a condamné les époux X...

à régulariser l'acte authentique sous astreinte et à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ; »

1) ALORS QUE si en principe l'avènement de la condition suspensive fait rétroagir les effets du contrat au jour de sa passation, il n'est pas interdit aux parties de déroger à cette règle par des conventions spéciales ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 15 décembre 1995 précisait, au titre des conditions générales, que la « transmission de la propriété » serait opérée de plein droit au profit de la SAFER à compter du jour de la signature de l'acte authentique ; qu'aucune des conditions particulières de la promesse ne dérogeait à ses conditions générales ; que dès lors, en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que « les dispositions de la page 1 de la promesse de vente relatives au transfert de propriété n'étaient pas applicables en raison des conditions particulières relatives à la condition suspensive précitée énoncées à la page 2 de la promesse de vente », la cour d'appel a dénaturé les termes de ladite promesse en violation de l'article 1134 du code civil,

2) ALORS QUE si un créancier peut en son nom personnel attaquer un acte fait par son débiteur en fraude de ses droits, encore faut-il qu'il rapporte la preuve de la fraude commise, à la date de l'acte, par le débiteur en concertation avec le tiers co-contractant ; que dès lors en se bornant à relever, pour retenir la fraude affectant le bail du 21 décembre 2004 et statuer comme elle l'a fait, que les époux X... s'étaient engagés dans le contrat de 1995 à délivrer les terrains libres de toute occupation et que la fraude aux droits de la Safer commise par ces derniers résultait de l'identité des bailleurs et du preneur, et encore que Mme X... et l'EARL La Belle Alouette était complices, parfaitement informées des engagements pris par les vendeurs à l'égard de la Safer, cependant que ces derniers ne s'étaient engagés à livrer les immeubles libres de tous baux qu'à compter de l'entrée en jouissance de la Safer, de sorte que dans l'attente de cet événement, M. X..., qui avait fait valoir ses droits à la retraite, avait pu poursuivre un but légitime en régularisant un bail rural sur les parcelles mises en vente, excluant toute volonté de fraude, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1165 et 1167 du code civil,

3) ALORS QU'en toute hypothèse, pour être recevable, l'action du créancier qui prétend avoir été victime de la fraude commise par son débiteur, suppose l'existence d'une créance certaine dont le principe est antérieur à la fraude ; que dès lors en se déterminant comme elle l'a fait, cependant qu'en l'espèce, à la date de la conclusion du bail, le 21 décembre 2004, nécessairement antérieure à celle de la réalisation de la condition suspensive et à celle de l'entrée en jouissance, la Safer ne pouvait se prévaloir d'aucun droit sur les immeubles faisant l'objet de la promesse, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard des articles 1165 et 1167 du code civil,

4) ALORS QU'en toute hypothèse, l'action paulienne n'est encore recevable que si l'acte argué de fraude a pour effet de rendre impossible l'exercice du droit spécial dont dispose le créancier sur le bien aliéné ; qu'en l'espèce en statuant comme elle l'a fait, cependant que le bail consenti par les époux X... ne diminuait en rien les droits de la Safer, alors éventuels à la date de sa conclusion, celle-ci disposant, au jour de l'entrée en jouissance des immeubles, de la faculté de percevoir les fermages, la cour d'appel n'a pas de ce chef, également, donné une base légale à sa décision au regard des articles 1165 et 1167 du code civil.