Suretyship Contract Nullity for Residential Lease

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 29 janvier 2015), que M. X... a donné un appartement à bail à M. Y... ; que, postérieurement à la résiliation du bail, il a assigné Mme Y..., qui s'était portée caution des engagements pris par M. Y..., son fils, en paiement des sommes restant dues par le locataire ; que celle-ci a soulevé la nullité de son engagement de caution ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'étaient produits trois documents intitulés "engagement de cautionnement" tous datés du 22 novembre 2002 mais différents, que les mentions manuscrites du premier ne relataient ni le montant du loyer, ni les conditions de sa révision, que celles du second, si elles précisaient les conditions de sa révision, ne mentionnaient pas le montant du loyer et que celles du troisième faisaient apparaître le montant du loyer mais pas les conditions de sa révision, et retenu qu'aucun d'eux ne respectait les formalités prescrites à peine de nullité par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a pu en déduire, sans violer le principe de la contradiction dès lors qu'elle s'est bornée à vérifier les conditions d'application de l'engagement de cautionnement invoqué, que l'engagement de Mme Y... devait être déclaré nul ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros à Mme Y... ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M. X...

Premier moyen de cassation

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande en paiement dirigée contre la caution Madame Y... ;

AUX MOTIFS QU'à l'appui de ses prétentions, Mme Brigitte Y... fait valoir que son engagement de caution est nul pour défaut de formalisme au regard des dispositions des articles 1326 et 2292 du Code Civil ; qu'en application de l'alinéa 1er de l'article 12 du Code de procédure civile, en tout état de cause, il convient afin de trancher le litige, de rechercher les règles de droit qui lui sont applicables ; que le cas échéant, en vertu de l'alinéa 2 du même article, si la dénomination des faits et actes litigieux proposée par les parties est erronée, il appartient au juge de leur restituer leur exacte qualification ; que l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur du 14 décembre 2000 au 9 juin 2005 prévoit que les dispositions du présent titre sont d'ordre public ; qu'elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; qu'en l'espèce, le bail litigieux, conclu le 20 novembre 2002 et qui fait d'ailleurs lui-même référence à la loi du 6 juillet 1989. est donc bien régi par les dispositions de celte dernière ; qu'en appliquant d'office l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour ne fait que trancher le litige conformément aux règles de droit applicables, sans modifier la qualification retenue demande de nullité du cautionnement, ni son fondement juridique – non-respect du formalisme ; que l'article 22-1 du titre premier de la loi de 1989 disposait dans sa version en vigueur du 18 janvier 2002 au 16 juillet 2006 que lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement.

La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ; que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent.

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ; qu'en l'espèce sont produits trois documents Intitulés "engagement de cautionnement" tous datés du 22 novembre 2002 mais différents ; qu'en effet, les mentions manuscrites du premier ne relatent ni le montant du loyer, ni les conditions de sa révision; que celles du second. si elles précisent les conditions de sa révision, ne mentionnent pas le montant du loyer; quant à celles du troisième, elles font apparaître le montant du loyer mais pas les conditions de sa révision ; qu'en conséquence et sans qu'il soit besoin de déterminer lequel des trois doit être retenu comme étant celui lié au bail du 20 novembre 2002, force est de constater qu'aucun d'eux ne respecte les formalités prescrites à peine de nullité par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que dès lors, l'engagement de cautionnement de Mme Brigitte Y... doit être déclaré nul et M.

Stéphane X... débouté de l'ensemble de ses demandes à son égard qu'il s'agisse des loyers et charges impayés ou des dégradations locatives ; que le jugement entrepris sera infirmé en ce sens (arrêt attaqué p. 4 al. 7 à 11, p. 5 al. 1 à 5) ;

1°) ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances observer lui-même le principe du contradictoire et ne peut soulever d'office un moyen, même de pur droit sans inviter au préalable les parties à en débattre contradictoirement ; qu'il résulte en l'espèce des écritures de Mme Y... que son exception de nullité de l'acte de cautionnement litigieux était fondée exclusivement sur les dispositions des articles 1326 et 2292 du Code civil ; qu'en décidant d'écarter ces textes au profit de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sans avoir préalablement ordonné la réouverture les débats et sans avoir invité les parties à s'expliquer sur l'application en la cause de ce texte légal, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE l'acte de cautionnement d'obligations résultant d'un bail doit mentionner la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision ; que, suivant les propres constatations de l'arrêt attaqué, sur les trois actes de cautionnement versés aux débats et signés par Mme Y..., qui ne déniait pas sa signature et son écriture, l'un comportait la mention du loyer mais pas les conditions de sa révision et un autre les conditions de la révision mais pas le montant du loyer, ce dont il résultait que la caution avait bien fait figurer sur les actes de cautionnement les deux mentions manuscrites exprimant sa connaissance de la nature et de l'étendue de ses obligations ; qu'en énonçant néanmoins qu'aucun de ses deux actes ne comportait intrinsèquement l'ensemble des deux mentions relatives au montant du loyer et de sa révision et qu'ils étaient en conséquence entachés chacun de nullité, la Cour d'appel a violé l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Second moyen de cassation

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande en paiement dirigée contre la caution Mme Y... ;

AUX MOTIFS QU'à l'appui de ses prétentions, Mme Brigitte Y... fait valoir que son engagement de caution est nul pour défaut de formalisme au regard des dispositions des articles 1326 et 2292 du Code Civil ; qu'en application de l'alinéa 1er de l'article 12 du Code de procédure civile, en tout état de cause, il convient afin de trancher le litige, de rechercher les règles de droit qui lui sont applicables ; que le cas échéant, en vertu de l'alinéa 2 du même article, si la dénomination des faits et actes litigieux proposée par les parties est erronée, il appartient au juge de leur restituer leur exacte qualification ; que l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur du 14 décembre 2000 au 9 juin 2005 prévoit que les dispositions du présent titre sont d'ordre public ; qu'elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; qu'en l'espèce, le bail litigieux, conclu le 20 novembre 2002 et qui fait d'ailleurs lui-même référence à la loi du 6 juillet 1989. est donc bien régi par les dispositions de celte dernière ; qu'en appliquant d'office l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour ne fait que trancher le litige conformément aux règles de droit applicables, sans modifier la qualification retenue demande de nullité du cautionnement, ni son fondement juridique – non-respect du formalisme ; que l'article 22-1 du titre premier de la loi de 1989 disposait dans sa version en vigueur du 18 janvier 2002 au 16 juillet 2006 que lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement.

La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ; que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obliQ8tion qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent.

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ; qu'en l'espèce sont produits trois documents Intitulés "engagement de cautionnement" tous datés du 22 novembre 2002 mais différents ; qu'en effet, les mentions manuscrites du premier ne relatent ni le montant du loyer, ni les conditions de sa révision; que celles du second. si elles précisent les conditions de sa révision, ne mentionnent pas le montant du loyer; quant à celles du troisième, elles font apparaître le montant du loyer mais pas les conditions de sa révision ; qu'en conséquence et sans qu'il soit besoin de déterminer lequel des trois doit être retenu comme étant celui lié au bail du 20 novembre 2002, force est de constater qu'aucun d'eux ne respecte les formalités prescrites à peine de nullité par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que dès lors, l'engagement de cautionnement de Mme Brigitte Y... doit être déclaré nul et M.

Stéphane X... débouté de l'ensemble de ses demandes à son égard qu'il s'agisse des loyers et charges impayés ou des dégradations locatives ; que le jugement entrepris sera infirmé en ce sens (arrêt attaqué p. 4 al. 7 à 11, p. 5 al. 1 à 5) ;

ALORS QUE l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sanctionnant par la nullité l'acte de cautionnement d'obligations résultant du contrat de bail d'habitation même conclu entre particuliers est contraire au principe constitutionnel d'égalité des citoyens devant la loi et les charges publiques en ce qu'il prive définitivement le bailleur, simple particulier, du bénéfice de l'engagement souscrit lorsqu'il est victime d'une rédaction irrégulière par la caution de la formule manuscrite que celui-ci doit apposer sur l'acte de cautionnement, cette sanction étant disproportionnée avec l'objectif de protection de la caution recherché par cette disposition légale ; qu'il y a lieu, dès lors, de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité au Conseil Constitutionnel, selon la requête séparée de M. X... ; qu'à la suite de la déclaration d'inconstitutionnalité qui interviendra, l'arrêt se trouvera privé de base légale au regard des principes constitutionnels susvisés, ensemble de l'article 4 de la Déclaration Universelle des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789.