Purchasers v. Sellers: Hidden Defects in Real Estate Sale

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 novembre 2014), que, par acte authentique du 26 décembre 2008, M. et Mme X... ont vendu à Mme Y... et M. Z... une construction en nature de mazet avec garage et terrain ; que, soutenant que la construction était inhabitable et qu'elle ne pouvait faire l'objet d'une modification ou d'une extension, Mme Y... et M. Z... ont assigné M. et Mme X... en résolution de la vente et dommage-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Attendu que Mme Y... et M. Z... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la vente portait sur une construction en nature de mazet et relevé que l'acte authentique précisait que l'immeuble n'était doté d'aucune installation de chauffage, ne disposait pas de l'eau potable, n'était pas raccordable au réseau d'eau potable et d'assainissement de la commune, que l'accès se faisait par une digue, qu'il n'était pas fait état d'une servitude de passage écrite et qu'il n'était pas mentionné que le garage était un bâtiment à usage d'habitation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que l'impossibilité de régulariser la situation de l'immeuble ne constituait pas un vice caché et a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... et M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et M. Z... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme Y... et M. Z...

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Mme Y... et M. Z... de leur demande tendant à voir prononcer la résolution de la vente intervenue par acte notarié du 26 décembre 2008 et de les avoir débouté de leurs demandes subséquentes ;

AUX MOTIFS QUE par acte authentique du 26 décembre 2008, M. Jamel X... et Mme Aloyse A... ont vendu à Mme Karine Y... et M. Jean-Christophe Z... un bien immobilier situé à Tarascon ; que se fondant sur la garantie des vices cachés, les acquéreurs réclament la résolution de la vente, le remboursement du prix et des frais notariés et financiers, ainsi que des dommages et intérêts ; que Mme Karine Y... et M. Jean-Christophe Z... reprochent aux époux X... de leur avoir vendu une construction non habitable, ne pouvant faire l'objet d'une modification ou d'une extension ; que le compromis de vente du 21 octobre 2008 et l'acte notarié du 26 décembre 2008 portent sur une construction en nature de mazet avec garage et terrain attenant ; que l'acte de vente précise qu'il n'est doté d'aucune installation de chauffage ; que s'il y est fait mention de la délivrance d'un permis de construire, antérieurement au 1er juillet 1997, et d'une déclaration de travaux du 17 novembre 2003, en ce qui concerne le garage, il n'est pas précisé qu'il s'agit d'un bâtiment à usage d'habitation ; que dans l'acte authentique de vente, le vendeur déclare que le bien ne dispose pas de l'eau potable et qu'il n'est pas raccordable au réseau d'eau potable et d'assainissement de la commune ; qu'il est précisé que l'accès à l'immeuble se fait par une digue appartenant au syndicat des chaussées de Tarascon, sans faire état d'une servitude de passage écrite ; que si le procès verbal d'infraction aux règles de l'urbanisme dressé le 27 août 2008 constate la construction sans permis d'une extension à usage d'habitation, les acquéreurs ont également pu se rendre compte, lors de la visite des lieux intervenue avant la signature des actes que la construction qui comportait une fenêtre en PVC était en réalité destinée à l'usage d'habitation et non de garage ; qu'il leur incombait de vérifier préalablement, auprès des autorités compétentes, la possibilité d'obtenir un permis de construire un local à usage d'habitation ; qu'ainsi l'absence de signalement du procès-verbal d'infraction par les vendeurs n'a pas d'incidence sur l'appréciation de l'existence d'un vice caché ; que dans ces conditions, l'impossibilité de régulariser la situation de cet immeuble ne constitue pas un vice caché ; que les demandes formées par Mme Karine Y... et M. Jean-Christophe Z... sont, en conséquence, rejetées ;

ALORS QUE constitue un vice caché le défaut qui rend la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu ; qu'en se bornant, pour rejeter les demandes présentées par Mme Y... et M. Z... à raison des vices affectant l'immeuble, à énoncer, d'une part que l'acte de vente portait sur une construction en nature de mazet avec garage et terrain attenant et précisait qu'elle ne disposait d'aucune installation de chauffage, ni de l'eau potable et qu'elle n'était pas raccordable au réseau d'eau potable et d'assainissement de la commune, sans mentionner qu'il s'agissait d'un bâtiment à usage d'habitation, et d'autre part que si le procès verbal d'infraction aux règles de l'urbanisme du 26 août 2008 constatait la construction sans permis d'une extension à usage d'habitation, les acquéreurs avaient également pu se rendre compte, lors de la visite des lieux intervenue avant la signature des actes que la construction était en réalité destinée à l'usage d'habitation et non de garage et qu'il leur incombait de vérifier préalablement, auprès des autorités compétentes, la possibilité d'obtenir un permis de construire un local à usage d'habitation, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la circonstance que le compromis de vente mentionnait, au profit des acquéreurs, la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, qui ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, tout en précisant que les travaux n'étaient pas achevés, n'induisait pas que les vendeurs, qui avaient eux-mêmes entrepris la construction d'une surface habitable et non d'un simple garage, savaient que les acquéreurs avaient acheté le bien pour le construire et l'habiter, de sorte que leur défaut d'indication, lors de la vente, de ce que ce bien n'était pas constructible et habitable, comme ils en avaient pourtant été informés après avoir été contraints d'arrêter les travaux de construction à la suite du procès-verbal d'infraction à l'urbanisme du 26 août 2008, entraînait une diminution des caractéristiques de la propriété telle que les exposants ne l'auraient pas acquise s'il avaient connu les vices affectant ce bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.