Sale Contract Termination Based on Failure to Secure Stiplated Financing

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 22 juin 2015), que, par acte sous seing privé du 16 mai 2011, M. et Mme X... ont vendu à M. Y... un appartement, sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts bancaires ; que, soutenant que M. Y... n'aurait pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le « compromis » de vente, M. et Mme X... l'ont assigné en résiliation de l'acte à ses torts exclusifs et en dommages-intérêts ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir leurs demandes ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les attestations bancaires ne mentionnaient pas la durée du prêt sollicité, son montant et son taux d'intérêt et retenu souverainement que M. Y... ne justifiait pas avoir présenté une demande de prêt conforme à celui prévu dans le « compromis » de vente, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que la condition suspensive était réputée accomplie ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour M. Y...

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du compromis de vente aux torts de l'acquéreur Monsieur Freddy Y... et de l'avoir en conséquence condamné à payer diverses sommes

Aux motifs que force est de constater que si Monsieur Freddy Y... justifie avoir déposé dans les délais impartis par le compromis de vente, une demande aux fins d'obtention d'un financement pour l'acquisition d'un appartement situé résidence le Grand Cannet à Gosier auprès de la banque des Antilles françaises et auprès du Crédit agricole selon les attestations établies par les organismes bancaires respectivement le 13 juin 2012 et le 15 juin 2011, il n'en demeure pas moins que ces attestations ne mentionnent ni la durée du prêt sollicité ni son montant ni le taux d'intérêt ; or il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente : montant du prêt de 202.000€ ; -durée du prêt 20 ans ; -taux d'intérêt annuel maximum hors assurance : 5% ; la lettre de la BDAF informant l'emprunteur du refus de sa demande de prêt le 20 septembre 2011, n'apporte aucun élément permettant de constater que Monsieur Freddy Y... a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées comme ci-dessus pas plus que l'attestation du crédit agricole en date du 29 novembre 2011 aux termes de laquelle « Monsieur Freddy Y... n'a bénéficié qu'aucun concours bancaire de la part de l'établissement bancaire » ; par conséquent, alors que les lettres des banques ne suffisent pas à constater que Monsieur Freddy Y... a loyalement présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans le contrat de prêt et alors que la charge de la preuve pèse sur l'acquéreur, Monsieur Freddy Y... qui s'abstient de produire tout autre élément, notamment les dossiers de demande de prêt, ne met pas en mesure la cour d'appel de vérifier qu'il a bien présenté aux banques, comme il le soutient une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues par le compromis de vente ; qu'il en résulte que la condition suspensive est réputée accomplie ; que la partie venderesse qui n'est pas en défaut peut se prévaloir de la clause contractuelle qui prévoit si l'acte authentique de vente ne peut être signé par le fait de l'acquéreur dans le délai fixé, que le dépôt de garantie de 7000€ reste acquis au vendeur à titre de dommages intérêts et que ce dernier peut prétendre éventuellement à tous dommages-intérêts supplémentaires, dès l'instant qu'elle a adressé le 18 avril 2012, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur Freddy Y... d'exécuter le compromis de vente et que celle-ci est restée infructueuse ; les époux X... victimes de l'inexécution de la promesse de vente du fait de l'acquéreur, sont bien fondés à solliciter le règlement de la somme de 7000€ correspondant au dépôt de garantie et ce à titre de dommages-intérêts réparant le préjudice lié à l'immobilisation du bien ainsi que des dommages intérêts supplémentaires pour réparer le préjudice lié aux frais engagés par les vendeurs et rendus inutiles du fait de la non réalisation de la vente ( état parasitaire) d'un montant de 200€ ; la demande de dommages intérêts pour réparer le préjudice résultant de l'immobilisation du bien depuis la signature du compromis de vente et pendant la validité du compromis de vente est réparée par l'octroi d'une somme de 700 € ; qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages intérêts à hauteur de 12.000 € ; le préjudice résultant de la perte de gains résultant de la remise en vente du bien à un prix inférieur à celui convenu dans le compromis de vente peut être en relation avec la baisse du marché de l'immobilier et n'est pas en tout état de cause en relation directe avec l'inexécution de la promesse de vente du fait de l'acquéreur ; le compromis de vente prévoit par ailleurs en cas de non signature de l'acte authentique après la période de validité du compromis de vente que le vendeur pourra poursuivre la réalisation de la vente et pourra recevoir à titre de clause pénale une somme égale à 10% du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie, le surplus éventuel étant versé par l'acquéreur sans délai ; la demande de dommages-intérêts au titre de la clause pénale contractuellement prévue postérieurement à la période de validité du compromis de vente en cas de non signature de l'acte authentique dès l'instant que les dommages-intérêts sollicités ne résultent pas du défaut de signature de l'acte authentique dans le délai imparti alors que le vendeur dans sa mise en demeure du 18 avril 2012, n'a fixé aucun délai pour la signature de l'acte authentique ; que la demande de dommages intérêts portant sur la somme de 20200€ ne peut prospérer ; le jugement est donc entièrement confirmé par substitution de motifs ;

Alors que lorsqu'un compromis de vente prévoit une condition suspensive, relative à l'octroi d'un prêt, l'acquéreur est tenu de solliciter un prêt conforme aux conditions contractuelle ; que lorsque l'acquéreur joint à la demande de prêt, le compromis de vente précisant les conditions de financement convenues, il s'en déduit qu'il a fait une demande de prêt conforme aux conditions contractuelles dont il a communiqué la teneur à la banque; qu'en énonçant que Monsieur Y... ne produisait pas d'éléments permettant de constater qu'il avait loyalement présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues au contrat , et qui n'a pas recherché au vu de l'attestation de la BDAF du 13 juin 2012 si, en joignant l'acte de vente à la demande de prêt, l'acquéreur n'avait pas nécessairement demandé un prêt conforme aux caractéristiques contractuelles, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1178 du code civil.