Owner Establishes Title Against Claim of Unlawful Eviction

Ch. civile A

ARRET No631

du 23 NOVEMBRE 2016

R. G : 16/ 00059 MB-C

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance Référé, origine Président du TGI d'ajaccio, décision attaquée en date du 23 Juillet 2015, enregistrée sous le no 1500109

SCI Z...

SCP X...

C/

Y...

SCI KIWINI

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE SEIZE

APPELANTES :

SCI Z...

prise en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié au siège social

...

20000 AJACCIO

assistée de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence

SCP X...

prise en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié au siège social

...

20000 AJACCIO

assistée de Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence

INTIMES :

M. Christian Y...

...

20000 AJACCIO

assisté de Me Karine FOATA, avocat au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence

SCI KIWINI

prise en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié au siège social

Bona Corsuccia

20167 AFA

assistée de Me Karine FOATA, avocat au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 septembre 2016, devant la Cour composée de :

M. François RACHOU, Premier président

Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller

Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Cécile BORCKHOLZ.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 novembre 2016, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 23 novembre 2016.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Cécile BORCKHOLZ, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier en date du 17 février 2015, la SCI Z... et la SCP X... ont assigné en référé la SCI Kiwini et Christian Y..., sur le fondement des articles 808 et 809 du code de procédure civile, en vue de juger que M. Y..., en son nom personnel et en sa qualité de dirigeant de la SCI Kiwini, a commis une voie de fait en procédant au changement des serrures du local occupé par elles, situé sous l'escalier commun dans la copropriété 6 avenue Pascal Paoli à Ajaccio, ainsi que d'obtenir, la condamnation des défendeurs à remettre les lieux en état, la restitution des clefs du local et le paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnance contradictoire du 23 juillet 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Ajaccio a :

- dit n'y avoir lieu à référé,

- débouté la SCI Z... et la SCP X... de leurs demandes,

- débouté la SCI Kiwini et Christian Y... de leurs demandes,

- dit que Christian Y... en sa qualité de gérant de la SCI Kiwini devra indiquer par lettre recommandée avec AR à la SCI Z... et la SCP X... le jour et l'heure à laquelle la restitution se fera, et ce dans les 10 jours de la signification de la présente ordonnance,

- mis les dépens à la charge de la SCI Z... et de la SCP X...,

- rejeté toute autre conclusion plus ample ou contraire.

Par déclaration reçue le 31 juillet 2015, la SCI Z... et la SCP X... Roberto ont interjeté appel de cette ordonnance.

Après radiation, l'affaire a été réinscrite au rôle le 25 janvier 2016.

Par leurs conclusions reçues le 25 janvier 2016, les appelantes demandent à la cour, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise et de :

- dire et juger que M. Y..., tant en son nom personnel qu'en qualité de dirigeant de SCI Kiwini, a commis une voie de fait en procédant au changement des serrures du local qu'elles occupent, situé sous l'escalier commun dans la copropriété ...,

- en conséquence, condamner in solidum M. Y... et la SCI Kiwini à :

* remettre les lieux en état et restituer les clefs du local accaparé abusivement préalablement vidé de leurs affaires personnelles,

* leur payer, in solidum, une provision à valoir sur les dommages intérêts d'un montant de 5 000 euros sauf à parfaire,

* payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût des actes dressés par Me A...et notamment les sommations interpellatives des 23 décembre 2014 et 9 janvier 2015, les constats du 5 décembre et sommation du 15 décembre et constat de Me A....

Par leurs conclusions reçues le 13 novembre 2015, la SCI Kiwini et M. Y... demandent à la cour de :

- confirmer l'ordonnance querellée en date du 23 juillet 2015, en ce qu'elle déboute la SCI Z... et la SCP X... de leurs demandes,

- débouter la SCI Z... et la SCP X... de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- infirmer partiellement la décision en ce qu'elle rejette la demande de dommages et intérêts formée par les concluants au titre de l'occupation abusive du sous escalier de janvier 2012 à juin 2014,

- condamner solidairement la SCI Z... et la SCP X... au paiement d'une somme de 3 000, 00 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 09 mars 2016.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions sus-visées et à l'ordonnance déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la voie de fait

Le juge des référés a relevé que la SCI Z... et la SCP X... alléguaient subir une voie de fait par suite de la prise de possession du local qu'elles occupent avec l'accord des anciens propriétaires, depuis 1971.

Il a retenu que la SCI Z... ne justifiait pas être propriétaire du local sous l'escalier, l'acte de vente par les époux X..., du 26 septembre 1996 ne concernant qu'un appartement situé au premier étage, que la SCP X... n'était propriétaire d'aucun bien au 6 avenue Pascal Paoli mais seulement locataire d'un appartement loué dans un premier temps par les époux X..., puis par la SCI Z... depuis son acquisition.

Il a aussi retenu que la SCI Kiwini justifiait être propriétaire du local sous escalier et qu'un héritier de M. Antoine B...avait démenti l'allégation de Marc X... affirmant avoir eu l'autorisation du défunt sus-nommé, depuis 1971 pour occuper le local sous l'escalier.

Il a considéré, au vu de l'ensemble de ces éléments que la SCI Z... qui occupait les lieux par le biais de son locataire la SCP X... étai un occupant sans droit ni titre et qu'elle ne pouvait invoquer un trouble manifestement illicite.

Les appelantes soutiennent que le juge des référés a commis deux erreurs de droit manifestes, celle d'avoir reconnu comme légitime propriétaire du local litigieux, la SCI Kiwini, représentée par M. Christian Y..., et celle d'avoir méconnu le sens de la notion de " voie de fait ".

Elles exposent que M. et Mme X... ont fait l'acquisition, par acte notarié du 23 août 1971, d'un appartement au 1er étage à gauche et au centre dans un immeuble sis à Ajaccio, ..., comprenant 7 pièces principales et constituant le lot no1 de l'ensemble immobilier.

Elles affirment qu'immédiatement après cette acquisition, au cours l'année 1971, M. Marc X..., en accord avec son vendeur a clos, (en mettant une porte), un petit local se trouvant sous l'escalier donnant accès au 1er étage et que depuis cette date, ce local a été occupé par M. X..., huissier de justice, lequel entreposait des dossiers et archives de son étude.

Elles ajoutent qu'en 1996, M. et Mme X... ont cédé à la SCI Z... le lot No1, la SCP X... a continué à jouir du local sous l'escalier commun qui était clos et fermé par un verrou, précisant que sur la porte de ce local figurait de manière tout à fait apparente le nom de la SCP X....

Elles expliquent qu'au cours du mois de décembre 2014, les appelants ont découvert que le local avait été fracturé, les serrures changées et que le nom de la SCI Kiwini représentée par M. Y... Christian, était mentionné ostensiblement sur la porte. Une partie de leurs biens avait disparu, d'autres avaient été sortis du local et abandonnés dans les parties communes.

Elles indiquent avoir fait constater les lieux par un huissier de justice, Me A...et délivrer une « sommation » aux intimés d'avoir à remettre les lieux en l'état leur rappelant qu'à défaut, il en serait tiré toutes conséquences de droit.

Depuis, les intimés ne se sont pas exécutés et ont tenté de justifier du bien fondé de leurs agissements, en soutenant qu'elles seraient « propriétaires », alors que le local litigieux a toujours été depuis plus de 30 ans occupé, de manière ostensible, par l'étude d'huissier X....

Les appelantes soutiennent qu'en droit et devant le juge des référés, seule la question de la voie de fait sera évoquée et affirment qu'il est acquis aux débats, sans la moindre contestation qu'elles occupaient le local avant le " coup de force " des intimés et que M. Y..., agissant tant en son nom propre qu'en qualité de dirigeant de la SCI Kiwini a " récupéré " le local sans décision de justice.

De leur côté, les intimés concluent que contrairement aux allégations de ces dernières, celles-ci n'ont eu aucune autorisation valable leur conférant une quelconque légitimité et leur permettant d'invoquer la commission d'une voie de fait.

Ils ajoutent que le local litigieux n'est en aucun cas une dépendance de l'appartement acquis par la SCI Z..., mais constitue l'un des éléments du lot no 11 de la copropriété, cédé par les consorts B...à la SCI Kiwini, par acte notarié du 21 décembre 2011.

En ce qui concerne le changement de serrure opéré par M. Y..., ils affirment avoir demandé à plusieurs reprises, verbalement, à la SCP X... de libérer les lieux de ses affaires et que dès lors, il est faux de prétendre qu'une voie de fait est constituée.

A défaut d'éléments nouveaux et au vu des pièces versées aux débats, la cour estime que le premier juge a pour de justes motifs qu'elle approuve, débouté la SCI Z... et la SCP X... de leurs demandes.

En effet, constitue sur le plan civil, une voie de fait, un comportement allant à l'encontre de droits personnels ou de dispositions législatives ou réglementaires.

Or, en l'espèce, au vu pièces produites par les parties, comme l'a considéré le juge des référés qui est juge de l'évidence, il n'est pas contestable que les appelants ne justifient pas du droit d'occuper le local litigieux, de sorte qu'ils ne peuvent valablement se prévaloir d'une voie de fait, ni d'un trouble manifestement illicite à l'encontre des intimés.

Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions ayant débouté la SCI Z... et la SCP X... de leurs demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts des intimés

Le juge des référés a estimé que la SCI Kiwini ne démontrait pas en quoi l'occupation du local litigieux lui avait occasionné un préjudice pour l'exploitation de son restaurant.

En cause d'appel, les intimés réitèrent leur demande de dommages et intérêts.

Ils font valoir que depuis le 21 décembre 2011, M. Y..., propriétaire de l'espace situé sous le sous escalier, exploite un commerce de restauration, au rez-de-chaussée du même immeuble, et que celui-ci aurait pu utiliser ce local comme une réserve ou un dépôt utile à son exploitation.

Ils soutiennent que les appelantes se sont abusivement maintenues dans les lieux, créant ainsi un trouble de jouissance manifeste pour un légitime propriétaire.

Ils réclament, à ce titre, une indemnité de 500 euros par mois, du mois de janvier 2012, au mois de juin 2014, soit une somme totale de 8 500 euros.

Les appelants ne formulent aucune observation sur ce point.

En l'absence d'éléments nouveaux, en l'espèce, l'existence d'un préjudice causé à M. Y..., par l'occupation du local litigieux n'est pas établie, de sorte que la demande de dommages et intérêts des appelants n'est pas justifiée.

Il convient, en conséquence, de confirmer l'ordonnance querellée en ses dispositions sur ce point.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il n'est pas inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'ordonnance entreprise sera donc confirmée et les parties seront déboutées de leurs demandes respectives, sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel ;

Déboute les parties de tous autres chefs de demandes ;

Condamne la SCI Z... et la SCP X... Roberto aux entiers dépens d'appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT