Co-ownership Charges Calculation Misapplication

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité d'Asnières-sur-Seine, 23 avril 2015), que le syndicat des copropriétaires « le Clos de Neuilly » (le syndicat) a assigné M. X..., propriétaire des lots 520, 582 et 654 du groupe d'immeubles, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété arrêtées au quatrième appel 2013/2014 et frais de recouvrement ;

Attendu que, pour fixer le montant des charges dues à la somme de 988,85 euros et celui des frais de recouvrement à celle de 154,95 euros, le jugement relève qu'à l'audience des plaidoiries le syndicat avait actualisé sa demande pour la porter de la somme principale de 2 371,36 euros à celle de 2 055,99 euros et retient que l'analyse des appels de fonds révèle que les charges de copropriété s'élèvent à la somme de 988,85 euros une fois déduits les frais de recouvrement pour 1 382,51 euros, étant observé que le rapprochement des appels de fonds et du tableau de charges et frais fait apparaître que l'appel de charges du 21 octobre 2011 présente des frais de remise de dossier à l'avocat pour 434,05 euros et des frais d'huissier de justice pour 87,02 euros, non déduits des charges et non inclus dans le tableau de reconstitution des frais des conclusions du syndicat ;

Qu'en évaluant le montant des charges par déduction des sommes de 434,05 euros et 87,02 euros non réclamées par le syndicat, la juridiction de proximité, qui a méconnu l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 23 avril 2015, entre les parties, par la juridiction de proximité d'Asnières-sur-Seine ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Colombes ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Neuilly la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Neuilly.

Il est reproché au jugement attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer au syndicat des copropriétaires « Le Clos de Neuilly », 2 à 9 passage Paille à Clichy les seules sommes de 988,85 € et 154,95 € ;

AUX MOTIFS QUE l'affaire est venue à l'audience du 22 janvier 2015 à laquelle les deux parties étaient représentées par leur conseil. A cette audience, le syndicat des copropriétaires a précisé que l'exercice social de l'année est clos en juin, que Monsieur Olivier X... ne paye pas ses charges régulièrement alors qu'il loue l'appartement dont il est propriétaire et a donc des revenus locatifs. Ainsi, le défendeur a fait l'objet déjà d'une procédure devant le tribunal d'Asnières sur assignation par exploit du 19/08/2011 pour' les charges dues au 3ème appel 2011 et le jugement du 13/03/2012 a été entièrement exécuté.

Il a actualisé sa demande ainsi - 2055.99 euros à titre principal ; - 1700 euros au titre de l'article 1153 du Code civil ; - 1200 euros au tire de l'article 700 du Code civil ; A cette même audience Monsieur Olivier X... conteste la dette. Il soutient qu'aucune pièce ne justifie les charges 2010/2011, qu'il n'a pas à supporter des frais injustement facturés dont les frais mis dans les charges de 2010-2011 dont les frais pour une injonction de payer rejetée, et qu'enfin, compte tenu des règlements effectués, il serait créditeur de 206 euros.;

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2015 et a fait l'objet d'une réouverture des débats pour permettre au demandeur de produire des comptes séparés et détaillés des charges de copropriété et des frais de recouvrement. Le conseil du demandeur a estimé que ses conclusions précédentes étaient suffisantes pour éclairer la juridiction et ne s'est pas présenté à l'audience. Le défendeur était absent, son conseil ayant sollicité le renvoi, ne pouvant pas se présenter à l'audience de réouverture. La Juridiction étant suffisamment éclairée l'affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2015.

En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments procurent à l'égard de chaque lot. Les comptes régulièrement approuvés par assemblée générale et n'ayant fait l'objet d'aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement leur quote-part. En application de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut également exiger les provisions exigibles du budget prévisionnel adopté et, en cours d'exercice les provisions spéciales destinées à permettre l'exécution de décision de l'assemblée générale comme celles de procéder à la réalisation des travaux.

Les parties ont versé aux débats la preuve de la propriété de Monsieur X..., le contrat du syndic, les relevés des charges impayées, les procès-verbaux des assemblées générales en date du 17/11/ 2011, du 15/11/2012 ainsi que 14/11/2013 ; les certificats de non contestation des assemblées générales, les appels de fond-afférents, la relance du 5 mars 2013, le commandement de payer du 26 avril 2013, la sommation de payer du 27 septembre 2013 ; le jugement du Tribunal d'Instance d'Asnières du 13/03/2012 L'analyse des appels de fonds révèle que les charges de copropriété s'élèvent à 988,85 euros, une fois déduits les frais de recouvrement imputés par le syndic s'élevant à 1.382,51 euros, Il y a lieu de préciser que le rapprochement des appels de fonds et du tableau des charges de copropriété et des frais révèle que l'appel des charges du 21/10/2011 présente des frais de transmission de dossier avocat du 12/07/2011 s'élevant à la somme de 434,05 euros et des frais d'huissier de 87.02 euros du 02/09/2011 qui n'ont pas été déduits des charges et qui n'ont pas été inclus dans le tableau de reconstitution des frais inscrit dans les conclusions du demandeur.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur X... est redevable d'une somme de 988.05 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété dues en principal arrêtés au ler appel 2015 inclus avec intérêt de droit à compter du jugement ; Sur le remboursement des frais de recouvrement Il convient de distinguer les frais de recouvrement des charges de copropriété. L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les frais nécessaires exposés par le Syndicat des Copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de sommation, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables à. ce seul copropriétaire.

Cependant ne peuvent être compris dans ces frais les dépenses avancées par le syndic relevant de la gestion courante, exclus du champ d'application de l'article précité. En l'espèce, les frais de relance du 5 mars 2013 pour 20,33 euros, les frais de commandement de payer du 26 avril 2013 pour 134,62 euros sont justifiés et versés aux débats. Les frais de sommation de payer du 27 septembre 2013 pour 121,46 euros font double emploi avec le commandement de payer du 26 avril 2013 et ne sont donc pas nécessaires au sens de L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les frais d'injonction de payer rejetés, ils incombent à la partie perdante en l'occurrence, le syndicat des copropriétaires. Concernant les frais de "constitution et envoi d'un dossier pour sommation article 19" facturé par le syndic à hauteur de 397,19 euros, ils relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant, partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de .syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais n'étaient donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les frais de transmission dossier avocat du 12 juillet 2011, ils ont été rejetés par jugement du 13/03/2012 ; il convient donc de condamner la défenderesse au paiement de 154.95 euros au titre de frais de recouvrement ;

1°) - ALORS QUE le syndicat des copropriétaires réclamait le versement d'un total de 2.055,99 € ; qu'en prétendant déduire des pièces produites que le syndicat réclamait 988,85 + 1.382,51 €, soit 2.371,36 €, le juge de proximité a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) – ALORS QUE le syndicat ne réclamait pas le paiement des sommes de 434,05 et 87,02 € au titre de frais d'avocat et d'huissier; qu'en déduisant ces deux sommes du total de la créance, quand leur paiement n'était pas réclamé, la juridiction de proximité a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

3°) – ALORS QUE M. X... n'a jamais soutenu que les deux sommes précitées étaient incluses dans la créance qui lui était réclamée et n'auraient pas dû l'être; que la juridiction de proximité a donc soulevé d'office le moyen tiré de la déduction de ces sommes, sans provoquer la discussion des parties ; qu'elle a ainsi violé l'article 16 du code de procédure civile.