Tenant Challenge to Property Sale Based on Prior Settlement Agreement

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 mai 2015), que M. et Mme X..., locataires d'un appartement appartenant à la société Margaux Développement, ont signé avec elle un protocole transactionnel au terme duquel la société s'est engagée à leur présenter une offre de vente du bien au prix de 365 000 euros et, à défaut d'acceptation, à consentir au renouvellement du bail pour une durée de six ans à compter du 1er octobre 2015 ; que M. et Mme X... ont choisi la seconde option ; que la société Margaux Développement a vendu l'appartement à M. et Mme Y... ; que, la prorogation du bail jusqu'au 30 septembre 2021 n'ayant pas été mentionnée dans le contrat de vente, M. et Mme X... ont assigné la société Margaux Développement et M. et Mme Y... en nullité de la vente ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine des conclusions de M. et Mme X... que leur ambiguïté rendait nécessaire, que ceux-ci fondaient leur demande en nullité de l'acte de vente sur la violation de l'obligation contractuelle, pesant sur la société Margaux Développement, d'informer les acquéreurs du bien immobilier de la date de l'expiration de leur bail et retenu que l'effet relatif des contrats impliquait que, tiers au contrat conclu entre les époux Y... et la société Margaux Développement, les époux X... ne pouvaient en poursuivre la nullité, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifiée sa décision ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que, le premier moyen étant rejeté, le moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence est sans portée ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la première branche du premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré n'y avoir lieu à annulation de la vente du bien occupé par les locataires (M. et Mme X..., les exposants) ;

AUX MOTIFS QUE les époux X... fondaient leur demande en nullité de l'acte de vente sur la violation de l'obligation contractuelle pesant sur la société Margaux Développement, du fait du protocole transactionnel, d'informer les acquéreurs du bien immobilier loué de la date d'expiration de leur bail, violation qui, à elle seule, aurait suffi selon eux à justifier l'annulation de la vente ; que l'effet relatif des contrats impliquait que, tiers au contrat de la vente immobilière conclu entre les époux Y... et la société Margaux Développement, les époux X... ne pouvaient en poursuivre la nullité, l'éventuelle atteinte à leurs droits résultant de cet acte ne pouvant se résoudre que par l'indemnisation du préjudice causé ;

ALORS QUE, d'une part, dans le cas où le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, il doit notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ; que, pour débouter les locataires de leur demande en annulation de la vente, l'arrêt attaqué s'est contenté de retenir que, à la suite de la purge du droit de préemption, le bailleur avait vendu le bien loué après avoir modifié le terme du bail ; qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si, en réduisant de six ans la durée du bail, le propriétaire avait vendu le bien loué à des conditions plus favorables aux nouveaux acquéreurs, lesquelles devaient être notifiées aux locataires afin de purger leur droit de préemption subsidiaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ;

ALORS QUE, d'autre part, la fraude corrompt tout ; que, pour débouter les locataires de leur demande en annulation de la vente, l'arrêt attaqué s'est contenté de retenir que si le vendeur du bien loué n'avait pas informé les acquéreurs de la véritable date d'expiration du bail, les locataires étaient tiers au contrat de sorte qu'ils ne pouvaient en poursuivre la nullité ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette dissimulation du vendeur constituait une fraude aux droits des locataires justifiant l'annulation de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe fraus omnia corrumpit.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré n'y avoir lieu à opposabilité de la clause du protocole transactionnel conclu entre les locataires (M. et Mme X..., les exposants) et la venderesse (la société Margaux Développement) ;

AUX MOTIFS QUE le protocole transactionnel conclu le 22 décembre 2008 entre huit locataires, dont les époux X..., et la société Margaux Développement mentionnait en son article 2 que le bail conclu au profit des époux X... serait renouvelé à son échéance contractuelle pour une durée de six années commençant à courir le 1er octobre 2009, étant précisé qu'il était consenti au renouvellement de ce bail pour une nouvelle durée de six années à compter du 1er octobre 2015 dans l'hypothèse où ils ne souhaitaient pas acquérir ce bien ; que l'acte de vente conclu le 1er décembre 2009 entre les époux Y... et la société Margaux Développement, portant notamment sur les lots occupés par les époux X..., mentionnait que ce bien était loué, aux termes d'un acte conclu le 26 septembre 1985 commençant à courir le 1er octobre 1985, pour une durée de six ans tacitement reconduit depuis ; que cet acte ne faisait nulle mention du protocole conclu par la société Margaux Développement avec les locataires qui avait pour effet de maintenir ceux-ci dans les lieux, par un renouvellement de bail déjà convenu, jusqu'au 1er octobre 2021 ; qu'il devait être considéré que cette clause contenue au protocole d'accord n'avait pas été portée à la connaissance des époux Y..., tiers au protocole, et ne leur était pas opposable ;

ALORS QUE la cassation à intervenir du chef du rejet de la demande des locataires en nullité de la vente conclue entre le bailleur et les tiers acquéreurs entraînera par voie de conséquence l'annulation du rejet de leur demande en opposabilité de la clause du protocole transactionnel, en raison du lien de dépendance existant entre ces deux prétentions et en application de l'article 624 du code de procédure civile.