Landlord Utility Claim Barred by Good Faith vs. Substantive Rights

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 juin 2015), que, par lettre du 26 juillet 2012, la SCI Château Durandy, propriétaire d'un logement donné à bail à M. X...et à Mme Y... moyennant un loyer mensuel de 3 000 euros et une provision sur charges de 100 euros, les a mis en demeure, postérieurement à la fin du bail et à la restitution des lieux intervenues en juillet 2011, de payer une somme de 10 958, 91 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2008 à 2010, puis les a assignés en paiement de cette somme ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que, si dans le délai de prescription quinquennale, le bailleur peut réclamer le paiement des charges non régularisées par les locataires, encore faut-il qu'il ait respecté les obligations qui lui incombent pendant la durée du bail, qu'en l'espèce le bailleur s'est totalement affranchi des règles légales, au mépris de la loyauté contractuelle, en réclamant à ses anciens locataires l'ensemble des charges locatives dues au titre des années 2008, 2009 et 2010 par une simple mise en demeure du 26 juillet 2012, auquel aucun justificatif n'était joint, et alors même que les locataires avaient quitté les lieux depuis plus d'un an ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les charges doivent être remboursées sur justification et que, si le juge peut sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, il ne peut porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et Mme Y... à payer à la SCI Château Durandy la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour la SCI Château Durandy

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Château Durandy de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur X... et de Madame Y... à lui payer la somme de 10. 958, 91 euros représentant les charges des exercices 2008 à 2010 ;

Aux motifs propres que, si dans le délai de la prescription quinquennale, le bailleur peut réclamer le paiement des charges non régularisées par les locataires, encore faut-il qu'il ait respecté les obligations qui lui incombent pendant la durée du bail, de telle sorte qu'il ne peut réclamer des charges sans avoir au préalable procédé à des régularisations et avoir mis à disposition des locataires les informations nécessaires leur permettant de vérifier ou de contester les sommes réclamées, les privant de cette faculté en ne leur réclamant ces sommes qu'après leur départ des lieux, sans aucun justificatif avéré et ne leur permettant d'en discuter utilement les causes par défaut d'actualité ; que c'est donc à bon droit que le premier juge, constatant que le bailleur s'était en l'espèce totalement affranchi des règles légales au mépris de la loyauté contractuelle en ne réclamant à ses anciens locataires l'ensemble des charges locatives qui resteraient dues au titre des années 2008, 2009 et 2010, par une simple mise en demeure du 26 juillet 2012 auquel aucun justificatif n'était joint, et alors même que les locataires avaient quitté les lieux depuis plus d'un an au vu du constat amiable dressé le 26 juillet 2011, avait rejeté l'intégralité des demandes sollicitées à ce titre ;

Et aux motifs le cas échéant repris des premiers juges, que pendant la durée du bail, le bailleur n'a pas communiqué au locataire un décompte et des budgets prévisionnels comme il n'a pas réajusté la provision sur charges minimisée, et ce au mépris de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de la loyauté contractuelle ;

Alors que le paiement des charges sur justificatif peut être demandé dans les limites de la prescription quinquennale, nonobstant le respect par le bailleur des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; que la cour d'appel ne pouvait dès lors se fonder sur cette circonstance pour justifier le rejet des demandes formulées par la SCI Château Durandy sans faire une fausse application des dispositions précitées ;

Et alors, d'autre part, qu'en se bornant par motif adopté des premiers juges à faire état de l'insuffisance des justificatifs produits devant ceux-ci et de ce que certaines des charges demandées n'étaient pas récupérables, sans s'expliquer sur les demandes reformulées en cause d'appel par la SCI Château Durandy qui avait présenté un nouveau décompte pour les charges de 2008 à 2010 tenant compte du caractère non récupérable de certaines charges et avait formulé pour la première fois en cause d'appel une demande de paiement des charges de l'exercice 2011, et sans examiner l'ensemble des justificatifs, tels qu'ils sont prévus à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, produits devant elle, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.