Lessor's Retraction of Eviction Compensation Upheld Due to Unauthorized Sublease

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mars 2015), que la société For Investissement a donné à bail à la société FLJ un terrain et des locaux à usage industriel ; que, le 20 avril 2009, la société bailleresse a signifié à la société locataire un congé avec refus de renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction ; que la société FLJ a donné en location gérance à la société FLJ Tech une des branches d'activité de son fonds de commerce et lui a donné à titre précaire une partie des locaux pris à bail ; que la bailleresse a rétracté son offre d'une indemnité d'éviction en se prévalant d'une sous-location illicite ; qu'en cours de procédure, la société FLJ a été mise en liquidation judiciaire, la SCP X... étant désignée en qualité de liquidateur ;

Attendu que le liquidateur fait grief à l'arrêt de valider l'acte par lequel la société For investissement a rétracté l'offre d'indemnité d'éviction qu'elle a notifiée à la société FLJ ;

Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que l'article 4 du bail principal disposait qu'en cas de mise en location gérance du fonds de commerce, le preneur pourrait conférer au locataire gérant un droit d'occupation des lieux, à la condition expresse que ce droit fût accessoire du contrat de location gérance et que le preneur notifierait au bailleur cette mise en location gérance, d'autre part, que la société FLJ avait conclu le même jour avec la société FLJ Tech le contrat de location gérance et la convention d'occupation précaire et que l'activité cédée n'était pas exploitée depuis plus de deux ans, et ayant retenu qu'il n'était pas établi que la clientèle fût la même que celle du fonds dans son ensemble et que la société FLJ Tech entendait exercer cette activité sous un nom distinct, la cour d'appel a pu retenir que les deux conventions s'analysaient en des sous-locations auxquelles le bailleur n'avait pas été appelé et que leur conclusion en violation des clauses du bail constituait un motif grave et légitime justifiant la rétraction de l'offre de l'indemnité d'éviction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCP X... agissant en qualité de liquidateur de la société FLJ aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP X... agissant en qualité de liquidateur de la société FLJ et la condamne à payer à la société For investissement la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour la SCP X..., ès qualités.

Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR validé l'acte par lequel la société For investissement a rétracté l'offre d'indemnité d'éviction qu'elle a notifiée à la société Flj ;

AUX MOTIFS QUE « le bail liant la société Sifim, devenue For investissement, et la société Flj prévoit, sous l'article 4, charges et conditions, que le preneur ne pourra sous-louer en tout ou en partie les biens loués sans l'autorisation expresse du bailleur ; qu'en cas de mise en location-gérance du fonds de commerce exploité par le preneur, celui-ci pourra conférer au locataire-gérant un droit d'occupation des lieux, à la condition expresse que ce droit soit accessoire du contrat de location-gérance du fonds de commerce et mentionné comme tel et que le preneur devra notifier au bailleur la mise en location-gérance et lui remettre une copie du contrat » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 4e alinéa) ; qu'« il résulte de la lecture des pièces versées aux débats que la société Flj a bien signé le même jour avec la société Flj tech à la fois un contrat de location-gérance et une convention d'occupation précaire portant sur partie des locaux donnés à bail » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 5e alinéa) ; qu'« il ressort de la convention qualifiée de location-gérance que c'est précisément la partie que la société Flj n'exploitait pas depuis plus de deux ans qu'elle a cédée, qu'il n'est pas établi que cette activité s'adressait à la même clientèle que celle du fonds dans son ensemble quoique certains éléments de celui-ci aient été mis à disposition du locataire pour pouvoir l'exercer, que la société Flj tech entendait exercer sous un nom distinct, qu'elle a elle-même considéré que le contrat qui la liait à la société Flj était un contrat de sous-location sur la validité duquel elle a interrogé le bailleur et y a mis fin de son propre chef en découvrant qu'il n'avait pas autorisé la sous-location » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 4e alinéa) ; que « cette circonstance accrédite le fait qu'il s'agit d'une opération illicite dans la mesure où elle n'a été connue de la société For investissement que par les interrogations de la société Flj tech par lettre adressée le 4 mars 2011, la société Flj ayant ainsi celé à son bailleur l'occupation d'une partie des locaux par une autre société et cette dissimulation n'ayant cessé que du fait de cette société tiers » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 5e alinéa) ; que « les deux contrats litigieux doivent ainsi s'analyser comme des conventions de sous-location auxquelles le bailleur n'a pas été appelé et qui ne lui ont pas été notifiées, que leur conclusion en contravention des dispositions du bail s'analyse en une infraction irréversible qui ne pouvait être régularisée et qui ne nécessitait pas en conséquence d'être précédée d'une mise en demeure » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 6e alinéa) ; qu'« elle constitue le motif grave et légitime visé à l'article L. 145-17 du code de commerce, s'agissant d'une violation caractérisée des obligations du bail, qui justifient la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction signifiée le 14 mars 2011 » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 7e alinéa) ;

ALORS QUE le contrat de location-gérance se distingue du contrat de sous-location, en ce que dans la première convention, la jouissance des locaux d'exploitation est la conséquence accessoire et nécessaire de la jouissance de la clientèle ; qu'en s'abstenant de justifier que, dans l'exécution que les sociétés Flj et Flj tech lui ont donnée, la convention de l'espèce avait pour objet principal la jouissance de tout ou partie des locaux que la société Fjl tenait à bail commercial de la société Flj, et non la jouissance de tout ou partie de la clientèle de la société Flj, la cour d'appel, qui relève de façon inopérante qu'« il ressort de la convention qualifiée de location-gérance que c'est précisément la partie [de la clientèle] que la société Flj n'exploitait pas depuis plus de deux ans qu'elle a cédée, qu'il n'est pas établi que cette activité s'adressait à la même clientèle que celle du fonds dans son ensemble quoique certains éléments de celui-ci aient été mis à disposition du locataire pour pouvoir l'exercer, que la société Flj tech entendait exercer sous un nom distinct, qu'elle a elle-même considéré que le contrat qui la liait à la société Flj était un contrat de sous-location sur la validité duquel elle a interrogé le bailleur et y a mis fin de son propre chef en découvrant qu'il n'avait pas autorisé la sous-location », a violé les articles L. 144-1, L. 145-1 et L. 145-31 du code de commerce.