Guarantor Liability Contingent on Formal Completion Certification in Construction Defect Case

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable en la cause ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 6 juillet 2015), que l'EURL Royal green (l'EURL), depuis en redressement judiciaire, a vendu une maison individuelle en l'état futur d'achèvement à Mme X... ; qu'une garantie d'achèvement a été consentie par la société Bordelaise de crédit industriel et commercial, devenue la société Banque CIC Sud-Ouest (la banque) ; que, se plaignant de retards et de désordres, Mme X... a, après expertise, assigné le vendeur et la banque en indemnisation ;

Attendu que, pour condamner la banque à verser à Mme X... la somme de 31 634,20 euros au titre de la garantie d'achèvement, l'arrêt retient que la garantie est une garantie d'achèvement extrinsèque au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction, que l'achèvement des travaux est caractérisé lorsque les ouvrages sont exécutés et les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination sont installés et que la nature des désordres affectant l'escalier, la piscine, la clôture et le talus empêchait l'utilisation de l'immeuble de Mme X... conformément à sa destination ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'achèvement n'avait pas été constaté dans les formes prévues par l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au mois de mai 2010, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Banque CIC Sud-Ouest à verser à Mme X... la somme de 31 634,20 euros au titre de la garantie d'achèvement, l'arrêt rendu le 6 juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Banque CIC Sud-Ouest ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Banque CIC Sud-Ouest.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial à verser à Mme X... les sommes de 31.634,20 euros au titre de la garantie d'achèvement ;

AUX MOTIFS QU'qu'aux termes du rapport de Mme Y... le bien est affecté de désordres et non conformités ; qu'il apparaît notamment que l'escalier intérieur ne présente pas des marches de la même hauteur pouvant le rendre dangereux ; que la piscine a été implantée sur la partie remblayée mettant en cause sa stabilité ; que le talus, dont rien n'assure le maintien, présente une très forte déclivité ; qu'enfin la hauteur de la clôture grillagée qui limite l'accès au talus au-delà de la piscine est insuffisante pour assurer la sécurité ; que l'expert précise que l'EURL Royal Green n'a jamais été en mesure d'indiquer comment avait été assurée la stabilité de la piscine sur la partie remblayée et a proposé le 10 juin 2009 des travaux de soutènement qui n'ont pas été réalisés ; qu'il apparaît en effet que le bien qui devait être livré au plus tard à la fin de l'année 2007 n'était pas propre à sa destination et susceptible d'être proposé à la location à la date de l'expertise de Mme Y..., notamment pour des raisons de sécurité liées aux défauts affectant les marches de l'escalier et l'implantation de la piscine, la très forte déclivité du talus et à la hauteur de la clôture grillagée limitant l'accès à ce talus au-delà de la piscine ; qu'il apparaît néanmoins que les reprises de l'escalier, de la piscine, de la clôture et du talus avaient été chiffrées par l'expert au cours de l'année 2011 à la somme totale de 31 634,20 € TTC ; qu'au regard de la nature de ces désordres Mme X... aurait été en mesure de se prévaloir de la garantie d'achèvement souscrite auprès de la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial pour financer les travaux de reprise nécessaires à rendre l'ouvrage propre à sa destination ; (…) que, sur la garantie de la société bordelaise de crédit industriel et commercial, la garantie d'achèvement a pour objet le versement des sommes nécessaires aux travaux d'achèvement de l'ouvrage ; que l'achèvement des travaux est caractérisé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination ; qu'en l'espèce il ressort des pièces produites aux débats que la garantie souscrite auprès de la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial était une garantie d'achèvement extrinsèque au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction ; que la nature des désordres précités affectant l'escalier, la piscine, la clôture et le talus empêchait l'utilisation de l'immeuble de Mme X... conformément à sa destination ; qu'elle imposait dès lors à cette société de mettre à la disposition du vendeur ou de l'acquéreur les fonds nécessaires pour procéder aux travaux de reprise sans qu'elle soit néanmoins tenue personnellement d'y faire procéder en se substituant à l'EURL Royal Green et en s'immisçant dans leur exécution ; qu'il ne ressort par ailleurs d'aucune des pièces produites aux débats qu'elle ait été informée des retards dans l'exécution des travaux avant l'introduction de la procédure de référé ; qu'en l'état de ces éléments elle ne peut en conséquence être condamnée qu'au montant des travaux nécessaires à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination précédemment chiffrés à la somme de 31 634,20 € ; qu'il y a lieu de condamner la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial à verser cette somme à Mme X... ;

1°) ALORS QUE la convention de garantie stipulait qu'elle prendrait fin le jour de la réception par la banque de la déclaration d'achèvement des travaux telle qu'elle est prévue par l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ; qu'à supposer que la cour d'appel ait considéré que la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial ait conventionnellement garanti l'achèvement de l'immeuble tel que défini par l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a dénaturé la convention de garantie en violation de l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QU 'en se fondant sur la circonstance que l'immeuble n'était pas achevé au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, sans rechercher si, ainsi que le soutenait l'exposante, l'achèvement n'avait pas été constaté, dans les formes prévues par l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable au mois de mai 2010, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable.