Real Estate Agency Commission Dispute Following Dual Mandate and Sale Conclusion

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 15 AVRIL 2016

(no, 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 25298

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 16665

APPELANTE

SARL IMMOBILI. FR prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 521 275 610

ayant son siège au 6 rue Nobel-75018 france

Représentée et assistée sur l'audience par Me Laurent FELDMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1388

INTIMÉS

Madame Sonia X...

demeurant ...

Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Assistée sur l'audience par Me Stéphane MORER de la SELARL BAYET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0105

Monsieur William Y... né le 17 septembre 1985 à BAGNOLET (93170)

demeurant ...

non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : DÉFAUT

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Le 17 juin 2013, Mme Sonia X..., représentant une indivision d'un bien immobilier sis 61 rue Ruisseau – 75018 Paris a consenti à l'agence immobilière IMMOBILI. FR un mandat de vente sans exclusivité.

Le bien immobilier d'une surface de 50, 11 m2 Loi Carrez était mis en vente à un prix net vendeur de 370. 000 euros, les honoraires d'agence ont été fixées à la somme de 15. 000 euros. Les honoraires étaient contractuellement mis à la charge de l'acquéreur. La convention a été signée entre les parties pour une durée de 3 mois.

M. Y... et Mme Z... se sont déclarés intéressés par le bien dès la première visite de l'appartement et ont, suite à l'évaluation des travaux à effectuer dans l'appartement, sollicité une baisse du prix dudit bien.

Le prix de l'appartement a été revu à la baisse et fixé à la somme de 350 000 euros, frais d'agence inclus, soit 340. 000 euros net vendeur.

Le 25 juillet 2013, M. Y... et Mme Z... ont émis une contreproposition à hauteur de 330. 000 euros net vendeur.

M. Y... et Mme Z... ont constaté que ledit bien était vente dans une autre agence immobilière et négocié avec cet agent concurrent le montant de sa commission, permettant à Mme X... de se voir offrir une offre à 335. 000 euros net vendeur tout en restant dans le budget FAI desdits clients.

Le 29 juillet 2013, Mme X... a informé l'agence IMMOBILI. FR qu'un compromis de vente complet avait été signé avec l'agence ERA portant sur le bien pour un montant de 340. 000 euros frais d'agence inclus et 335. 000 euros net vendeur.

C'est dans ces conditions que par un jugement en date du 10 novembre 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- Rejeté les demandes de la société IMMOBILI. FR, présentées à l'encontre de Mme Sonia X... ;

- Rejeté les demandes de la société IMMOBILI. FR, présentées à l'encontre de M. Y... et de Mme Z... ;

- Rejeté la demande reconventionnelle en dommages-intérêts présentée par M. Y... et par Mme Annabelle Z... à l'encontre de la société IMMOBILI. FR ;

- Condamné la société IMMOBILI. FR à payer en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile :

À Mme Sonia X... la somme de 1500 euros ;

À M. Y... et Mme Z... la somme de 1. 000 euros chacun ;

- Rejeté l'ensemble des autres demandes faites au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Vu l'appel interjeté de cette décision par la SARL IMMOBILI. FR et ses dernières conclusions en date du 11 mars 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Réformer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Paris en date du 10 novembre 2014 ;

Statuant à nouveau,

- Dire et juger que M. Y... et Mme Z... ont engagé leur responsabilité délictuelle envers la SARL IMMOBILI. FR ;

- Dire et juger que Mme X... a engagé sa responsabilité contractuelle envers la SARL IMMOBILI. FR

En conséquence,

- Condamner solidairement M. Y... et Mme Z... ainsi que Mme X... à verser à la SARL IMMOBILI. FR la somme de 15. 000 euros au titre de la commission stipulée dans le contrat de mandat du 17 juin 2013 ;

- Condamner solidairement M. Y... et Mme Z... ainsi que Mme X... à verser à la SARL IMMOBILI. FR la somme de 5. 000 euros au titre de la réparation du préjudice par elle subi du fait des manœuvres dolosives dont elle a fait l'objet ;

- Condamner solidairement M. Y... et Mme Z... ainsi que Mme X... à payer à la société IMMOIBILI. FR la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions de Mme X... en date du 23 mars 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Recevoir Mme X... en ses demandes, fins et conclusions ;

- Constater que la société IMMOBILI. FR n'apporte pas la preuve que Mme X... a violé ses obligations contractuelles, qu'elle a participé à une collusion frauduleuse, qu'elle a participé à des manœuvres frauduleuses ainsi que du principe et de l'étendue de son préjudice ;

- Dire et juger la clause pénale visée au mandat abusive et par voie de conséquence, non écrite ;

- Confirmer le jugement en date du 10 novembre 2014 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

- Condamner la société IMMOBILI. FR à régler à Mme X... la somme de 5. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

SUR CE

LA COUR

-Sur les demandes dirigées contre Mme Z...

Considérant que Mme Z... n'est pas partie à l'instance d'appel pour ne pas y avoir été intimée ; que les demandes formées à son encontre, en appel sont irrecevables ;

- Sur les demandes de l'agence tendant au paiement de sa commission

Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens que les premiers juges ont considéré qu'il apparaissait clairement que le 26 juillet 2013, à 18 : 40 aucun accord sur le prix n'était intervenu entre Mme X... et M. Anzano, ce dernier ayant fait une offre par l'intermédiaire de l'agence à la somme de 340 000 € FAI, soit 330 000 €, net vendeur, Mme X... après renégociation du prix à la baisse, s'étant arrêtée sur la somme de 335 000 €, net vendeur (cf mail du 26 juillet 2013 de Mme X...) ;

Considérant que selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucune somme ne peut être exigée par l'agent immobilier avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ;

Que tel n'étant absolument pas le cas, en l'espèce, la demande de commission de l'agence doit être rejetée ;

- Sur les demandes de dommages-intérêts de l'agence :

a) dirigées contre Mme X...

Considérant qu'aux termes du mandat signé entre l'agence Immobili et Mme X..., il était mentionné au chapitre : " obligations du mandant " que celui-ci s'interdisait pendant la durée du mandat... " D'en traiter l'achat éventuel directement avec un acquéreur présenté par le mandataire " ;

Considérant qu'il n'est pas contesté que la vente Bak-Anzano a été signée fin juillet 2013 avec le concours de l'agence ERA et non directement entre les parties ce qui était seulement interdit par le mandat de sorte que Mme X... n'a pas violé ses obligations contractuelles en traitant avec cet acquéreur par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier ;

Que l'agence sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre Mme X... ;

b) dirigées contre M. Anzano

Considérant que le droit à commission de l'agence n'étant pas né, il ne saurait être reproché à M Y... d'avoir fait perdre à l'agence un droit à commission qu'elle n'avait pas ;

Que par ailleurs, l'offre d'achat de M. Anzano, ayant été refusée dans le cadre de ses négociations avec l'appelante, celui-ci était parfaitement libre de traiter par l'intermédiaire d'une autre agence qui a su rapprocher les parties, sans qu'il puisse lui en être reproché la moindre faute ;

Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes de l'appelante ;

- Sur l'article 700 du code de Procédure Civile

Considérant que l'équité commande d'allouer à ce titre, à Mme X..., en cause d'appel la somme que précise le dispositif.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare la société Immobili. FR irrecevable en ses demandes à l'encontre de Mme Z..., formées en appel,

Condamne la société Immobili. FR à payer à Mme X... une somme de 2000 €, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société Immobili. FR aux dépens de l'instance d'appel.

Le Greffier, La Présidente,