Seller v. Purchasers: Breach of Real Estate Contract and Penalty Clause Reduction

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 9 décembre 2014), que Mme X...a vendu à M. et Mme Y... une villa sous condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts immobiliers ; que Mme X... ayant invité M. et Mme Y... à régulariser la vente, ces derniers ont déclaré ne pouvoir procéder à la réitération en l'absence d'obtention des prêts ; que Mme X... les a assignés en paiement de la somme de 104 100 euros en application de la clause de dédit ;

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner à payer la somme de 52 050 euros ;

Mais attendu qu'ayant retenu qu'au paragraphe " clause pénale ", le compromis prévoyait qu'après levée des conditions suspensives, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique dans le délai imparti, la partie qui ne serait pas en défaut, percevrait de l'autre partie la somme de 104 100 euros à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la cour d'appel, qui a relevé que, du fait de la carence des acquéreurs dans la mise en oeuvre des obligations leur incombant en vue de l'obtention d'un prêt conforme aux prévisions, la condition suspensive était réputée réalisée conformément à l'article 1178 du code civil, a pu en déduire que les acquéreurs, qui avaient refusé de procéder à la régularisation de l'acte authentique, étaient débiteurs de la clause pénale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux Y... à payer à Madame X... la somme de 52 050 euros ;

AUX MOTIFS QUE « le compromis de vente comporte une condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs de prêts d'un montant de 1 100 000 euros, au taux maximum de 5, 2 % l'an, sur une durée de quinze ans, entraînant des charges mensuelles maximales de 8 813, 70 euros ; que les acquéreurs se sont engagés à déposer une ou plusieurs demandes de prêt dans un délai de dix jours ; que la durée de la condition suspensive a été fixée à trente jours, la date d'échéance étant fixée au 15 août 2008 à 18 heures ; qu'au paragraphe « clause pénale », le compromis prévoit qu'après levée des conditions suspensives, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique dans le délai imparti, la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie la somme de 104 100 euros à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice ; que M. et Mme Y..., qui ont refusé de régulariser l'acte authentique de vente, au motif qu'ils n'avaient pas obtenu de prêt pour financer l'acquisition, ne justifient pas, par les pièces qu'ils produisent, avoir déposé une ou plusieurs demandes de prêt conformes aux stipulations du compromis ; que, comme l'a retenu le premier juge, les mails, lettres et attestations versées aux débats, s'ils font état de contacts ou de démarches effectués auprès d'établissements bancaires ou financiers, ne permettent pas de démontrer le dépôt effectif d'une demande de prêt d'un montant de 1 100 000 euros au taux maximum de 5, 2 % l'an sur une durée de quinze ans, suivi d'un refus d'un établissement sollicité ; qu'en conséquence, du fait de la carence des acquéreurs dans la mise en oeuvre des obligations qui leur incombaient en vue de l'obtention d'un prêt conforme aux prévisions, la condition suspensive prévue à ce titre est réputée réalisée, conformément à l'article 1178 du code civil ; que dès lors que les acquéreurs ont refusé de procéder à la régularisation de l'acte authentique alors que la condition suspensive était réputée accomplie, ils sont débiteurs de la clause pénale prévue au compromis ; que le montant de celle-ci, fixée à 104 100 euros, est manifestement excessif au regard du préjudice subi par Mme X... qui a dû supporter le coût de l'entretien courant du bien, les taxes foncières et d'habitation, et l'immobilisation de son immeuble ; que la clause pénale doit être réduite de 50 %, soit 50 050 euros » ;

ALORS QUE, comme l'avait retenu le tribunal, le contrat comportait une clause intitulée « Non réalisation de la condition suspensive » prévoyant que « si la non obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre » ; qu'en refusant de faire application de cette clause mesurant les dommages-intérêts au préjudice subi par le vendeur, pour y substituer le jeu d'une clause pénale visant le cas différent de refus de signature « après levée de toutes les conditions suspensives », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.