Purchaser v. Notary Regarding Undisclosed Transaction Interdependence Risks

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP Marianne Y..., Antoine Z..., Christophe D... ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 21 juillet 2007, rédigé par M. Z..., notaire, M. et Mme A... ont vendu à M. X..., sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt égal au montant du prix de vente, un immeuble à usage d'habitation avec terrain attenant ; que, le même jour, le notaire a établi deux autres actes par lesquels M. X... a vendu à d'autres acquéreurs deux parcelles issues de la division à intervenir du terrain vendu par M. et Mme A... ; que ces deux dernières ventes n'ayant pas été régularisées par acte authentique, M. X... a refusé de réitérer, par acte authentique, la vente consentie par M. et Mme A... ; que, par un jugement devenu irrévocable, M. X... a été condamné à leur payer une indemnité au titre de la clause pénale, sans pouvoir obtenir restitution de l'indemnité d'immobilisation ; que, reprochant à M. Z... d'avoir omis d'insérer dans l'acte conclu avec M. et Mme A... une clause subordonnant la réitération de la vente à la régularisation des cessions des parcelles détachées et d'avoir manqué à son obligation de conseil en omettant d'attirer son attention sur l'incidence de la non-réalisation de la vente de ces parcelles sur le financement de l'opération principale, M. X... l'a assigné en indemnisation ; que la SCP de notaires Frédéric B... Jean-Baptiste C..., anciennement dénommée SCP Frédéric B...- Antoine Z..., est intervenue volontairement aux débats ;

Attendu que, pour rejeter la demande formée contre le notaire, l'arrêt énonce qu'il ressort de l'économie du contrat que M. X... a accepté le risque lié à l'absence de revente des deux parcelles en le palliant par un emprunt et retient que la clause pénale était causée, non par la renonciation des sous-acquéreurs, mais par le défaut de financement par un prêt ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'existence d'un lien causal entre le préjudice résultant de l'application de la clause pénale et les manquements reprochés au notaire, selon lesquels celui-ci aurait pu, par une information et des conseils sur les aléas juridiques et financiers inhérents à l'opération, inciter M. X... à y renoncer, dans l'hypothèse d'un refus de M. et Mme A... de voir inscrire, dans l'acte, une clause subordonnant l'acquisition du bien à la revente d'une partie du terrain, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne M. Z... et la SCP Frédéric B... et Jean-Baptiste C... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne in solidum à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de la totalité de ses demandes dirigées contre Maître Z... ;

AUX MOTIFS QUE « l'économie de l'acte du 21 juillet 2007 dans lequel est stipulée la condition suspensive au seul profit de l'acquéreur de l'obtention d'un prêt de 553. 600 € d'une durée de 20 ans au taux de 4, 50 % démontre l'acceptation par celui-ci du risque lié à l'absence de revente des deux parcelles qu'il pallie par un emprunt ; que la clause pénale est donc causée non pas par le renoncement des sous-acquéreurs comme le prétend Sylvain X..., mais par le défaut de financement par un prêt ; qu'il s'ensuit que l'absence de causalité entre les préjudices allégués et les fautes imputées au notaire conduit la cour à débouter Sylvain X... de son action en responsabilité délictuelle » ;

ALORS QUE le notaire est tenu d'attirer l'attention des parties sur les risques liés aux actes qu'il rédige ; que devant les juges du fond, Monsieur X..., qui entendait financer l'acquisition d'un terrain bâti grâce notamment au produit de la revente de parcelles qu'il souhaitait détacher dudit terrain, faisait grief à Maître Z..., notaire, de ne pas avoir inséré dans la promesse d'achat une clause subordonnant l'achat à la revente des parcelles à détacher ; qu'en se fondant, pour débouter Monsieur X... de ses demandes indemnitaires, sur la circonstance que la promesse d'achat stipulait une condition suspensive tenant à l'obtention par Monsieur X... d'un prêt, ce qui démontrait « l'acceptation par celui-ci du risque lié à l'absence de revente des deux parcelles qu'il pallie par un emprunt », quand il lui appartenait de rechercher si, en présence d'une clause subordonnant l'acquisition du terrain bâti à la revente de parcelles détachées, Monsieur X... n'aurait pu, en cas de défaillance des sous-acquéreurs, ne pas acquérir le terrain sans devoir l'indemnité d'immobilisation, la Cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure tout lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice de Monsieur X..., en violation de l'article 1382 du Code civil.