Landlord v. Tenant: Lease Termination for Unauthorized Occupancy

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 22 mai 2015), que la société Lau Bat, ayant donné en location des locaux à usage commercial à la société Auto bilan 64, l'a assignée en résiliation du bail sur trois motifs différents dont la méconnaissance de ses obligations pour l'exécution de travaux non autorisés et l'occupation de parcelles non comprises dans le bail ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le contrat de bail mentionne dans le chapitre « désignation de bien loué » un bail portant sur un « local plain-pied, élevé sur un terre plein à Bidart, quartier Agoretta RN 10, à usage commercial d'une superficie de 216 m², le tout cadastré section AB 474 et AB 475 » et, au chapitre « bail commercial », que « le bailleur loue à titre commercial au locataire qui l'accepte, le bien dont la consistance et la désignation figurent dans l'exposé qui précède, ainsi qu'il existe avec toutes ses aisances et dépendances d'une superficie de 192 m² (parking) », que, si les références cadastrales des parcelles sur lesquelles est implanté l'immeuble sont clairement énoncées, en revanche, l'expression « avec toutes ses aisances ... » est particulièrement vague, que, compte-tenu de l'imprécision entourant la consistance des lieux loués, il n'est pas démontré que la locataire ait commis des manquements suffisamment graves et répétés à ses obligations contractuelles, justifiant de ce chef, la résiliation du bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le contrat de bail, qui définissait son objet comme étant le local commercial situé sur les parcelles AB 474 et AB 475 avec un parking, n'incluait pas les parcelles cadastrées BB 69, 70 et 71, la cour d'appel qui a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte, a violé le principe susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de résiliation du bail pour occupation de parcelles non comprises dans le bail et de dommages-intérêts pour manque à gagner pendant la période de recherche d'un nouveau locataire, l'arrêt rendu le 22 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;

Condamne la société Auto bilan 64 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Auto bilan 64 et la condamne à payer à la société Lau bat la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour la société Lau Bat.

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un bailleur (la société Lau Bat, l'exposante) de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail conclu avec un centre de contrôle technique (la société Auto Bilan 64) et de sa demande en paiement de dommages et intérêts afin d'assurer la remise des lieux en leur état d'origine, soit 3 073,72 €, et de dédommager l'autre locataire (la société Bidart Pneus) pour privation de sa surface de salle d'attente entre le 26 août 2009 et la date de départ effectif du contrevenant sur la base de 500 € par mois, ainsi que de dommages et intérêts pour manque à gagner pendant la période de réalisation des travaux et de recherche d'un nouveau locataire, d'un montant de 13 500 € ;

AUX MOTIFS QUE la SCI Lau Bat sollicitait la résiliation du bail sur le fondement des articles 1184 et 1741 du code civil ; qu'en l'espèce, pour fonder sa demande, la bailleresse reprochait à sa locataire l'occupation de parcelles non incluses dans le bail ; que le contrat prévoyait, dans le chapitre "désignation de bien loué", un bail portant sur un « local plain-pied, élevé sur un terre-plein à Bidart, quartier Agoretta RN 10, à usage commercial d'une superficie de 216 m², le tout cadastré section AB 474 et AB 475 » ; qu'il prévoyait, au chapitre "bail commercial", que « le bailleur lou(ait) à titre commercial au locataire qui l'accept(ait) le bien dont la consistance et la désignation figur(aient) dans l'exposé qui précéd(ait), ainsi qu'il exist(ait) avec toutes ses aisances et dépendances d'une superficie de 192 m² (parking) » ; que la SCI Lau Bat en déduisait que la société Auto Bilan 64 commettait un nouveau manquement à ses obligations en utilisant les parcelles cadastrées BB 69 et BB 70 ainsi que BB 71, propriété d'un voisin, M.

X..., qui bénéficiait pour accéder à son terrain d'une servitude de passage sur les parcelles précitées ; qu'elle en voulait pour preuve les sommations de cesser cette occupation illicite qu'elle avait fait délivrer, par acte d'huissier des 8 août 2011, qui n'avaient pas été suivies d'effet puisque l'huissier avait constaté à plusieurs reprises, au cours des mois d'octobre et de novembre 2011, que la société Auto Bilan 64 s'était maintenue sur les trois parcelles litigieuses ; que, cependant, il convenait de relever que la consistance des biens loués n'était pas décrite précisément dans le bail ; qu'en effet, si les références cadastrales des parcelles sur lesquelles était implanté l'immeuble étaient clairement énoncées, en revanche l'expression « avec toutes ses aisances » était particulièrement vague ; que pour en cerner les contours, elle devait être replacée dans le contexte de l'activité exercée dans les locaux et examinée au vue de leur configuration ; qu'ainsi l'immeuble loué comportait deux portes : une en façade et une autre à l'arrière ; que cela évitait toutes manoeuvres inutiles à l'intérieur des locaux, les véhicules entrant par l'avant et sortant par l'arrière ; que les photographies du site versées aux débats et le constat d'huissier dressé les 7 et 28 octobre 2011 confirmaient ce fonctionnement et démontraient le cheminement des véhicules entrant et sortant du contrôle technique sur les parcelles litigieuses et leur stationnement sur le terrain ; qu'aucune pièce contraire n'était produite, notamment le constat d'entrée dans les lieux qui aurait permis de fixer précisément la consistance des biens loués ; qu'en conséquence, compte tenu de l'impression entourant la consistance des lieux loués, il n'était pas démontré que la société Auto Bilan 64 avait commis des manquements suffisamment graves et répétés à ses obligations contractuelles, justifiant de ce chef la résiliation du bail (arrêt attaqué, p. 11, alinéas 9 et 10, et p. 12, alinéas 1 à 10) ;

ALORS QU'il résultait clairement du bail du 23 mars 2000 que seules les parcelles AB 474 et AB 475 devenues BB 29 et BB 28 étaient l'objet du bail, que, plus précisément, il y était indiqué qu'étaient loués un local plain-pied à usage de locaux professionnels de 216 m² édifié sur lesdites parcelles (p. 1, aliénas 5 et 6) ainsi que toutes les aisances et dépendances de ces biens d'une superficie de 192 m², c'est-à-dire le parking figurant aussi sur ces deux parcelles (p. 2, aliéna 1er), et qu'il était clair que le contrat ne désignait aucunement les parcelles B 69, B70 et B 71 occupées indument par le preneur ; qu'en énonçant que la consistance des biens loués n'était pas décrite précisément dans le bail et que si les références cadastrales des parcelles sur lesquelles était implanté l'immeuble étaient clairement énoncées, en revanche l'expression « avec toutes ses aisances … » était particulièrement vague pour en déduire qu'il n'était pas démontré qu'en utilisant les parcelles litigieuses BB 69, BB 70 et BB 71 le preneur avait commis des manquements suffisamment graves et répétés à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail, violant ainsi l'article 1134 du code civil.