Lessor Appeal Dismissed on Penalty Clause Estoppel and Excessive Indemnity

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 octobre 2014), que la SCI & Financière Romman (la société Romman) a donné à bail à la commune de Stains un ensemble immobilier pour une durée ferme de 9 ans à compter du 1er juillet 1999 ; que, le 4 décembre 2003, la société Romman a fait délivrer à la commune de Stains un commandement, visant la clause résolutoire, de payer l'arriéré de loyers et charges dus en exécution du bail ; qu'après la constatation de la résiliation du bail, en référé, par un arrêt du 13 mai 2005, la société Romman a assigné en novembre 2006 la commune de Stains en paiement de l'indemnité d'occupation due au cours de l'année 2004, par application de la clause pénale stipulée au bail ;

Attendu que la société Romman fait grief à l'arrêt de retenir la qualification de clause pénale et de modérer la peine ;

Mais attendu, d'une part, que la société Romman, ayant soutenu devant la cour d'appel que la clause 17 du bail était une clause pénale, n'est pas recevable à présenter un moyen contraire devant la Cour de cassation ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'indemnité d'occupation, évaluée à deux fois le loyer en vigueur à la date de la résiliation, était sans rapport avec le préjudice invoqué par le bailleur, qui ne justifiait pas qu'il aurait pu relouer les locaux à tel montant, la cour d'appel, qui a fait ressortir le caractère manifestement excessif de la clause pénale, a souverainement fixé le quantum de la condamnation à ce titre ;

D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI & Financière Romman aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de SCI & Financière Romman et la condamne à payer à la commune de Stains la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la SCI et Financière Romman.

Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR

. débouté la société Romman de l'action qu'elle formait contre la commune de Stains pour la voir condamner à lui payer la somme de 118 233 € 36, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2006 et des intérêts desdits intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;

. condamné la commune de Stains à payer à la société Romman une somme de 16 635 € 14, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2006 et des intérêts desdits intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil

AUX MOTIFS QUE « la prévision contenue dans le bail suivant laquelle, en cas de résiliation, le preneur sera débiteur d'une indemnité fixée forfaitairement dès à présent à deux fois le montant du loyer annuel en principal en vigueur à la date de la résiliation a le caractère d'une clause pénale destinée à sanctionner de façon régulière et forfaitaire l'exécution de la convention de bail par le preneur » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 4e alinéa) ; qu'« elle est évaluée à deux fois le loyer en vigueur à la date de la résiliation, ce qui est excessif au regard du préjudice invoqué par le bailleur qui ne justifie pas avoir manqué de relouer les locaux à un montant égal à deux fois le prix du loyer ; qu' il s'ensuit que l'indemnité d'occupation sera évaluée plus justement au prix du loyer en vigueur à la date de la résiliation, indemnité à laquelle s'ajouteront les majorations de retard telles qu'elles sont prévues au contrat de bail et qui sont destinées à dédommager le bailleur du préjudice résultant du défaut de paiement, leur montant fixé à 10 % des sommes dues n'étant pas excessif » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 5e alinéa) ; qu'« il s'ensuit que la commune de Stains est redevable d'une somme de 15 122 € 86 au titre de l'indemnité d'occupation augmentée de la majoration de 10 % soit au total 16 635 € 14 » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 6e alinéa) ;

1. ALORS QUE, constitue une clause pénale la clause par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution ; que la clause du bail qui fixe forfaitairement l'indemnité d'occupation que le preneur devra s'il se maintient dans les lieux après la résiliation du bail, ne vise pas à l'exécution du bail, puisqu'elle n'est appelée à s'appliquer qu'après que le bail, qui a cessé de produire ses effets, n'est plus susceptible d'une exécution quelconque ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1152 et 1226 du code civil ;

2. ALORS, de toute façon, QUE le juge ne peut modérer la peine que stipule la clause pénale, qu'à la condition d'expliquer en quoi cette peine est manifestement excessive ; qu'en énonçant, pour modérer la peine que stipule la clause pénale de l'espèce, que cette peine est, non pas manifestement excessive, mais simplement excessive « au regard du préjudice invoqué par le bailleur qui ne justifie pas avoir manqué de relouer les locaux à un montant égal à deux fois le prix du loyer », la cour d'appel, qui retient que la peine de l'espèce n'est pas proportionnée au préjudice financier subi par le bailleur du fait que son ancien preneur se maintient dans les lieux, mais qui n'établit pas qu'elle serait manifestement excessive en tant qu'elle vise à inciter l'ancien preneur à restituer rapidement au bailleur la chose qu'il occupe désormais indûment, a violé l'article 1152 du code civil.