Real Estate Option Agreement Indemnity and Contingency Waiver

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 20 MAI 2016

(no , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 14/08382

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 01 - RG no 12/00421

APPELANTE

Société civile FONCIERE XV immatriculée au R.C.S. de Paris sous le no D 337.885.917, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés

en cette qualité audit siège No SIRET : D 3 37. 885 .917

ayant son siège au 93, rue Blomet - 75015 PARIS 15

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée sur l'audience par Me Elisabeth RUIMY CAHEN de l'ASSOCIATION CAHEN RUIMY-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R217

INTIMÉE

SCI SCI MASSY IFD prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 448 470 534

ayant son siège au 32 Rue DE VALENTON - 94015 CRETEIL

Représentée et assistée sur l'audience par Me Jean LEGER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0159

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 17 Mars 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre

Mme Christine BARBEROT, Conseillère

M. Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 17 juin 2011, la SCI MASSY IFD a unilatéralement promis de vendre au prix de 750.000 euros un bien immobilier sis à Palaiseau (91) à la société FONCIERE XV. L'indemnité d'immobilisation a été fixée à 75.000 euros. La société FONCIERE XV a versé en séquestre une somme de 37.000 euros à la SCP BELLE-CROIX, MONFORT, GROMEZ, BRIDOUX, notaire à Rambouillet, rédacteur de la promesse.

L'option n'a pas été levée dans le délai stipulé.

Par acte d'huissier des 26 et 27 décembre 2011, la SCI MASSY IFD a assigné la société FONCIERE XV et la SCP BELLE-CROIX, MONFORT, GROMEZ, BRIDOUX devant le tribunal, aux fins de paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 4 avril 2014, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

- Condamné la société FONCIERE XV à verser à la SCI MASSY IFD une somme de 75.000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2011 ;

- Autorisé la SCP BELLE-CROIX, MONFORT, GROMEZ, BRIDOUX à remettre à la société SCI MASSY IFD la somme de 37.500 euros remise en séquestre par la société FONCIERE XV ;

- Déboute la société FONCIERE XV de sa demande en dommages et intérêts pour perte de chance de réaliser la vente ;

- La condamne à verser à la SCI MASSY IFD une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- La condamne aux dépens et accorde à Maitre Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.

Vu l'appel interjeté de cette décision par la société civile FONCIERE XV, et ses dernières conclusions en date du 30 juin 2014, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Recevoir la Société FONCIERE XV en ses conclusions ;

Et y faisant droit,

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 avril 2014 par la 2ème chambre 2ème section du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PARIS ;

- Dire et juger la SCI MASSY IFD tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter purement et simplement ;

- Dire et juger la promesse de vente du 17 juin 2011 caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive relative à la situation hypothécaire ;

- En conséquence, ordonner la restitution à la Société FONCIERE XV de l'indemnité de 37 500 € réglée et séquestrée entre les mains de la SCP BELLE-CROIX, MONFORT GROMEZ et BRIDOUX, notaire à RAMBOUILLET, le séquestre devant se libérer de ces fonds entre les mains de la Société FONCIERE XV sur la seule présentation de la décision à intervenir ;

- Condamner la SCI MASSY IFD à payer à la Société FONCIERE XV la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts à raison du comportement malicieux, fautif et déloyal de la société promettante ;

- Condamner la SCI MASSY IFD à payer à la Société FONCIERE XV la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

- Dire que les dépens d'appel pourront être recouvrés directement par la S.C.P. LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON-GIBOD - LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

Vu les dernières conclusions de la SCI MASSY IFD en date du 20 juin 2014, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 avril 2014 par le Tribunal de Grande Instance de Paris ;

Subsidiairement,

- Condamner la SCP Bernard BELLE-CROIX, Jean-Jacques MONFORT, Patrick GROMEZ, Yann BRIDOUX, Notaires associés, à payer à la SCI MASSY IFD la somme de 75.000 € à titre de dommages et intérêts équivalent à l'indemnité d'immobilisation qu'elle aurait dû percevoir si la SCP BELLE-CROIX n'avait pas manqué à ses obligations de diligences à son égard ;

- Condamner la SCI FONCIERE XV à payer à la SCI MASSY IFD la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

SUR CE

LA COUR

Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;

Considérant que par acte authentique du 17 juin 2011, la SCI MASSY IFD a unilatéralement promis de vendre au prix de 750.000 euros un bien immobilier sis à Palaiseau (91) à la société FONCIERE XV ; que cet acte stipule une indemnité d'immobilisation fixée à 75.000 euros ; que la société civile Foncière XV n' a pas levé l'option dans les délais prévus contractuellement ;

Considérant que pour critiquer le jugement entrepris qui a l'a condamnée à payer l'indemnité d'immobilisation, la société civile Foncière XV soutient que la condition suspensive relative à la situation hypothécaire ne s‘est pas réalisée dans les délais de réalisation de cette condition telles que fixées contractuellement ;

Mais considérant que la promesse unilatérale de vente litigieuse stipule page 7 qu'à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-après (dont la condition relative à la situation hypothécaire) dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé… ; qu'or, il ne ressort pas des pièces versées aux débats qu'à l'expiration du délai de la promesse de vente qui avait été consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2011, que la société civile Foncière XV ait manifesté auprès du promettant sa volonté de se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive relative à la situation hypothécaire ; que la société civile Foncière XV doit par conséquent être regardée comme avoir renoncé au bénéfice de cette condition en application des clauses contractuelles qui font la loi des parties ; qu'il sera notamment relevé que le courrier du 23 septembre 2011, adressé par le notaire du bénéficiaire au notaire du promettant réclamant l'indemnité d'immobilisation séquestrée dans le cadre de la promesse unilatérale litigieuse, ne fait nullement mention de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la condition susvisée, le notaire du bénéficiaire informant le notaire du promettant qu'il ne désire plus instrumenter dans le dossier en raison de la situation financière de ses clients, évoquant une question de plus value ; que le courrier du 7 octobre 2011 adressé par le notaire du bénéficiaire à celui du promettant se limite à réclamer l'indemnité d'immobilisation sans évoquer la condition suspensive susvisée ; qu'il se déduit donc de la lecture de ces courriers qu'à l'expiration du délai de la promesse unilatérale de vente litigieuse, la société civile Foncière XV n'a pas manifesté son intention de se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive susvisée ;

Considérant qu'au regard de ces éléments, et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris et de rejeter les demandes de la société civile Foncière XV ; que la société civile Foncière XV sera déboutée de ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de la sci Massy IFD, ne démontrant aucune mauvaise foi ou faute de cette dernière.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel ;

Condamne la société civile Foncière XV au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, La Présidente,