Landlord Liability and Co-ownership Guarantee in Terrace Fall Case

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2006

Septième Chambre

ARRÊT No

R. G : 05/ 04289

Synd. de copropriété IMMEUBLE 2 PASSAGE DU POIDS PUBLIC A SAINT MALO SAS ESPACIL CONSTRUCTION

C/

M. Thierry X...

M. Fabrice Y...

MATMUT

CPAM DES COTES D'ARMOR

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,

Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,

Madame Agnès LAFAY, Conseiller,

GREFFIER :

Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Juin 2006

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par Madame Agnès LAFAY, Conseiller, à l'audience publique du 27 Septembre 2006, date indiquée à l'issue des débats

*

APPELANTE :

Synd. de copropriété IMMEUBLE 2 PASSAGE DU POIDS PUBLIC A SAINT MALO SAS ESPACIL CONSTRUCTION

1 rue du Scorff

35000 RENNES

représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués

assistée de Me LOAS, avocat

INTIMÉS :

Monsieur Thierry X...

...

22200 GUINGAMP

représenté par la SCP D'ABOVILLE DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués

assisté de Me Isabelle GERARD-REHEL, avocat

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 05/ 007403 du 25/ 10/ 2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)

Monsieur Fabrice Y...

...

35260 CANCALE

représenté par la SCP GAUTIER-LHERMITTE, avoués

assisté de la SCP BERTHAULT & COSNARD, avocats

----

MATMUT

Rue Jean Jaurès

35400 SAINT MALO

représentée par la SCP GAUTIER-LHERMITTE, avoués

assistée de la SCP BERTHAULT & COSNARD, avocats

CPAM DES COTES D'ARMOR

106 boulevard Hoche

BP 64

22024 SAINT-BRIEUC CEDEX

représenté par la SCP JEAN LOUP BOURGES & LUC BOURGES, avoués

Le 10 Mars 2001, Monsieur X..., locataire d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété et appartenant à Monsieur Y... a fait une chute de deux étages depuis un toit-terrasse dont la balustrade a cédé.

Par jugement du 11 mai 2005, le Tribunal de Grande Instance de Saint Malo a condamné Monsieur Y... et sa compagnie d'assurance, sur le fondement de l'article 1721 du Code Civil à indemniser Monsieur X... et a condamné le syndicat de copropriétaire en qualité de propriétaire de la balustrade à garantir Monsieur Y... et la MATMUT.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision et soutient que Monsieur Y... a fait une utilisation abusive et privative de la partie commune non accessible de l'immeuble et que la balustrade, à l'origine exclusive de l'accident, appartient à Monsieur Y....

Monsieur Y..., formant appel incident, conclut au débouté des demandes de Monsieur X... en faisant valoir qu'il n'est propriétaire ni de la balustrade, ni du toit-terrasse et qu'il n'en a pas fait usage et n'a donc pas pu la donner en location.

Monsieur X... conclut à la confirmation de la décision quant à la responsabilité en indiquant qu'en application du règlement de copropriété Monsieur Y... était à tout le moins propriétaire de la rambarde qu'il entretenait et qu'il lui a fait visiter les lieux loués y compris la terrasse. Il sollicite une augmentation du montant des sommes allouées en réparation du préjudice subi.

La Caisse Primaire d'Assurance Maladie des Côtes d'Armor conclut à la confirmation de la décision.

La Cour se réfère aux conclusions déposées le 31 mai 2006 par le syndicat des copropriétaires, le 18 mai 2006 par Monsieur X... le 21 Juin 2006 par Monsieur Y... et la MATMUT, et le 26 septembre 2005 par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie des Côtes d'Armor pour plus ample exposé des prétentions, moyens et arguments des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'obligation à réparation de Monsieur Y...

Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Premier Juge a estimé que la responsabilité de Monsieur Y... ne pouvait être recherchée sur le fondement de l'article 1386 du Code Civil, le toit-terrasse et la balustrade étant partie commune, mais a retenu qu'il devait être condamné sur le fondement de l'article 1721 du Code Civil en soulignant notamment que lors de la visite de l'appartement effectuée par la soeur du propriétaire, la terrasse avait été présentée à Monsieur X... comme un lieu qu'il pouvait utiliser à son gré ;

Sur le préjudice

Considérant qu'à la suite de sa chute Monsieur X... a subi un traumatisme du bassin associant une disjonction de la symphyse pubienne, une fracture verticale de l'aileron sacré gauche et une fracture de l'apophyse de la 5ème vertèbre lombaire ;

Considérant que le Docteur A..., expert désigné, a déposé son rapport le 20 Novembre 2001, concluant en ces termes :

- I. T. T du 12 mars 2001 au 18 juillet 2001

- Incapacité Permanente Partielle 10 %

- souffrances endurées modérées soit 3/ 7

- préjudice esthétique très léger soit 1/ 7

Que le Docteur B..., désigné par le Juge de la mise en état, a déposé son rapport le 21 Septembre 2004, concluant à l'absence d'aggravation des séquelles de l'accident ;

Considérant qu'au vu des rapports d'expertise et des certificats médicaux le Premier Juge a exactement évalué le préjudice soumis à recours à la somme de 29 373, 83 euros en retenant notamment une perte de revenu justifiée de 1800 euros et une incidence professionnelle des séquelles constatées ;

Qu'il revenait donc à la victime à ce titre la somme de 28 700 €, déduction faite de la créance de la Caisse Primaire d'Assurance Maladie ;

Considérant que le préjudice personnel doit être évalué ainsi qu'il suit :

- souffrances endurées 3/ 7 4 000 €

- préjudice esthétique justement évalué 1 300 €

- préjudice d'agrément justement évalué 4 000 €

- préjudice matériel justement évalué 441, 40 €

9 741, 40 €

Sur l'action en garantie contre le syndicat des copropriétaires

Considérant qu'aux termes de l'article 6 du règlement de copropriété, chaque copropriétaire est responsable personnellement de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d'une utilisation non conforme à leur destination des parties communes que ce soit par son fait, par le fait de ses locataires ou par celui des personnes se rendant chez lui ;

Considérant que s'il n'est pas établi que Monsieur Y...

ait lui-même posé la balustrade, il a permis à son locataire d'utiliser le toit comme une terrasse alors qu'il s'agissait d'une simple couverture avec un revêtement bitumé glissant et une porte d'accès très étroite qui en réalité était manifestement une simple ouverture pour les services de sécurité ou de nettoyage ;

Considérant en conséquence que Monsieur Y... ne peut solliciter la garantie du Syndicat de Copropriété ;

Considérant que l'équité commande d'allouer à Monsieur X... la somme de 3 500 euros, au Syndicat de Copropriété la somme de 2 000 euros et à la Caisse Primaire d'Assurance Maladie la somme de 1 000 euros pour leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

- Réformant partiellement la décision déférée et statuant à nouveau pour le tout :

- Dit que Monsieur Y... est responsable des conséquences dommageables de l'accident survenu à Monsieur X... le 10 mars 2001.

- Fixe le préjudice soumis à recours à la somme de 29 373, 83 euros et le préjudice personnel à la somme de 9 741, 40 euros.

- Condamne Monsieur Y... et la MATMUT à payer à Monsieur X... la somme de 38 441, 40 euros en réparation de son préjudice et la somme de 3 500 euros pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.

- Condamne Monsieur Y... et la MATMUT à payer à la Caisse Primaire d'Assurance Maladie des Côtes d'Armor la somme de 673, 83 euros au titre de ses débours, celle de 224, 61 euros au titre de l'indemnité forfaitaire et celle de 1 000 euros pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.

- Déboute Monsieur Y... et la MAMUT de leur demande en garantie contre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 passage du Poids Public à Saint Malo.

- Condamne Monsieur Y... et la MATMUT à payer au Syndicat des copropriétaires de la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.

- Condamne Monsieur Y... et la MATMUT aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.