Commercial Lease Termination Upheld for Failure to Cure Breach of Furnishing Requirement

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 9 avril 2015), que, le 21 septembre 2010, Mme X..., propriétaire d'un local commercial donné en location à Mme Y... selon bail renouvelé le 1er janvier 2002, a délivré un commandement visant la clause résolutoire ; que, le 9 août 2011, la bailleresse a délivré un congé avec refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2011 ; que, le 29 décembre 2011, la locataire a cédé le droit au bail à la société Quai 26 ; que la bailleresse a contesté la cession intervenue en prétendant à l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 21 octobre 2010 et a sollicité que l'expulsion soit ordonnée et une indemnité d'occupation fixée ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la bailleresse ;

Mais attendu qu'appréciant souverainement les éléments de faits et de preuve qui lui étaient soumis, la cour d' appel qui, par un motif non critiqué, a relevé que, dans le mois du commandement délivré le 21 septembre 2010, la locataire n'avait pas garni les lieux conformément aux clauses contractuelles, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Quai 26 et Mme Y...

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la clause résolutoire était acquise depuis le 21 octobre 2010, ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme Y... et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin, condamné Mme Y... à payer à Mme X... une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et dit que Mme Y... ne pouvait céder le bail à la société Quai 26 par acte du 29 décembre 2011 ;

AUX MOTIFS QUE le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 septembre 2010 fait état du défaut d'activité dans les lieux loués depuis décembre 2009, de l'exécution de travaux touchant le gros-oeuvre sans autorisation et le défaut de garnissement des lieux ; que le bail stipule que le locataire devra tenir les lieux loués constamment garnis de meubles, effets mobiliers et marchandises en quantité et de valeur suffisante pour répondre du paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail ; qu'il ressort du procès-verbal de constat dressé le 30 juin 2010 que des travaux sont en cours de réalisation dans les lieux loués ; que Mme Y... est radiée du registre du commerce depuis le 29 juin 2009 pour cessation d'activité à compter du 11 juin et ne saurait dès lors sérieusement soutenir que les lieux étaient vidés le temps des travaux et que l'activité a repris ensuite ; que dans le mois du commandement, la locataire n'a pas repris l'exploitation des lieux et ne les a pas garnis conformément aux clauses contractuelles et que par conséquent, la clause résolutoire est acquise depuis le 21 octobre 2010 de sorte que Mme Jamila Y... ne pouvait céder le bail à la société Quai 26 en décembre 2011 ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; qu'en déduisant l'absence d'exploitation commerciale dans les lieux loués du fait que Mme Y... s'était radiée du registre du commerce depuis le 29 juin 2009, bien que l'inscription au registre du commerce fasse simplement présumer la qualité de commerçant, de sorte que la radiation de ce registre est sans effet sur la question de l'exploitation effective des locaux, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des articles L.123-7 et L.145-17 du code de commerce ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que s'il s'agit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; qu'en déduisant une absence fautive d'exploitation commerciale dans les lieux loués de ce qu'un procès-verbal dressé le 30 juin 2010 constatait l'existence de travaux en cours dans les lieux loués et de ce que cette exploitation n'avait pas repris un mois après le commandement visant la clause résolutoire délivré le 21 septembre 2010, cependant que la réalisation de travaux dans le local donné à bail du mois de juin au mois de septembre 2010 constituait une cause légitime d'interruption de l'exploitation du fonds, la cour d'appel a violé l'article L.145-17 du code de commerce ;

ALORS, ENFIN, QU'en toute hypothèse, dans leurs écritures d'appel (conclusions du 17 janvier 2014, p. 2, alinéas 4 à 8), Mme Y... et la société Quai 26 faisaient valoir que la bailleresse avait fait délivrer à la locataire un « congé avec refus de renouvellement » en date du 9 août 2011, avec effet au 31 décembre 2011, et que cette dernière date ne correspondait pas à la date d'échéance du bail, fixée au 31 décembre 2010 ; qu'en constatant effectivement que le bail reconduit le 1er janvier 2002 venait à expiration le 31 décembre 2010 (arrêt attaqué, p. 2, alinéa 5), puis en laissant sans réponse les écritures pertinentes de Mme Y... et de la société Quai 26, évoquant l'existence d'un congé délivré pour une date ne correspondant à aucune échéance contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.