Municipality's Appeal on Real Estate Sale with Lifelong Care Obligation Rejected

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 9 avril 2015), que, le 21 mars 2003, Francis X... a vendu un bien immobilier à M. Y... et Mme Z..., moyennant un certain prix converti en un bail à nourriture, avec obligation pour les acquéreurs de « nourrir, entretenir, vêtir, blanchir, raccommoder et soigner tant en santé qu'en maladie le vendeur, et plus généralement lui fournir tout ce qui est nécessaire à l'existence en ayant pour lui les meilleurs soins et de bons égards aussi » ; qu'il est décédé le 1er juillet 2005 ; que la commune de Maël-Carhaix (la commune), légataire universelle de Francis X..., a engagé une action en nullité du contrat de vente pour absence d'aléa et, subsidiairement, en résolution pour non-respect par les acquéreurs de leurs obligations à l'égard du vendeur ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal pris en ses quatrième et cinquième branches, ci-après annexé :

Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur les première, deuxième, troisième et sixième branches de ce moyen, ci-après annexé :

Attendu que la commune fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de résolution du contrat de vente conclu le 31 mars 2003 ;

Attendu, d'abord, que si l'arrêt relève que la commune ne précise pas sur quel fondement elle serait habilitée à engager une action en résolution pour inexécution d'une vente intervenue antérieurement au décès de Francis X..., qu'en toute connaissance de cause ce dernier s'est abstenu d'engager lui-même de son vivant, malgré une mise en demeure, la cour d'appel n'en a tiré aucune conséquence juridique quant à la recevabilité à agir de la commune, dont elle a examiné la demande au fond ;

Attendu, ensuite, que l'arrêt constate que Francis X... s'est, en toute connaissance de cause, abstenu d'engager lui-même, de son vivant, une action en résolution de la vente ; qu'il énonce que celui-ci était propriétaire d'un parc immobilier important et ne s'est jamais trouvé dans le dénuement ou le besoin ; qu'il relève que M. Y... et Mme Z... ont gardé jusqu'à son décès une grande proximité avec Francis X... et lui ont assuré un soutien matériel et psychologique ; qu'en l'état de ces constatations et énonciations, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ;

D'où il suit que le moyen, qui critique en ses première et deuxième branches, un motif surabondant de l'arrêt, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident éventuel :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la commune de Maël-Carhaix aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. Y... et à la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, chacun, la somme de 1 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la commune de Maël-Carhaix.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué

D'AVOIR débouté la commune de Maël Carhaix de sa demande de résolution du contrat de vente conclu le 31 mars 2003

AUX MOTIFS QUE « il résulte des dispositions de l'article 1654 du code civil que « si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente », que par ailleurs, en application de l'article 1006 du code civil, en l'absence d'héritiers réservataires, le légataire universel, saisi de plein droit, est fondé à prétendre, depuis le décès du testateur, aux fruits et revenus des biens qui lui sont attribués, que pour autant, la commune ne précise pas sur quel fondement elle serait habilitée à engager une action en résolution pour inexécution d'une vente intervenue antérieurement au décès, qu'en toute connaissance de cause le défunt s'est abstenu d'engager lui-même de son vivant, malgré une mise en demeure ; d'autant qu'en application des articles 1184 et 1655 du code civil le juge peut toujours accorder à l'acquéreur un délai pour lui permettre de s'acquitter du paiement du prix, ou des obligations qui en tiennent lieu, avant de prononcer la résolution du contrat de vente ; qu'étant précisé qu'il résulte clairement de l'ensemble du dossier que l'acte de vente litigieux procédait avant tout d'une intention libérale du vendeur, âgé, sans héritier, alors qu'il était propriétaire d'un parc immobilier important, qui trouve son origine dans l'étroitesse des liens qui unissaient les co-contractants, que la commune reconnaît par ailleurs ; et que, nonobstant les conclusions de l'enquête de police classée sans suite par le parquet, il est établi, notamment par les extraits de correspondance ou de déclarations que le premier juge reprend in extenso, que d'une part les époux Y... ont gardé jusqu'à son décès une grande proximité avec M. X... et assuré envers lui un soutien matériel et psychologique, que d'autre part, à aucun moment le bénéficiaire du « bail à nourriture » ne s'est trouvé dans le dénuement ou même dans le besoin ; qu'il y a lieu en conséquence de rejeter ce chef de demande »

1) ALORS QUE le défaut de qualité à agir d'une partie ne peut être sanctionnée que par l'irrecevabilité de son action ; qu'en rejetant au fond les demandes en résolution d'un contrat de bail à nourriture formées par la légataire universelle du vendeur à l'encontre des acquéreurs, aux motifs qu'elle ne justifiait pas de sa qualité à agir, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE, subsidiairement, l'absence d'héritier réservataire, le légataire universel est saisi de plein droit au décès du testateur et peut exercer toutes les actions de ce dernier, fut-ce lorsqu'il ne les a pas engagées de son vivant ; qu'il peut notamment exercer l'action en résolution d'un contrat de bail à nourriture, qui lui est transmise dès lors que le crédirentier avait de son vivant exprimé l'intention de se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire ; que la cour d'appel a relevé que la Commune de Maël Carhaix était légataire universelle de M. X... et que le défunt avait mis en demeure les époux Y... d'exécuter leurs obligations ; qu'en jugeant toutefois que la Commune de Maël Carhaix ne précisait pas le fondement de son action en résolution, que le défunt n'avait pas exercé l'action en résolution du contrat de vente de son vivant, et en considérant ainsi qu'elle n'avait pas qualité pour agir, sans rechercher si le défunt n'avait pas exprimé de son vivant son intention de se prévaloir de la clause résolutoire contenue dans l'acte, en adressant à cette fin une mise en demeure aux acquéreurs, et si de ce fait, l'action en résolution du contrat de bail à nourriture n'avait pas été transmise à la commune, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1006 et 1184 du code civil ;

3) ALORS QUE, tout aussi subsidiairement, l'acquéreur dans une vente consentie moyennant un bail à nourriture est tenu à l'égard de l'acquéreur d'une obligation personnelle de soins ; qu'il résulte de l'arrêt que le contrat de vente conclu le 31 mars 2003 obligeait l'acquéreur à « nourrir, entretenir, vêtir, blanchir, raccommoder et soigner tant en santé qu'en maladie le vendeur, et plus généralement, lui fournir tout ce qui est nécessaire à l'existence en ayant pour lui les meilleurs soins et de bons égards aussi » ; qu'en se bornant à énoncer, pour rejeter toute inexécution des époux Y... de leurs obligations, que M. Francis X... ne s'est jamais trouvé dans le dénuement ou même dans le besoin, et que les époux Y... « lui avaient assuré un soutien matériel et psychologique », sans rechercher si les acquéreurs avaient fourni au vendeur tout ce qui était nécessaire à son existence, comme le contrat l'imposait, la cour d'appel privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;

4) ALORS QUE, tout aussi subsidiairement, le juge est tenu d'examiner et d'analyser, fut-ce sommairement, les éléments de preuve qui lui sont soumis ; que dans ses conclusions d'appel, la commune de Maël Carhaix se fondait sur deux procès-verbaux établis par le juge des tutelles lesquels établissaient les manquements par les époux Y... à leurs obligations contractuelles ; qu'en énonçant toutefois que Francis X... ne s'est jamais trouvé dans le dénuement ou même dans le besoin et que les époux Y... « lui avaient assuré un soutien matériel et psychologique », sans analyser, fut-ce sommairement, les deux procès-verbaux établis par le juge des tutelles, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5) ALORS QUE, tout aussi subsidiairement, dans ses conclusions d'appel, la commune de Maël Carhaix faisait valoir que les époux Y... avaient méconnu leurs obligations financières concernant la charge des grosses réparations de l'immeuble ; qu'en n'examinant pas ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

6) ALORS QUE, tout aussi subsidiairement, la résolution doit être prononcée en cas d'inexécution grave du débiteur ; qu'en énonçant que les époux Y... ont gardé jusqu'au décès de M. Francis X... une grande proximité avec ce dernier et lui ont assuré un soutien matériel et psychologique, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les acquéreurs n'avaient pas manqué à leur obligation d'assurer les dépenses courantes de M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1134 du code civil.

Moyen produit AU POURVOI INCIDENT EVENTUEL par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tiré du défaut de capacité à agir de la commune représentée par son maire ET D'AVOIR débouté M. Y... de sa demande tendant à voir dire et juger que la commune de Maël Carhaix n'avait pas qualité pour solliciter la résolution de la vente,

AUX MOTIFS QUE la commune ne précise pas sur quel fondement elle serait habilitée à engager une action en résolution pour inexécution d'une vente intervenue antérieurement au décès, qu'en toute connaissance de cause le défunt s'est abstenu d'engager lui-même de son vivant, malgré une mise en demeure ;

ALORS QUE l'action en résolution d'une vente dont le prix a été converti en obligation de nourrir, entretenir, vêtir, blanchir, raccommoder et soigner tant en santé qu'en maladie le vendeur jusqu'au décès du vendeur ayant un caractère personnel, l'héritier ou le légataire universel du vendeur est irrecevable à agir en résolution de la vente contre l'acquéreur pour inexécution de son obligation dès lors que le vendeur n'a pas exercé l'action résolutoire de son vivant ; qu'en déboutant M. Y... de sa demande tendant à voir dire que la commune de Maël Carhaix, légataire universelle de Francis X..., n'avait pas qualité à agir en résolution de la vente après avoir pourtant relevé que la commune ne précisait pas sur quel fondement elle serait habilitée à engager une action en résolution pour inexécution d'une vente qu'en toute connaissance de cause et malgré une mise en demeure, son auteur s'était abstenu d'engager lui-même de son vivant, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1184, 1006 et 724 du code civil ; que la cassation interviendra sans renvoi, la commune étant déclarée irrecevable en son action.