Buyers' Septic Encroachment Warranty Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les consorts Y... ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 mars 2015), que M. et Mme Y... et M. et Mme X... sont propriétaires de fonds voisins ; que M. et Mme X... ont acquis leur terrain de Mme Z..., l'acte de vente comportant, d'une part, une clause d'exclusion de garantie des vices cachés et apparents, d'autre part, une clause intitulée « assainissement », aux termes de laquelle « le vendeur déclare que l'immeuble vendu n'est pas raccordé à l'assainissement communal, et précise qu'il utilise un assainissement individuel de type fosse septique. Cet assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le service d'assainissement communal. L'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque » ; qu'ayant découvert, lors de la construction de leur villa, trois tuyaux servant à l'évacuation de la fosse septique du fonds voisin, M. et Mme Y... ont assigné en indemnisation M. et Mme X..., qui ont appelé en garantie Mme Z... ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de garantie ;

Mais attendu qu'ayant retenu, répondant aux conclusions, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes de la clause « assainissement », que leur ambiguïté rendait nécessaire, qu'en signant l'acte de vente, M. et Mme X... avaient entendu faire leur affaire personnelle de toute difficulté résultant du système d'assainissement de type fosse septique dont la conformité n'était pas garantie par le vendeur, la cour d'appel, devant laquelle M. et Mme X... n'ont pas soutenu que Mme Z... savait que les travaux sur le système d'assainissement qu'elle avait fait réaliser en 1995 avaient été effectués au-delà des limites de son terrain, a pu en déduire que, le litige relevant de la clause d'exclusion de garantie, l'appel en garantie formé par M. et Mme X... contre la venderesse ne pouvait pas prospérer ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur appel en garantie et de leur demande de remboursement de travaux formés à l'encontre de Mme Z... et de les avoir condamnés à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Aux motifs que « outre une clause générale et classique excluant notamment la garantie du vendeur des vices apparents ou cachés du fait du sol (page 6), en page 13 l'acte de vente du 15 novembre 2005, aux termes duquel M. et Mme X... se sont portés acquéreurs de l'immeuble de Mme Z..., comporte une clause intitulée Assainissement qui prévoit :

« le vendeur déclare que l'immeuble vendu n'est pas raccordé à l'assainissement communal et précise qu'il utilise un assainissement individuel de type fosse septique. Cet assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le service d'assainissement communal. L'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque ».

Contrairement à ce qu'ils soutiennent aux termes d'une interprétation restrictive qui n'est pas conforme à la lettre de la clause elle-même, en signant l'acte de vente, M. et Mme X... ont accepté les dispositions précitées qui sont parfaitement explicites en ce qu'ils ont entendu faire leur affaire personnelle de toute difficulté résultant du système d'assainissement de type fosse septique dont la conformité n'était pas garantie par le vendeur.

C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté que le litige entrait dans le cadre de la clause d'exclusion de garantie puisqu'il portait précisément sur une difficulté résultant du système d'assainissement et qu'il a débouté M. et Mme X... de leurs demandes à l'encontre de Mme Z....

Pour des raisons identiques, l'appel en garantie formé par M. et Mme X... contre leur venderesse ne peut prospérer.

Le jugement, qui est affecté d'une omission matérielle dans son dispositif, sera confirmé et complété » (arrêt, page 7, § 1 à 5).

Et aux motifs, supposés adoptés du jugement, que « M. et Mme X... demandent remboursement à leur venderesse des travaux qu'ils ont été conduits à réaliser du fait de l'irrégularité du système d'assainissement.

Toutefois, l'acte de vente du 15-11-2005 comporte en page 13 une clause spécifique intitulée « Assainissement » ainsi rédigée : « le Vendeur déclare que l'immeuble vendu n'est pas raccordé à l'assainissement communal et précise qu'il utilise un assainissement individuel de type fosse septique. Cet assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le service d'assainissement communal. L'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque ».

En outre, l'acte inclut en page 6 une clause générale excluant notamment la garantie des vices apparents ou cachés, du fait de l'état du sol ou du sous-sol…

En l'état de ces clauses explicites, et particulièrement de la clause « assainissement » ci-dessus reprise, il apparaît que M. et Mme X... ont entendu, en achetant, faire leur affaire personnelle de toutes difficultés résultant du système d'assainissement de type fosse septique, de conformité non garantie.

Le présent litige, née de l'apparition d'une difficulté résultant de ce système qui empiète chez le voisin et lui occasionne une gêne, entre bien dans le cadre de cette clause.

Il s'ensuit que la demande reconventionnelle de M. et Mme X... à l'encontre de Mme Z... ne sera pas accueillie » (jugement page 5, § 10 à 14 ; page 6, § 1) ;

Alors que, d'une part, les juges du fond sont tenus de respecter les termes clairs et précis des conventions ; qu'en l'espèce, la clause « Assainissement » de l'acte de vente de la maison par Mme Z... aux époux X... stipulait que ceux-ci feront leur affaire personnelle sans recours contre quiconque de l'absence de contrôle de conformité par le service d'assainissement de la commune ; que la cour a jugé qu'en signant cet acte, les époux X... ont entendu faire leur affaire personnelle de toute difficulté résultant du système d'assainissement de type fosse septique dont la conformité n'était pas garantie par le vendeur ; qu'en statuant ainsi, quand la renonciation à recours était limitée à la conformité aux règles contrôlables par les services d'assainissement, la cour a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de vente du 15 novembre 2005 et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;

Alors que, d'autre part, les époux X... soutenaient dans leurs conclusions d'appel qu'aux termes de la clause d'exclusion de garantie au titre de l'assainissement, ils avaient déclaré faire leur affaire uniquement de l'absence de contrôle de la conformité du système d'assainissement non collectif par le service d'assainissement communal (page 15, page 16, 1er §), qui ne porte pas sur l'implantation du réseau d'épandage et notamment pas sur l'éventuelle implantation de ce dernier sur le fonds voisin (page 16, § 2 ; page 17, § 7) et à ses conséquences (page 16, § 2) ; qu'en jugeant qu'en signant l'acte de vente, M. et Mme X... ont entendu faire leur affaire personnelle de toute difficulté résultant du système d'assainissement de type fosse septique dont la conformité n'était pas garantie par le vendeur, sans répondre à leurs conclusions sur ce point, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors enfin, que les époux X... ont aussi fait valoir que Mme Z... savait que les travaux sur le système d'assainissement qu'elle avait fait réaliser en 1995 avaient été effectués au-delà des limites de son terrain (concl. page 17, § 5), qu'elle ne les en avait pas informés lors de la vente du terrain et de la maison, qu'elle ne pouvait donc leur opposer l'exclusion de garantie des vices apparents ou cachés (page 15, § 5 ; page 17, § 2 et 3) ni qu'ils auraient déclaré faire leur affaire personnelle des éventuelles conséquences de l'absence de déclaration de conformité du système par les services d'assainissement de la commune ; qu'en jugeant que le litige entrait dans le cadre de la clause d'exclusion de garantie et en déboutant les époux X... de leurs demandes formées à l'encontre de Mme Z... aux fins de garantie et de remboursement des travaux, sans répondre à ces conclusions pertinentes, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile.