Real Estate Agency Commission Dispute Over Failed Sale and Vendor Breach

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° U 15-24. 020 et E 15-24. 260 ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 mai 2015), que, par acte sous seing privé du 31 mars 2012, M. X..., par l'entremise de la société Ris immobilier, a vendu un terrain à M. et Mme Y..., sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs avant le 31 juillet 2012, la réitération de la vente étant fixée au 30 septembre 2012 ; que, la vente n'ayant pas été réitérée, la société Ris immobilier a assigné M. X... en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la condition suspensive d'obtention du prêt était stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur, que celui-ci ne s'était pas prévalu de la caducité de la promesse de vente pour défaut de réalisation de cette condition à la date du 31 juillet 2012 et avait adressé le 3 août 2012 au vendeur l'offre de prêt reçue le 1er août 2012, soit avant la date fixée contractuellement pour la réitération de la vente, et souverainement retenu que la vente n'avait pu être réitérée, faute pour M. X... d'avoir accompli, dès la production par l'acquéreur de l'accord de prêt, les diligences prévues par l'acte de vente, la cour d'appel a pu en déduire que celui-ci avait privé la société Ris de la possibilité d'obtenir sa commission et lui avait causé un préjudice qu'il devait réparer ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Ris immobilier ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit aux pourvois n° U 15-24. 020 et E 15-24. 260 par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. Philippe X... à payer à la Sas Ris Immobilier (agence Orpi) la somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'« il ressort des pièces versées aux débats que suivant acte sous seing privé du 25 janvier 2012, M. X... a confié un mandat non exclusif à la société Ris Immobilier de vendre un terrain sis ..., 91260 Juvisy-sur-Orge, moyennant un prix de 225. 000 euros rémunération du mandataire comprise, fixée à 10. 000 euros ; que M. X... critique le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer des dommages-intérêts à la société Ris Immobilier au motif qu'il aurait manqué à ses obligations, alors que selon M.

X..., c'est la défaillance de l'acquéreur dans la réalisation de la condition suspensive de prêt qui a empêché la réitération de l'acte de vente par acte authentique et que c'est l'acquéreur qui a refusé de réitérer la vente ; qu'il ressort des dispositions de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que lorsque le mandant a donné à un mandataire le mandat non exclusif de vendre un bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition ; que l'acte sous seing privé de vente du 31 mars 2012 contient page 6 une condition suspensive relative au financement aux termes de laquelle la présente vente est soumise à la condition suspensive d'un prêt ou plusieurs prêts de 171. 000 euros, la durée de validité de cette condition étant fixée an 15 mai 2012, durée de validité prorogée au 31 juillet 2012 suivant un avenant du 26 juin 2012, la date de la signature de l'acte authentique étant reportée au 15 septembre 2012 ; que le 1er août 2012 la banque Postale a transmis aux époux Y... une offre de prêt, ces derniers ayant averti par courrier du 3 août 2012 le vendeur de cette offre de prêt ; qu'il sera relevé que cette condition suspensive d'obtention d'un prêt était stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur, étant observé que ce dernier ne s'est pas prévalu de la caducité de l'acte litigieux pour défaut de réalisation de cette condition à la date du 31 juillet 2012 ; que l'offre de prêt ayant été transmise à l'acquéreur le 1er août 2012 et transmise le 3 août 2012 par ce dernier au vendeur, soit avant la date fixée contractuellement pour la réitération de l'acte de vente par acte authentique, il s'en déduit, contrairement à ce qu'allégué M.

X..., que ce n'est pas en raison de la défaillance de la condition suspensive de financement que la vente n'a pu être réitérée par acte authentique ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que la vente n'a pu être réitérée par acte authentique pour défaut de M. X... d'avoir accompli les diligences qui lui incombaient en vertu de l'acte de vente litigieux ; qu'en effet ce dernier n'a pas réalisé fautivement les conditions particulières stipulées page 8 de l'acte de vente qui lui faisaient obligation de demander un permis de démolir, à démolir des bâtisses existantes et enlèvement de gravats, déboiser la parcelle, travaux devant être réalisés dès la production par l'acquéreur de l'accord de prêt ; qu'en ne réalisant pas ces conditions particulières stipulées dans l'acte de vente à la réception de l'offre de prêt, M.

X... a manqué à ses obligations contractuelles empêchant la réitération de la vente par acte authentique ; qu'il a ainsi causé un préjudice à l'intimée qui s'est vue privée de la possibilité d'obtenir la commission prévue au mandat et doit par conséquent être condamné à réparer ce préjudice ; que c'est par une juste appréciation des éléments de la cause que les premiers juges, au regard des diligences accomplies par la société Ris Immobilier, ont évalué ce préjudice à la somme de 10. 000 euros ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le 25 janvier 2012, M. X... a signé avec la société Ris Immobilier (agence Orpi) un mandat simple de vente d'un terrain sis ..., 91260 Juvisy-sur-Orge moyennant un mix de 225. 000 euros rémunération du mandataire comprise fixée à 10 000 euros ; qu'il est fait mention dans le dit mandat que les conditions suspensives à la charge du vendeur sont notamment « démolition des bâtisses existantes (...), déboisement de la parcelle (ces) travaux seront réalisés dès lors que l'acquéreur produira son accord de prêt » ; que le 4 janvier 2013, M.

X... a pris acte de l'annulation de la vente du terrain en cause par les époux Y..., acheteurs ; que dans la même lettre M. X... a dénoncé le mandat de vente le liant à la société Ris Immobilier (agence Orpi) ; qu'il résulte des pièces produites que les époux Y... ont réalisé la condition suspensive relative à l'obtention du prêt bancaire pour le financement du projet d'achat du terrain ; qu'en revanche, le tribunal ne possède aucun élément de nature à démontrer que M. X... a satisfait à ses obligations dans le cadre des conditions suspensives qui lui incombent à savoir la démolition des bâtisses existantes (...) et le déboisement de la parcelle ; que dès lors c'est à tort que M.

X... a dénoncé le mandat de vente le liant à la société Ris Immobilier (agence Orpi), la vente du terrain a été annulée à cause de la carence fautive de ce dernier ; qu'il est fait mention dans le compromis de vente « clause pénale » que « la partie qui n'est pas en défaut pourra (...) prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat (et que dès lors) la rémunération du mandataire restera due intégralement (...) » ; qu'il est également fait mention dans le mandat de vente au point n° 3 de la page trois que M.

X... « devrait vendre (le terrain sis ... 91260 Juvisy-sur-Orge) aux prix, charges et conditions du mandat » et qu'« à défaut de respecter une seule de (ses) obligations (dont la réalisation de la démolition des bâtisses existantes (...) ainsi que le déboisement de la parcelle en cause) le vendeur devrai à l'agence Orpi une indemnité forfaitaire de dommages-intérêts, d'un montant égal à celui des honoraires prévus au mandat » ; que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et que leur exécution doit être de bonne foi ; qu'eu égard au manquement notoire à ses obligations et par application des clauses contractuelles ci-dessus relevées, M.

X... sera condamné à payer à la société Ris Immobilier (agence Orpi) la somme de 10. 000 euros de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2012, date à laquelle l'acte authentique de vente aurait dû être conclu entre le vendeur et les acheteurs » ;

1°) ALORS, de première part, QUE la défaillance de la condition suspensive emporte la caducité du contrat ; qu'en l'espèce, le compromis de vente du 31 mars 2012 et son avenant en date du 26 juin 2012 stipulaient que la vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant de 171. 000 €, au plus tard le 31 juillet 2012 (production n° 4, p. 6, F. ; production n° 5 ; arrêt attaqué, p. 3 dernier §) ; qu'il était précisé qu'une éventuelle prorogation de la durée de la condition suspensive ne pourrait se faire que sur demande expresse écrite de l'acquéreur et sur « acceptation écrite du vendeur », et que « si la condition suspensive n'[était] pas réalisée dans le délai prévu (…), sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition (…), chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre » (production n° 4, p. 6, G. et I.) ; que la cour d'appel a elle-même constaté que l'offre de prêt avait été transmise par le prêteur à l'acquéreur le 1er août 2012, et par l'acquéreur au vendeur le 3 août 2012 (arrêt attaqué, p. 4 § § 2-3), soit après le terme contractuellement prévu pour la réalisation de la condition suspensive ; qu'il en résultait que le contrat était caduc ; que dès lors, en jugeant que ce n'était pas en raison de la défaillance de la condition suspensive de financement que la vente n'avait pu être réitérée par acte authentique, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ;

2°) ALORS, en tout état de cause, QUE dans ses conclusions d'appel, la société Ris Immobilier se contentait de rappeler que la condition suspensive de financement était « à la charge » de l'acquéreur (conclusions d'appel adverses, p. 3 et p. 6, derniers § §) ; que dès lors, à supposer que la cour d'appel ait entendu déduire du fait que la « condition suspensive de l'obtention d'un prêt était stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur », que le vendeur ne pouvait se prévaloir de la défaillance de cette condition, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

3°) ALORS, de troisième part, QUE l'acte de vente stipulait qu'une éventuelle prorogation de la durée de la condition suspensive ne pourrait se faire que sur « acceptation écrite du vendeur », et que « si la condition suspensive n'[était] pas réalisée dans le délai prévu (…), sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition (…), chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre » (production n° 4, p. 6, G. et I.) ; qu'il en résultait que la stipulation selon laquelle la condition suspensive de financement était « stipulée au seul profit de l'acquéreur », n'autorisait ce dernier qu'à renoncer à cette condition suspensive, sans priver le vendeur du droit de se prévaloir de la défaillance de la condition dans le cas où l'acquéreur n'y renoncerait pas ; que dès lors, à supposer que la cour d'appel ait entendu déduire du fait que la « condition suspensive de l'obtention d'un prêt était stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur », que le vendeur ne pouvait se prévaloir de la défaillance de cette condition, même si l'acquéreur ne renonçait pas à la condition suspensive, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a violé l'article 1134 du code civil ;

4°) ALORS, de quatrième part, QU'en jugeant que M. X... n'avait « pas réalisé fautivement les conditions particulières stipulées page 8 de l'acte de vente », et que par ces manquements contractuels il avait empêché la réalisation de la vente, cependant que l'acte de vente stipulait expressément que « ces travaux seront réalisés par le vendeur dès lors que l'acquéreur produira un accord de financement émanant de sa banque » (production n° 3, p. 3 dernier §, et p. 8 § 1) et qu'il résultait des constatations de l'arrêt attaqué que le compromis de vente était devenu caduc en raison de la défaillance de la condition suspensive de financement, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.