Lessor v. Lessee: Lease Termination for Non-Payment of Rent via Established Payment Channel

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 26 novembre 2014), que, par acte du 28 septembre 2007, M. et Mme X..., aux droits desquels se trouve Mme X...-Z..., ont donné à bail à la SCEA D...-E...(la SCEA) diverses parcelles de terre ; qu'invoquant le non-paiement du fermage, Mme X...-Z...a sollicité la résiliation du bail ;

Attendu que Mme X...-Z...fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la SCEA a, en se conformant aux modalités prévues dans un bail du 28 avril 2005 conclu entre les mêmes parties portant sur d'autres parcelles, adressé les fermages au notaire rédacteur de cet acte, la cour d'appel, qui a pu en déduire, à défaut de volonté exprimée par les parties, un usage accepté par celles-ci, a exactement retenu que le non-encaissement des chèques transmis par celui-ci au notaire de la succession X... ne pouvait être reproché au preneur qui n'avait pas à vérifier l'exécution du mandat par le mandataire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X...-Z...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X...-Z...et la condamne à payer à la SCEA D...-E...la somme de 1 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme X...-Z....

Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Mme Anne-Sophie X..., épouse Z..., venant aux droits Mme Marie-Madeleine A..., veuve X... de l'ensemble de ses demandes et spécialement de sa demande en résiliation du bail pour non-paiement des fermages ;

Aux motifs propres qu'aux termes de l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ; qu'aux termes de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi (…) ; que la SCEA D...-E...rapporte la preuve d'avoir réglé les fermages visés par la mise en demeure (pièces 6 à 16) en adressant les chèques à Me B..., notaire, qui les a transmis à Me C..., notaire, ainsi que cela résulte des pièces versées aux débats, se conformant ainsi aux modalités prévues pour le paiement des fermages dans un autre bail conclu entre les mêmes parties ; que c'est par des motifs que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que la SCEA D...-E...n'avait pas manqué à son obligation de règlement des fermages, le non encaissement des chèques par la bailleresse ne relevant (pas) de la responsabilité du preneur (…) ;

Et aux motifs adoptés qu'il convient de constater que les parties, au-delà du bail les liant concernant les parcelles de vigne litigieuses, sont liées par un autre bail à long terme passé le 28 avril 2005 par devant Maître B...notaire à Saumur sur des parcelles sises commune d'Epieds (49) précisant que le paiement du fermage aurait lieu en l'étude du notaire soussigné ou en tout autre endroit choisi par le bailleur (p. 4 du bail) ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que la SCEA a adressé chaque année un chèque de fermages à Maître B...qui sera considéré comme un mode de règlement tacitement accepté par le bailleur puisque convenu sur un premier bail ou en tous les cas non contesté par celui-ci ; que ces chèques ont été transmis in fine par Maître B...à Maître C...présenté comme chargé de la succession X..., le premier ayant fait part à son confrère par lettres des 10 novembre 2008, 27 octobre 2009, 17 novembre 2010 et 22 novembre 2011 de l'impasse constatée tenant à l'absence de suite ou de réponse à cette transmission de chèques sur le plan de leur encaissement ou de la délivrance des quittances ; que dans ces conditions il sera jugé que la SCEA n'a pas manqué à son obligation de règlement des fermages, le non-encaissement des chèques adressés ne relevant pas de la responsabilité du preneur ;

Alors que 1°) en l'absence de référence faite dans un bail rural à un autre bail rural, ces deux contrats, mêmes conclus entre les mêmes parties, sont distincts l'un de l'autre ; qu'il s'ensuit que les modalités contractuelles de paiement des fermages prévus pour l'un des baux ne sont pas applicables au second ; qu'en retenant, pour dire que la SCEA D...-E...n'avait pas manqué à son obligation de règlement des fermages, que celle-ci s'était conformée, non pas aux dispositions du bail dont la résiliation était sollicitée, mais « aux modalités prévues pour le paiement des fermages dans un autre bail conclu entre les mêmes parties », la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 1134 et 1165 du code civil ;

Alors que 2°) si la résiliation du bail rural n'est pas encourue en cas de refus fautif du bailleur d'encaisser le chèque de fermage qu'il a reçu, il incombe, en revanche, au preneur qui se prétend libéré de son obligation de paiement du fermage de rapporter la preuve que son chèque a bien été réceptionné par son bailleur ; qu'en affirmant que la SCEA D...-E...rapporte la preuve d'avoir réglé les fermages visés par la mise en demeure (pièces 6 à 16) en adressant les chèques à Me B... notaire qui les a transmis à Me C...ou encore que le non-encaissement des chèques par la bailleresse ne relève pas de la responsabilité du preneur, quand il appartenait à ce dernier de s'assurer que la bailleresse avait effectivement reçu les fermages, la cour d'appel a violé les articles 1315 du code civil et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.