Commercial Lease Rent Review Justification Insufficiency

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Elonia ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 26 mars 2015), que, le 25 février 2011, M. Y..., propriétaire d'un local à usage commercial donné en location à M. et Mme X..., leur a délivré un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre suivant, moyennant un nouveau loyer, et a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer à la somme de 3 600 euros par an ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le déplafonnement est de droit et que le bailleur peut, par conséquent, prétendre à la fixation du loyer à 3 600 euros par an ;

Qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les éléments qu'elle prenait en compte pour fixer la valeur locative du local, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe le loyer à la somme de 3 600 euros par an, l'arrêt rendu le 26 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 3. 600 euros le montant du loyer du bail renouvelé au 30 septembre 2011,

Aux motifs qu'« au soutien de leur appel M. Y... et la Sarl Elonia exposent que le bail ayant duré plus de douze ans, il n'est pas nécessaire de constater une modification des facteurs locaux de commercialité mais seulement de la valeur locative pour prétendre à une augmentation du loyer ; que le loyer initial était très bas et que la valeur locative des locaux s'apprécie au regard de l'environnement et des modifications tant externes qu'internes apportées par le bailleur ; que le centre ville de Doudeville a été rénové, qu'un office du tourisme a été ouvert et un musée du lin créé de nature à favoriser l'activité commerciale des intimés ; qu'il a rénové la façade de l'immeuble et que l'intérieur du fonds de commerce a également subi des améliorations ; que la somme de 3. 600 € par an n'est nullement excessive ; que les époux X... répliquent qu'ils ont réalisé à leurs frais les travaux d'aménagement intérieur du local de 25 m ² dont l'état était déplorable lors de leur entrée dans les lieux et que cette amélioration ne peut être prise en compte pour modifier le prix du loyer ; que la réfection de la couverture de l'immeuble est sans impact sur la commercialité des lieux, s'agissant au surplus d'une obligation légale liée à la vétusté des locaux ; que les facteurs locaux de commercialité doivent s'apprécier in concreto en fonction de l'intérêt que présenter leur évolution pour le commerce considéré ; qu'en l'espèce le chiffre d'affaires baisse chaque année ; que de nombreux commerces ont fermé ; que l'ouverture de l'office du tourisme n'a aucun impact sur la salon de coiffure car la clientèle est exclusivement constituée d'habitués locaux ; que le changement d'enseigne du centre commercial local au profit de Carrefour n'a aucune incidence, ni sur la commercialité de la commune, ni sur leur commerce relativement éloigné ; que subsidiairement le loyer annuel ne saurait excéder 2000 € comme l'a préconisé la commission de conciliation des baux commerciaux ; que L'article L 145-34 al. 3 du code de commerce prévoit que les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prorogation, la durée du bail excède douze ans ; qu'en l'espèce il est constant que le bail initial a été renouvelé tacitement en 1993 et en 2002 de sorte que le bail expiré a bien excédé douze ans ; que les dispositions de l'alinéa 1 du texte susvisé précisant que le déplafonnement ne peut intervenir qu'en cas de modification notable des éléments de détermination de la valeur locative, il s'en déduit que le déplafonnement est de droit dans le cas présent ; que le bailleur peut par conséquent prétendre à la fixation du loyer à la somme de 3. 600 € par an ; qu'il y a lieu d'infirmer en ce sens le jugement critiqué,

Alors, d'une part, que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en énonçant, après avoir écarté les règles du plafonnement eu égard à la durée du bail expiré, supérieure à douze ans, que le bailleur peut par conséquent prétendre à la fixation du loyer à la somme de 3. 600 euros par an sans s'expliquer sur les éléments qu'elle prenait en compte pour fixer la valeur locative du local considéré, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, d'autre part, que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative ; qu'en énonçant que le bailleur peut prétendre à la fixation du loyer à la somme de 3. 600 euros par an sans rechercher, bien qu'y ayant été invitée, si la somme ainsi réclamée par M. Y... n'excédait pas la valeur locative du local de 25 m ² constitué d'une seule pièce avec WC dès lors que dans son avis rendu le 9 avril 2013 la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, industriels et artisanaux, après avoir relevé l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité dans la commune de Doudeville, bourg rural peuplé de 2. 753 habitants, dont les perspectives d'avenir sont incertaines et la superficie bien modeste du local pour un commerce actif, avait proposé que le loyer soit porté de 1. 711, 72 euros à celle de 2. 000 euros par an, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-33 du code de commerce.