Landlord v. Tenant: Rent Clause Nullification and Reimbursement

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 5 décembre 2013), que M. X... a donné à bail à M. Y... diverses parcelles de terre que celui-ci a mis à disposition de l'EARL l'Hortensia bleu dont il était associé avec Mme Z...et M. A...(les consorts Y...) ; que ces derniers ont sollicité la nullité de la clause relative au prix du fermage et que M. X... a sollicité, outre la résiliation du bail, le paiement d'une provision sur les fermages impayés ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu que, pour accueillir la demande en nullité du prix du fermage, l'arrêt retient que l'action engagée par les consorts Y...est une action en nullité du fermage fondée sur l'illicéité de la clause fixant le prix du fermage et non une action en révision du prix fondée sur les dispositions de l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime et que le délai de trois ans fixé par ce texte ne leur est pas opposable ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, si le preneur a, lors de la conclusion du bail, contracté à un prix supérieur d'au moins un dixième de la valeur locative fixée par arrêté préfectoral, seule l'action en révision du prix, qui doit être introduite au cours de la troisième année de jouissance, lui est ouverte, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 22 371, 10 euros réglée en plus du fermage légal et en ce qu'il déboute M. X... de sa demande de provision au titre des fermages impayés, l'arrêt rendu le 5 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne M. Y..., pris en son nom personnel, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCEA l'Hortensia bleu, de M. A..., de Mme Z..., de M. Y..., pris tant en son nom personnel qu'en qualité de liquidateur de l'EARL l'Hortensia bleu ; condamne M. Y..., pris en son nom personnel, à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur Philippe X... à payer à Josephus Y...la somme de 22. 371, 10 € réglée en plus du fermage légal-

AU MOTIF QUE Josephus Y..., agissant en son nom et en qualité de liquidateur de l'EARL L'HORTENSIA BLEU, Maarten A...et Elisabeth Z...font état du caractère illicite du prix du fermage eu égard aux dispositions d'ordre public de l'article L 411-11 du code rural et de la nullité de la clause fixant le prix du fermage. Le prix du fermage a été fixé dans l'accord du 29 septembre 2000 à 2. 000, 00 francs par hectare pendant 3 ans puis 4. 000, 00 francs par hectare à compter du 29 septembre 2003, avec indexation sur l'indice officiel d'inflation du gouvernement.

Dans l'accord du 11 janvier 2001 il a été fixé à la somme de 0, 16 euros jusqu'au 29 septembre 2004 pour les terres et à la somme de 7. 000, 00 francs par an à compter du 29 septembre 2001 pour les bâtiments. Le montant postérieur du prix du fermage pour les terres à compter du 30 septembre 2004 n'a pas été fixé. Mais il ressort du décompte dressé par l'expert que Philippe X... a continué à réclamer à Josephus Y...le montant du fermage fixé le 29 septembre 2000. S'agissant des parcelles cadastrées section B, n° s 23, 24, 26 et 27 aucun contrat n'a été établi et l'expert a déterminé que Philippe X... a réclamé la somme de 336, 60 euros par hectare à compter de 2003, soit le même prix que celui fixé le 29 septembre 2000.

Quant à l'accord 4 « Saint Nicolas » du 29 septembre 2002 le prix du bail effectivement appliqué est celui qui a été fixé le 29 septembre 2000. Il ressort clairement du rapport d'expertise que le fermage fixé par les accords entre les parties ne correspond pas aux arrêtés préfectoraux applicables en l'espèce. Le tableau de la page 21 du rapport d'expertise démontre que le fermage qui a été réclamé est systématiquement supérieur au montant maximum du fermage légal. Pour ce motif la clause de fixation du fermage est illicite. L'action engagée par la SCEA L'HORTENSIA BLEU, l'EARL L'HORTENSIA BLEU et Josephus Y...le 26 mai 2008 est bien une action en nullité du fermage, fondée sur l'illicéité de la clause fixant le prix du fermage, et non une action en révision du prix du fermage fondée sur les dispositions de l'article L 411-13 du code rural.

Le délai de 3 ans fixé par l'article L 411-13 du code rural pour agir en révision du montant du fermage ne leur est donc pas opposable, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal paritaire des baux ruraux. L'expertise démontre qu'entre l'année 2001 et l'année 2007 Josephus Y...a payé en trop la somme de 22. 371, 10 euros (63 865, 30-41 494, 20 euros). Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en restitution de cette somme. Mais ce montant sera alloué à Josephus Y...seul, parce qu'il est titulaire du bail et que, d'après l'expertise, les paiements ont été faits en son nom.

- ALORS QUE la simple référence au minimum et maximum fixé par arrêté préfectoral que ne respecterait pas le fermage convenu ne caractérise pas l'illicéité du fermage, cette illicéité n'existant qu'en cas d'inobservation des dispositions préfectorales relatives à la nature des denrées servant au calcul du fermage ; que si le preneur, lors de la conclusions des baux, a contracté à un prix supérieur d'au moins un dixième de la valeur locative fixée par l'arrêté préfectoral, seule l'action en révision du prix lui est ouverte, cette action devant être introduite au cours de la troisième année de jouissance, à l'exclusion d'une action en nullité du prix ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour que le tableau de la page 21 du rapport d'expertise démontre que le fermage qui a été réclamé par Monsieur X... pour les différents baux conclus entre les parties a été systématiquement supérieur au montant maximum du fermage légal ; qu'en décidant cependant que la clause de fixation du fermage était donc illicite de telle sorte que le délai de 3 ans fixé par l'article L 411-13 du code rural pour agir en révision du montant du fermage n'était pas opposable à Monsieur Josephus Y...qui pouvait donc agir en nullité du bail et réclamer la restitution du trop-perçu des fermages entre 2001 et 2007, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation des articles L 411-11 et L 411-13 du code rural

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :

- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande en paiement d'une provision pour fermages impayés-

AU MOTIF QUE ainsi qu'il est exposé ci-dessus, le fermage qu'a encaissé Philippe X... était d'un montant supérieur au fermage légal. Il ne dispose donc d'aucune créance de fermage à l'encontre de l'EARL L'HORTENSIA BLEU, contre laquelle il forme sa demande. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement d'une provision au titre des fermages impayés.

- ALORS QUE la cassation du chef de l'arrêt relative à la demande de restitution des loyers trop perçus entrainera par voie de conséquence et en application de l'article 624 du code de procédure civile la cassation du chef de l'arrêt ayant débouté Monsieur X... de sa demande en paiement d'une provision pour fermages impayés.