Rural Lease Termination Based on Rent Arrears Without Assessing Tenant's Rent Revision Justification

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... et à M. Y... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Z...;

Sur le moyen unique :

Vu les articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime, dans leur rédaction applicable en la cause ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que le bailleur ne peut faire résilier son bail que s'il justifie de deux défauts de paiement du fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance et que ce motif ne saurait être retenu en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 23 juin 2014), qu'un précédent arrêt du 20 janvier 2010, irrévocable de ce chef, a retenu que le bail consenti les 15 et 19 mars 1996 par Mme A...à M. et Mme X... sur divers bâtiments et terres agricoles était régi par le statut du fermage ; que, par déclaration du 19 octobre 1998, M. et Mme X... ont saisi le tribunal en révision du prix du fermage et réalisation de travaux par la propriétaire ; que, par acte du 19 janvier 1999, la bailleresse les a mis en demeure de payer le solde du fermage de l'année 1997, le fermage de l'année 1998 et les impôts fonciers ; que, par conclusions du 22 février 2000, elle a sollicité reconventionnellement la résiliation du bail aux torts des preneurs ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le paiement intégral n'a pas été justifié directement par M. et Mme X..., que le rapport de l'expert judiciairement désigné, déposé le 27 mai 2004, fait ressortir un solde d'impayés et que le fait d'avoir engagé une procédure en révision du prix du bail n'a aucun effet suspensif des obligations de paiement des loyers échus ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'engagement de l'action en révision du prix du fermage avant l'envoi de la mise en demeure par la bailleresse ne constituait pas une raison sérieuse et légitime faisant obstacle au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 juin 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;

Condamne Mme A...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A...et la condamne à payer à M. et Mme X... et à M. Y... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...et M. Y..., ès qualités.

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, prononcé la résiliation du bail rural du 15 mars 1996 liant Mme A...à M. et Mme X..., fixé au 31 octobre 2001 la date à laquelle les lieux devaient être libérés, mis à la charge de M. et Mme X...une indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 30 octobre 2001 et le 30 juillet 2004, date de la libération effective des lieux, rejeté leurs demandes relatives au renouvellement du bail, à leur réintégration ou subsidiairement à leur indemnisation,

AUX MOTIFS QUE « sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail par Mme B...-A...

Qu'en application de l'article L. 411-31 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 13 juillet 2006, le bailleur peut demander, sauf dispositions particulières, la résolution du bail rural s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits lui revenant ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'il doit pour ce faire adresser deux mises en demeure successives portant chacune sur une échéance de fermage impayé, que ces mises en demeure doivent être séparées par un délai de trois mois ; qu'il peut se contenter d'une seule mise en demeure à la condition qu'elle porte sur plusieurs échéances en retard de paiement ; que la résiliation est justifiée dès que le fermier, mis en demeure d'acquitter plusieurs échéances de fermage n'a pas réglé l'intégralité de celles-ci dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure ; qu'enfin l'existence d'une contestation sur le taux du loyer ou même sur la nature du droit locatif ne peut en aucun cas dispenser le preneur de satisfaire à ses obligations tant qu'il n'est pas décidé autrement par décision de justice ; qu'au cas d'espèce une première lettre recommandée avec avis de réception a été adressée par le notaire Me Z...à Mme X...le 9 novembre 1998 ; cependant celle-ci, même si elle vise les textes relatifs à la résolution, n'est pas une mise en demeure mais un simple avertissement donné au preneur qu'au cas où seraient constatés deux défauts de paiement de fermages à leur échéance la résiliation serait encourue ; que ce document ne peut constituer une mise en demeure ; qu'en revanche, la seconde lettre de mise en demeure, adressée par l'avocat de Mme B... le 19 janvier 1999 vise expressément les deux échéances de 140972/ OFD fermage 1997 et 1998 qui ont fait l'objet de paiements partiels seulement ainsi que le confirme d'ailleurs le rapport d'expertise de M.

C...qui tient compte des sommes versées à la trésorerie de Mézières dans le cadre d'un avis à tiers détenteur, somme qui en tout état de cause ne couvre pas l'intégralité des loyers ; que certes, si l'on retire les impôts fonciers dont la part à rembourser est calculée en fonction des stipulations du bail et qui ne peuvent être considérés comme des loyers, le manque de paiement partiel 97 est modeste, 358, 03 euros lire francs mais en revanche celui de l'année 98 de 67 306 euros lire francs est particulièrement important ; que le paiement intégral n'a jamais été justifié directement par les époux X..., mais l'expert C...dans son rapport du 27 mai 2004 et à la date de l'expertise écrit que le solde des impayés s'élève à 152 061 euros au moins, ce qui démontre que les époux X...n'avaient pas payé l'intégralité des loyers lorsqu'ils ont été expulsés ; que dès lors le fait d'avoir engagé une procédure de révision de bail n'a aucun effet suspensif à l'égard des obligations de paiement des loyers échus, les conditions de la résiliation du bail sont ainsi juridiquement remplies et celle-ci sera donc ordonnée aux torts des époux X..., la cour confirmant ainsi par ces motifs substitués le jugement du Tribunal de grande instance de Limoges du 8 mars 2001 ;

Sur les conséquences de la résiliation du bail

En premier lieu que c'est justement que le tribunal a fixé au 31 octobre 2001 au terme de l'année culturale la date à laquelle les époux X...devaient quitter les lieux ; qu'il convient donc de juger qu'à compter de cette date et jusqu'au 30 juillet 2004, date de libération effective des lieux, les époux X...seront tenus de payer l'indemnité d'occupation que la cour fixera après dépôt du rapport d'expertise destiné à la révision des loyers ; en second lieu que du fait de la résiliation du bail les demandes des époux X...relatives au renouvellement du bail et à leur réintégration dans les lieux ou subsidiairement leur indemnisation seront rejetées (…) » (arrêt p. 11 et 12) ;

1) ALORS QUE la résiliation d'un bail rural n'est encourue que si le bailleur peut justifier de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que les manquements du preneur doivent être appréciés en se plaçant au jour de la demande en résiliation ; qu'en accueillant la demande en résiliation du bail dont les époux X...étaient titulaires sans vérifier si le 22 février 2000, date de la demande de résiliation formée à titre reconventionnel par Mme A...par conclusions déposées devant le tribunal de grande instance de Limoges (cf. jugement du 8 mars 2001 p. 15), Mme A...pouvait justifier de deux défauts de paiement de fermage tels que visés par la mise en demeure du 19 janvier 1999, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 13 juillet 2006,

2) ALORS QUE la résiliation d'un bail rural n'est encourue que si le bailleur peut justifier de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que les manquements du preneur doivent être appréciés en se plaçant au jour de la demande en résiliation ; que pour prononcer la résiliation du bail des époux X..., la cour d'appel s'est référée au solde des impayés chiffrés à « 152 061 € au moins » par l'expert judiciaire à la date de l'expertise, dans son rapport du 27 mai 2004, somme incluant les fermages, impôts, indemnités d'occupation pour la période du 15 mars 1996 au 31 décembre 2003, au lieu de rechercher si, à la date de la demande de résiliation, soit le 22 février 2000, la bailleresse pouvait justifier de ce qu'au moins deux échéances objet de la mise en demeure du 19 janvier 1999 demeuraient impayées ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 13 juillet 2006,

3) ALORS QUE dans leurs conclusions régulièrement déposées et soutenues à l'audience (conclusions p. 19 à 21), M. et Mme X...faisaient valoir que selon le bail, le fermage était payable en deux échéances, les 1er mai et 1er novembre de chaque année, qu'il ne restait rien dû sur le solde de l'échéance du 1er novembre 1997, que l'échéance du 1er mai 1998 avait été entièrement payée par un versement de 30 000 euros le 15 décembre 1998, lequel avait partiellement payé l'échéance du 1er novembre 1998 ; qu'il en résultait qu'à la date de la demande de résiliation, une seule échéance, celle du 1er novembre 1998, n'avait été que partiellement payée ; qu'en se référant exclusivement aux chiffres mentionnés sur la mise en demeure, sans répondre au moyen pertinent des exposants de nature à démontrer que les conditions exigées par les articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime pour le prononcé de la résiliation n'étaient pas remplies, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4) ALORS QUE, en tout état de cause, la résiliation du bail rural ne sera pas prononcée si les défauts de paiement sont justifiés par des raisons sérieuses et légitimes ; qu'en se bornant à énoncer que la procédure de révision de prix du fermage engagée par les époux X...n'avait aucun effet suspensif à l'égard de l'obligation de paiement des loyers échus, sans rechercher, comme il était soutenu, si l'engagement d'une action en révision du prix du fermage en 1998, soit avant l'envoi de la mise en demeure par la bailleresse, ne constituait pas une raison légitime et sérieuse faisant obstacle au prononcé de la résiliation du bail, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 13 juillet 2006.