Seller's Fraudulent Concealment in Condominium Sale Regarding Unauthorized Roof Installation

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 20 MAI 2016

(no, 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 15650

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 14534

APPELANTE

Madame Agnès X...divorcée Y..., née le 17 Décembre 1966 à BAR SUR AUBE (10)

demeurant ...

Représentée par Me Marie-laure BONALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0936

Assistée sur l'audience par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1869

INTIMÉ

Monsieur Stuart James Z...né le 14 novembre 1960

demeurant ...

Représenté et assisté sur l'audience par Me Sabine TAPIA-BONNEH, avocat au barreau de PARIS, toque : C1347

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : contradictoire

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier présent lors du prononcé.

*

* *

Suivant acte authentique du 4 juin 2009, Madame Agnès Y...a acquis de Monsieur Stuart Z...trois lots de copropriété dans un immeuble à PARIS 16ème, 58-58 bis avenue Raymond Poincaré et 1 à 9 avenue Saint-Honoré d'Eylau, pour le prix de 210 000 euros. Ces lots qui constituaient antérieurement des chambres de service avaient été réunies par Monsieur Stuart Z...pour former une seule unité d'habitation, équipée et climatisée.

En novembre 2010, Mme Y...a déploré deux sinistres de dégâts des eaux, l'un en provenance du toit-terrasse de l'immeuble affectant le plafond de la salle de douche et l'autre en provenance du mur pignon extérieur affectant le mur de la chambre. À l'occasion de la recherche de fuite, il est apparu que la toiture-terrasse de l'immeuble était fuyarde et d'autre part que l'installation de climatisation réversible installée dans l'appartement l'avait été sans autorisation de la copropriété et dans des conditions qui avaient aggravé la défectuosité du toit.

Mme Agnès Y...a été contrainte de faire déposer l'installation, se trouvant dès lors dans un local presque sans chauffage, et d'agir en référé pour afin que le syndic soit condamné à faire exécuter les travaux de réparation de la toiture de l'immeuble. Elle a en outre sollicité de l'assemblée générale du 25 mars 2013 l'autorisation de réinstaller « une unité réversible conforme » qui a été refusée, Monsieur Stuart Z...lui-même, demeuré propriétaire d'un appartement dans l'immeuble, ayant voté contre.

Le 9 octobre 2012, Mme Agnès Y..., a alors assigné Monsieur Stuart Z..., son vendeur, en garantie du vice caché affectant la vente, entendant se faire rendre une partie du prix payé. Subsidiairement elle a invoqué une réticence dolosive de la part de Monsieur Stuart Z...et a sollicité l'indemnisation du préjudice subi et une indemnité en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 1er juillet 2014, le Tribunal de grande instance de PARIS a :

- Débouté Madame Agnès Y...de ses demandes ;

- Débouté Monsieur Stuart Z...de sa demande reconventionnelle à titre de dommages et intérêts ;

- Condamné Madame Agnès Y...aux dépens ainsi qu'à payer à Monsieur Stuart Z...la somme de 3. 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions

-Accordé le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile aux avocats qui en ont fait la demande

Vu l'appel interjeté de cette décision par Mme Agnès X...divorcée Y..., et ses dernières conclusions en date du 17 mars 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Donner acte à Mme Y...de son acceptation sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture formée par M. Z... ;

- Déclarer recevable et bien fondée Mme Y...en son appel du jugement du 1er juillet 2014 ;

En conséquence,

- Infirmer le jugement du 1er juillet 2014 sur l'ensemble de ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

- Dire et juger Mme Y...recevable et bien fondée en ses demandes ;

- Dire que M. Z...n'a pas délivré un bien conforme à Mme Y... ;

- Dire et juger que M. Z...est tenu de garantir Mme Y...au titre de la garantie des vices cachés affectant la vente intervenue le 4 juin 2009 ;

Subsidiairement,

- Dire que M. Z...s'est livré à un dol à l'occasion de la vente du 4 juin 2009 ayant vicié le consentement de Mme Y..., en maintenant le silence d'une part et en déclarant que le bien ne faisait pas l'objet de travaux non autorisés par l'Assemblée Générale d'autre part ;

En tout état de cause,

- Dire que M. Z...a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien vendu à Mme Y... ;

- Dire que M. Z...a manqué à son obligation d'information préjudiciable à Mme Y... ;

- Dire et juger que Mme Y...est bien fondée à solliciter une réduction du prix de l'ordre de 30 % ;

En conséquence,

- Condamner M. Z...à verser à Mme Y...la somme de 67. 500, 00 euros à ce titre ;

- Condamner M. Z...à verser à Mme Y...les sommes suivantes au titre de l'indemnisation des préjudices subis :

1. 150 euros au titre des frais de dépose du système de climatisation ;

15. 000 euros au titre du préjudice lié aux démarches et aux procédures liées au défaut d'autorisation de la copropriété quant à l'installation d'un système de climatisation ;

10. 000 euros au titre du trouble de jouissance subi par Mme Y...depuis la dépose du matériel de climatisation de son lot.

- Condamner M. Z...à payer à Mme Y...une somme de 10. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions de l'intimé, Monsieur Stuart James Z..., en date du 15 mars 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Déclarer Monsieur Z...recevable et bien fondé dans ses écritures ;

- Confirmer le jugement du 1er juillet 2014 ;

- Débouter Madame Y...de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

- Dire et juger l'action en garantie des vices cachés infondée ;

- Dire et juger Monsieur Z..., non professionnel de l'immobilier, a vendu son bien en toute bonne foi ;

- Dire et juger que Monsieur Z...ne s'est livré à aucune réticence dolosive à l'occasion de la vente du bien immobilier à Madame Y... ;

- Prendre acte et juger que Monsieur Z...et Madame Y...ont expressément exclut de la vente tout recours pour vice caché ;

- Constater que Mme Y...n'a subi aucun préjudice, d'autant qu'elle a vendu le bien litigieux en réalisant une plus-value de 13. 000 euros ;

- Condamner Madame Y...au paiement de la somme de 10. 000 euros au titre des dommages-intérêts pour procédure abusive et de mauvaise foi ;

- Condamner Madame Y...au paiement de la somme de 3. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

SUR CE

LA COUR

Considérant que Mme Y...invoque plusieurs fondements juridiques à l'appui de son action ;

Qu'elle soutient notamment que son consentement a été vicié par réticence dolosive ;

Considérant que la climatisation litigieuse a été implantée sur le toit, partie commune par M. Z..., sans l'autorisation nécessaire de l'assemblée des copropriétaires ;

Que l'annonce de la vente du bien mentionnait l'existence de la climatisation ;

Considérant que M. Molloy ne peut sérieusement soutenir qu'il ignorait que lesdits travaux requiéraient l'autorisation de la copropriété alors qu'il a déclaré en page 12 de l'acte de vente : " que lesdits biens n'ont pas fait de sa part l'objet de travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes, travaux qui n'auraient pas été régulièrement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires " ;

Qu'effectivement, cette déclaration démontre que le vendeur savait que des travaux sur parties communes devaient faire l'objet d'une autorisation ;

Que néanmoins, il a affirmé ne pas avoir effectué de tels travaux ;

Que cette déclaration mensongère et le défaut d'information qui l'a accompagnée a incontestablement vicié le consentement de Mme Y...qui a eu la conviction d'acquérir un bien certes situé sous les toits de l'immeuble mais néanmoins climatisé, afin de supporter l'inconfort climatique lié à cette localisation et ce dans le respect des textes applicables ;

Que dès lors, sans même qu'il y ait lieu d'examiner les autres fondements allégués, la responsabilité de M. Molloy doit être retenue ;

- Sur les préjudices

Considérant que le bien acquis par Mme Y...et revendu depuis est dépourvu de climatisation, la copropriété ayant refusé de donner l'accord nécessaire de telle sorte que Mme Y...a dû déposer le matériel ;

Que Mme Y...soutient en conséquence qu'elle est bien fondée à solliciter une réduction de prix de l'ordre de 30 % ;

Or considérant, ainsi qu'elle l'indique elle-même dans ses écritures, le moindre prix s'apprécie à la date d'achat ; que force est de constater qu'elle ne produit aucun élément de nature à évaluer ce préjudice à la date du 4 juin 2009, le prix de revente étant indifférent à cet égard ; que la demande formée de ce chef sera donc rejetée ;

Qu'en revanche, les préjudices liés aux frais pour la dépose du système de climatisation, aux tracas imputables aux démarches auprès de la copropriété ainsi qu'au trouble de jouissance subi du fait d'avoir vécu dans un espace sans climatisation, même si le bien n'est pas dépourvu de tout chauffage seront évalués respectivement aux sommes de 1150 €, 6000 € et 3850 € soit une somme totale de 11 000 € ; au paiement de laquelle M. Molloy sera condamné ;

Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes de M. Z...;

- Sur l'article 700 du code de Procédure Civile

Considérant que l'équité commande d'allouer à ce titre à Mme Y...une somme de 5000 €.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

Condamne sur le fondement du dol, M. Molloy à payer à Mme Y...les somme de 11 000 € à titre de dommages-intérêts et de 5000 €, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile

Rejette toutes autres demandes

Condamne M. Molloy au paiement des dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, La Présidente,