Sub-lessor Entity Status Precludes Valid Preemption Claim

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu les articles L. 412-1, L. 412-8 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que seul le preneur en place, titulaire d'un bail régulier, peut prétendre bénéficier d'un droit de préemption et se prévaloir des sanctions de la méconnaissance des obligations qui en découlent en cas de vente du bien loué ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 11 juin 2015), que, par acte du 28 juin 1994, la société civile immobilière X... (SCI), constituée entre M. et Mme Heinrich X... et leurs enfants, a acquis un domaine agricole de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Lorraine (SAFER) ; que la société civile d'exploitation agricole " administration et gestion de la Ferme de Bricourt " (SCEA) a été constituée entre les mêmes associés, avec pour objet d'assurer l'exploitation, la gestion et l'administration de ce bien ; que, par acte du 2 février 2012, la SCI a consenti à M. et Mme Y... et M. et Mme Z... un compromis de vente avec promesse de substitution au profit de toute personne morale ; que, par acte du 25 mai 2012, les consorts Y...- Z... ont déclaré se substituer la SAFER dans le bénéfice du compromis, celle-ci pouvant, à son tour, se substituer toute personne morale ; que, par acte du 20 juin 2012, en présence de la SAFER, la SCI a vendu le domaine au groupement foncier agricole Y...- Z... (GFA) ; que, par acte du 14 juin 2012 et assignation du 25 septembre 2012, M. B... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d'un bail rural sur une parcelle comprise dans les biens vendus et annulation de la vente conclue en méconnaissance de son droit de préemption ;

Attendu que, pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient que la SCEA de la Ferme de Bricourt a, par acte du 1er février 2004, cédé à M. B... le droit d'exploiter une prairie et que cette mise à disposition s'est faite au vu et au su de la SCI propriétaire de la parcelle, dont la gérante a encaissé des chèques, remis par l'exploitant, en paiement de fermages ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCEA de la Ferme de Bricourt n'était pas elle-même titulaire d'un bail rural, exclusif de toute autre mise à disposition licite, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;

Condamne M. B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. B... et le condamne à payer au GFA Y...- Brocart et à la SAFER de Lorraine la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la SAFER de Lorraine et le GFA Y... Z...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré M. B... titulaire d'un bail rural sur la parcelle située à Apremont-la-Forêt, lieudit Brichaussard section B n° 689, pour une superficie de 14ha 60a et d'AVOIR, en conséquence, prononcé la nullité de la vente conclue le 20 juin 2012 devant Me Michel C..., notaire à Saint-Nicolas-de-Port, entre la SCI X... et le Gfa Y... Z..., en présence de la Safer de Lorraine en ce qu'elle porte sur la parcelle précitée et d'AVOIR condamné le GFA Y... Z... à payer à M. B... la somme de 500 € ;

AUX MOTIFS QUE sur l'existence du bail allégué, l'article L. 411-1 du code rural dispose que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par le statut du fermage ; qu'en l'espèce, par acte sous seing privé en date du 1er février 2004, la « SCEA de la Ferme de Bricourt » a donné à bail à M. Jean-Marc B..., pour une durée de neuf années, la parcelle située à Apremont-la-Forêt, cadastrée « B n° 686 » (sic), d'une superficie de 14ha 60a, que cet acte est signé, pour le bailleur, par Mme Claudia D..., qu'il a en outre été confirmé par une lettre datée du 10 mai 2004 et portant le cachet de la « SCEA de la Ferme de Bricourt » libellée en ces termes :

« Je soussignée, Mme Claudia D..., gérante de la Ferme de Bricourt, cède le droit d'exploiter la parcelle de Brichaussard sur la commune d'Apremont-la-Forêt, n° de section 689 et 686pour une surface de 16, 20 hectares à M. Jean-Marc B... ; que le relevé cadastral montre que les deux parcelles visées, situées lieudit « Brichaussard » et cadastrées B n° 686 et B n° 689, ont une superficie, respectivement, de 14a 50ca et de 16ha 06a 90ca, qu'il en résulte que si les indications cadastrales et de surface données par la lettre du 10 mai 2004 sont cohérentes, l'indication du numéro de parcelle figurant sur le bail écrit est erronée, la parcelle donnée à bail ne pouvant être que la parcelle B n° 689 ; que le GFA fait valoir que le bail dont M.

Jean-Marc B... se prévaut n'est pas valable parce qu'il n'a pas été consenti par le propriétaire de la parcelle (la SCI), mais par une structure (la SCEA) qui était elle-même déjà locataire des parcelles ; que toutefois il est constant que M. Jean-Marce B... s'est vu mettre à sa disposition, pour plusieurs années à compter de 2004, la parcelle B n° 689, en nature de prairie, en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole, que cette mise à disposition s'est faite au minimum au vu et au su du propriétaire de la parcelle, puisque Mme Claudia D..., qui a signé le bail du 1er février 2004 et la lettre du 10 mai 2004, était cogérante de la SCI propriétaire (alors que Mme D... n'avait, en revanche, même pas la qualité d'associée au sein de la Scea), qu'en outre, c'est Mme Claudia D..., cogérante de la SCI X... mais sans qualité au sein de la SCEA, qui a encaissé les chèques de paiement des fermages remis par M.

Jean-Marc B... pour les années 2005 et 2006 ; que quant au fermage de l'année 2007, M. Jean-Marc B... s'est vu remettre pour son paiement, le 30 juin 2007, un reçu de Mme Claudia D... qui a apposé sa signature sous le tampon « SCI X... », ce qui est exempt de toute ambiguïté ; que M. Jean-Marc B... verse plusieurs attestations d'agriculteurs locaux (notamment MM. Jean-François E..., Philippe F... et Jean-François G...) qui confirment tous qu'il a réellement exploité les prairies mises à sa disposition sur le domaine de la Ferme de Bricourt ; que par ailleurs, M.

Jean-Marc B... justifie de la réalité de son exploitation agricole en produisant la copie de ses déclarations à l'Administration pour percevoir les primes européennes et la liste de son cheptel bovin ; que ces éléments sont suffisants pour caractériser tous les éléments d'un bail rural : la mise à disposition d'une parcelle agricole déterminée en vue de son exploitation et, pour consacrer le caractère onéreux de cette mise à disposition, le paiement de fermages (dont un au moins, celui de 2007, a été payé directement au propriétaire qui l'a accepté en toute connaissance de cause puisqu'il en a délivré reçu) ; qu'aussi convient-il de rejeter, comme étant sans intérêt, les demandes formées par le GFA aux fins de voir produire les relevés de banque de la SCI et de la SCEA et les copies de chèques recto-verso émis par M.

Jean-Marc B... en paiement des fermages ; que par conséquent, M. Jean-Marc B... sera déclaré titulaire d'un bail rural sur la parcelle située à Apremont-la-Forêt, lieudit Brichaussard section B n° 689, pour une superficie de 14ha 60a ; que sur l'annulation de la vente, l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime dispose qu'après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, le cas échéant, la déclaration du tiers acquéreur s'engageant à ne pas exercer son droit de reprise ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que le notaire chargé de la vente qui a été conclue le 20 juin 2012 entre la SCI d'une part, et le Gfa d'autre part, en présence de la Safer de Lorraine, n'a pas procédé à l'information préalable de M.

Jean-Marc B... qui a la qualité de preneur de l'une des parcelles du domaine de la Ferme de Bricourt qui faisait l'objet de cette vente ; que l'article L. 412-12 alinéa 2 du même code précise que lorsque le droit de préemption n'a pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations d'information préalable auquel le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts ; que la violation du droit de préemption de M. Jean-Marc B... étant établie, il convient de prononcer la nullité de la vente dont s'agit ; que M.

Jean-Marc B... réclame à la SCI et au Gfa une indemnité de 5000 euros, que toutefois il ne caractérise pas la faute de la SCI, dès lors que cette dernière a bien fait préciser dans l'acte de vente qu'un bail lui avait été consenti par la SCEA et que le GFA a expressément déclaré qu'il dégageait la SCI de toute responsabilité pouvant découler de cette situation locative ; qu'en revanche, en déclarant vouloir faire son affaire personnelle de ce bail et en demandant au notaire de recevoir l'acte sans plus attendre, le Gfa a pris, en connaissance de cause, la décision d'ignorer le droit de préemption de M.

Jean-Marc B..., qu'il doit donc réparation à ce dernier, qu'aussi le Gfa sera-t-il condamné à payer à M. Jean-Marc B... la somme de 500 euros ;

1) ALORS QUE seul le preneur en place, titulaire d'un bail régulier, peut prétendre bénéficier d'un droit de préemption, à l'exclusion du simple bénéficiaire d'une sous-location ou d'une cession de bail ; qu'en l'espèce, la Safer de Lorraine et le Gfa Y... Z... faisaient valoir que la Scea de la Ferme de Bricourt était titulaire d'un bail rural valable sur la parcelle litigieuse et que ce bail était préalable à celui revendiqué par M. B... ; qu'en consacrant l'existence d'un bail rural au profit de M. B... pour ensuite lui reconnaître un droit de préemption sur la parcelle en cause, sans rechercher, comme cela lui était pourtant demandé, si la Scea de la Ferme de Bricourt ne bénéficiait pas encore d'un bail en cours sur l'ensemble des parcelles litigieuses et ne disposait pas ainsi de la véritable qualité de preneur en place, à l'exclusion de M. B..., la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 411-35, L. 412-1, L. 412-8 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ;

2) ALORS QUE seul le preneur en place, titulaire d'un bail régulier, peut prétendre bénéficier d'un droit de préemption, à l'exclusion du simple bénéficiaire d'une sous-location ou d'une cession de bail ; qu'en l'espèce, la Safer de Lorraine et le Gfa Y... Z... démontraient, preuves à l'appui, que la Scea de la Ferme de Bricourt était titulaire d'un bail rural valable sur l'ensemble des parcelles litigieuses ; qu'ils en déduisaient que le bail dont M. B... se prétendait titulaire ne pouvait au mieux le lier qu'à la Scea de la Ferme de Bricourt de sorte qu'il s'agissait d'une sous-location ou d'une cession prohibée ; qu'en analysant les actes du 1er février et du 10 mai 2004, par lesquels la SCA de la Ferme de Bricourt mettait la parcelle litigieuse à disposition de M. B... en bail rural au bénéfice de ce dernier, comme une simple mise à disposition directe des terres par le propriétaire, sans vérifier comme cela lui était expressément demandé, si ces actes ne constituaient pas une cession ou sous-location illicite du bail par la Scea de la Ferme de Bricourt à M. B... – l'autorisation du propriétaire étant à cet égard une circonstance indifférente –, interdisant à ce dernier de se prévaloir de la qualité de preneur en place bénéficiaire d'un droit de préemption, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-35, L. 412-1, L. 412-8 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ;

3) ALORS QUE la prohibition des cessions et sous-locations de bail rural est d'ordre public ; qu'en déclarant M. B... titulaire d'un bail valable, au regard de la mise à disposition qui avait été faite à son bénéfice de la parcelle litigieuse par la Scea de la Ferme de Bricourt au motif que cette cession ou sous-location s'était faite au minimum au vu et au su du propriétaire de la parcelle, la SCI X..., la cour d'appel a violé les articles L. 411-35, L. 412-1, L. 412-8 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la vente conclue le 20 juin 2012 devant Me Michel C..., notaire à Saint-Nicolas-de-Port, entre la SCI X... et le Gfa Y... Z..., en présence de la Safer de Lorraine en ce qu'elle porte sur la parcelle précitée et d'AVOIR condamné le GFA Y... Z... à payer à M. B... la somme de 500 € ;

AUX MOTIFS QUE sur l'existence du bail allégué, l'article L. 411-1 du code rural dispose que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par le statut du fermage ; qu'en l'espèce, par acte sous seing privé en date du 1er février 2004, la « SCEA de la Ferme de Bricourt » a donné à bail à M. Jean-Marc B..., pour une durée de neuf années, la parcelle située à Apremont-la-Forêt, cadastrée « B n° 686 » (sic), d'une superficie de 14ha 60a, que cet acte est signé, pour le bailleur, par Mme Claudia D..., qu'il a en outre été confirmé par une lettre datée du 10 mai 2004 et portant le cachet de la « SCEA de la Ferme de Bricourt » libellée en ces termes :

« Je soussignée, Mme Claudia D..., gérante de la Ferme de Bricourt, cède le droit d'exploiter la parcelle de Brichaussard sur la commune d'Apremont-la-Forêt, n° de section 689 et 686pour une surface de 16, 20 hectares à M. Jean-Marc B... ; que le relevé cadastral montre que les deux parcelles visées, situées lieudit « Brichaussard » et cadastrées B n° 686 et B n° 689, ont une superficie, respectivement, de 14a 50ca et de 16ha 06a 90ca, qu'il en résulte que si les indications cadastrales et de surface données par la lettre du 10 mai 2004 sont cohérentes, l'indication du numéro de parcelle figurant sur le bail écrit est erronée, la parcelle donnée à bail ne pouvant être que la parcelle B n° 689 ; que le GFA fait valoir que le bail dont M.

Jean-Marc B... se prévaut n'est pas valable parce qu'il n'a pas été consenti par le propriétaire de la parcelle (la SCI), mais par une structure (la SCEA) qui était elle-même déjà locataire des parcelles ; que toutefois il est constant que M. Jean-Marce B... s'est vu mettre à sa disposition, pour plusieurs années à compter de 2004, la parcelle B n° 689, en nature de prairie, en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole, que cette mise à disposition s'est faite au minimum au vu et au su du propriétaire de la parcelle, puisque Mme Claudia D..., qui a signé le bail du 1er février 2004 et la lettre du 10 mai 2004, était cogérante de la SCI propriétaire (alors que Mme D... n'avait, en revanche, même pas la qualité d'associée au sein de la Scea), qu'en outre, c'est Mme Claudia D..., cogérante de la SCI X... mais sans qualité au sein de la SCEA, qui a encaissé les chèques de paiement des fermages remis par M.

Jean-Marc B... pour les années 2005 et 2006 ; que quant au fermage de l'année 2007, M. Jean-Marc B... s'est vu remettre pour son paiement, le 30 juin 2007, un reçu de Mme Claudia D... qui a apposé sa signature sous le tampon « SCI X... », ce qui est exempt de toute ambiguïté ; que M. Jean-Marc B... verse plusieurs attestations d'agriculteurs locaux (notamment MM. Jean-François E..., Philippe F... et Jean-François G...) qui confirment tous qu'il a réellement exploité les prairies mises à sa disposition sur le domaine de la Ferme de Bricourt ; que par ailleurs, M.

Jean-Marc B... justifie de la réalité de son exploitation agricole en produisant la copie de ses déclarations à l'Administration pour percevoir les primes européennes et la liste de son cheptel bovin ; que ces éléments sont suffisants pour caractériser tous les éléments d'un bail rural : la mise à disposition d'une parcelle agricole déterminée en vue de son exploitation et, pour consacrer le caractère onéreux de cette mise à disposition, le paiement de fermages (dont un au moins, celui de 2007, a été payé directement au propriétaire qui l'a accepté en toute connaissance de cause puisqu'il en a délivré reçu) ; qu'aussi convient-il de rejeter, comme étant sans intérêt, les demandes formées par le GFA aux fins de voir produire les relevés de banque de la SCI et de la SCEA et les copies de chèques recto-verso émis par M.

Jean-Marc B... en paiement des fermages ; que par conséquent, M. Jean-Marc B... sera déclaré titulaire d'un bail rural sur la parcelle située à Apremont-la-Forêt, lieudit Brichaussard section B n° 689, pour une superficie de 14ha 60a ; que sur l'annulation de la vente, l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime dispose qu'après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, le cas échéant, la déclaration du tiers acquéreur s'engageant à ne pas exercer son droit de reprise ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que le notaire chargé de la vente qui a été conclue le 20 juin 2012 entre la SCI d'une part, et le Gfa d'autre part, en présence de la Safer de Lorraine, n'a pas procédé à l'information préalable de M.

Jean-Marc B... qui a la qualité de preneur de l'une des parcelles du domaine de la Ferme de Bricourt qui faisait l'objet de cette vente ; que l'article L. 412-12 alinéa 2 du même code précise que lorsque le droit de préemption n'a pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations d'information préalable auquel le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts ; que la violation du droit de préemption de M. Jean-Marc B... étant établie, il convient de prononcer la nullité de la vente dont s'agit ; que M.

Jean-Marc B... réclame à la SCI et au Gfa une indemnité de 5000 euros, que toutefois il ne caractérise pas la faute de la SCI, dès lors que cette dernière a bien fait préciser dans l'acte de vente qu'un bail lui avait été consenti par la SCEA et que le GFA a expressément déclaré qu'il dégageait la SCI de toute responsabilité pouvant découler de cette situation locative ; qu'en revanche, en déclarant vouloir faire son affaire personnelle de ce bail et en demandant au notaire de recevoir l'acte sans plus attendre, le Gfa a pris, en connaissance de cause, la décision d'ignorer le droit de préemption de M.

Jean-Marc B..., qu'il doit donc réparation à ce dernier, qu'aussi le Gfa sera-t-il condamné à payer à M. Jean-Marc B... la somme de 500 euros ;

ALORS QUE le bailleur n'a pas l'obligation de notifier le projet de vente au preneur qui ne bénéficie pas du droit de préemption ; qu'en annulant la vente du 20 juin 2012 au motif que le notaire instrumentaire n'avait pas procédé à l'information préalable de M. B..., dont elle avait seulement relevé la qualité de preneur en place, sans vérifier si M. B... établissait remplir l'ensemble des conditions légalement prévues pour bénéficier du droit de préemption, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-59, L. 412-5, L. 412-8 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime.