Heir Registration Requirement for Commercial Lease Renewal Post-Tenant Death

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 145-1 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 décembre 2014), que Mme X... a donné à bail en renouvellement à Mme Y... des locaux à usage de pharmacie ; qu'à la suite du décès de la locataire, les consorts Y..., ses héritiers, dont aucun n'était pharmacien, ont, dans l'attente de la réalisation de la vente de l'officine au profit de la société Pharmacie face à l'ancienne mairie (la société PFAM), confié la gestion de celle-ci à un pharmacien salarié ; que, les 17 et 20 mars 2008, les bailleurs ont délivré aux consorts Y... un congé, à effet du 1er octobre 2008, comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux ; que les consorts Y... et la société PFAM ont assigné les consorts X... en nullité de ce congé et en paiement de dommages-intérêts au profit du cessionnaire ;

Attendu que, pour annuler le congé, l'arrêt retient que les consorts Y... ont fait toute diligence dans le respect des dispositions du code de la santé publique pour maintenir le fonds ouvert et le faire gérer par un pharmacien salarié et habilité à cet effet et que les bailleurs, qui avaient eu connaissance, dès le 27 novembre 2007, de la promesse de cession, ont utilisé la période transitoire entre le 15 mars 2007, date du décès de Mme Y... et le 25 août 2008, date de la prise de possession du fonds par le cessionnaire, pour délivrer congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux pour défaut d'immatriculation au registre du commerce, avaient agi à leur égard d'une manière déloyale et de mauvaise foi ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le preneur ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux qu'à la condition de justifier, à la date de la délivrance du congé, de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés et que cette condition objective n'est pas remplie, en cas de décès du preneur, en l'absence d'immatriculation au registre du commerce de ses héritiers, peu important l'exploitation du fonds de commerce, avant la cession, par un pharmacien salarié spécialement habilité, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne Mmes Claire, Armelle, Catherine Y... et MM. Eric, Loïc Y... et la société Pharmacie face à l'ancienne mairie aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le congé délivré par les consorts X... aux consorts Y..., pour le 1er octobre 2008, était nul et de nul effet, et d'avoir condamné les consorts X... à payer à la Selarl Pharmacie Face à l'Ancienne Mairie la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts,

AUX MOTIFS QUE sur la validité du congé, les consorts X... soutiennent que le congé délivré est parfaitement valable puisque la condition de fond résultant de l'application de l'article L. 145-1 et s. du code de commerce qui est d'ordre public, à savoir l'obligation d'immatriculation du commerçant n'est pas remplie, le défaut d'immatriculation entraînant une dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, que les dispositions du code de la sante qui régissent la cession d'une officine de pharmacie n'ont pas vocation à se substituer aux dispositions impératives du statut des baux commerciaux, d ‘ autant que l'article L. 5125-21 du code de la santé publique invoqué par les intimés et qui a emporté la conviction du tribunal est une exception à la règle de l'exploitation personnelle de l'officine par le pharmacien, mais ne contrevient pas aux dispositions du statut des baux commerciaux, que la situation des héritiers ne peut au surplus se comparer avec celle d'un bailleur de fonds, ayant donné son fonds en location gérance dans la mesure où le locataire gérant est inscrit au registre du commerce où Mme Z...qui a exploité la pharmacie comme salariée de l'indivision pour éviter la fermeture administrative n'était pas immatriculée et où de toute façon la location gérance d'une officine de pharmacie est interdite, qu'enfin les parties ne se trouvent pas dans le cadre d'une soumission volontaire au statut des baux commerciaux qui n'impose pas en ce cas au preneur non commerçant une immatriculation au registre de commerce et des sociétés, que le décès de Mme Marie Louise Y... qui a entraîné la radiation de son immatriculation le 25 juin 2008 justifie qu'il ait été délivré un congé avec pour motif légitime la dénégation du droit des statuts des baux commerciaux pour ses héritiers ; que le tribunal a exactement rappelé qu'au décès de Mme Marie Louise Y..., régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés, aucun de ses cinq enfants qui lui ont succédé n'étant pharmacien, ne pouvait exploiter de telle sorte qu'ils ont décidé de mettre en vente l'officine et de la faire gérer par une personne tierce, pharmacien salarié de l'indivision, en la personne de Mme Z..., spécialement habilitée à cet effet, en application des dispositions de l'article L. 5125-21 du code de la santé publique ; qu'ainsi, Mme Z...a t elle été autorisée régulièrement par exception à la règle de l'exploitation personnelle par le propriétaire du fonds, à gérer l'officine de pharmacie pendant deux ans à compter du 16 mars 2007, cette modification dans l'exploitation ayant été déclarée au greffe du tribunal de commerce ; que la radiation de Mme Y... n'est cependant intervenue que le 25 août 2008, à la suite de la prise de possession par la Selarl PFAM cessionnaire du fonds ; que nonobstant la connaissance de la situation particulière résultant de la disparition de la locataire Mme Y..., et de la nécessité pour ses héritiers à la suite de son décès d'organiser la vente de la pharmacie, aucun d'eux n'étant pharmacien, les bailleurs ont utilisé ce qu'il est convenu d'appeler « une fenêtre de tir », entre la date du décès de Mme Y...le 15 mars 2007 et la date de prise de possession par la Selarl PFAM le 25 août 2008 pour délivrer congé refus de renouvellement et refus du droit au statut des baux commerciaux pour défaut d'immatriculation au registre du commerce en ayant connaissance de l'intention des héritiers de céder le fonds à un successeur dans le commerce puisque la promesse de cession leur avait été notifiée le 27 novembre 2007 ; que ce faisant, alors que les héritiers les consorts Y... avaient fait toute diligence dans le respect des dispositions du code de la santé publique pour maintenir le fonds ouvert et le faire gérer par un pharmacien habilité à cet effet, les bailleurs ont agi à leur égard d'une manière déloyale et de mauvaise foi, étant observé que la loi du 4 août 2008, intervenue peu après la délivrance du congé permet désormais aux héritiers n'exploitant pas le fonds qui en font la demande de bénéficier du maintien de l'immatriculation de leur ayant droit pour les besoins de la succession ; qu'il s'ensuit que le congé ayant été annulé, le bail se poursuit au bénéfice du cessionnaire la Selarl PFAM à laquelle le fonds a été cédé ; sur la demande de dommages intérêts, que la mauvaise foi des bailleurs dans l'exercice de leur droit de délivrer congé est source de préjudice dans la mesure où le congé refus de renouvellement et de droit au bénéfice du statut des baux commerciaux a mis le cessionnaire la Selarl PFAM dans une situation d'incertitude sur l'avenir de son exploitation qui justifie l'allocation d'une somme de 5000 € à titre de dommages intérêts ;

1) ALORS QUE le preneur ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux qu'à la condition de justifier, à la date de la délivrance du congé, de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; que cette condition objective n'est pas remplie en cas de décès du preneur et du défaut d'immatriculation au registre du commerce de ses héritiers, peu important que le fonds de commerce soit exploité, avant sa cession, par un tiers ; que la cour d'appel a constaté qu'au décès du preneur, aucun de ses héritiers n'avait pu exploiter l'officine de pharmacie, que l'exploitation en avait été confiée à une pharmacienne, salariée de l'indivision, dûment autorisée pour éviter la fermeture du fonds avant la réalisation de la cession de l'officine, constatations dont il s'évinçait qu'à défaut d'immatriculation du preneur à la date de délivrance du congé, les 17 et 20 mars 2008, le congé avec refus de renouvellement était valable ; qu'en décidant d'annuler le congé, en se déterminant par la mauvaise foi du bailleur ayant eu connaissance du projet de cession de l ‘ officine, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code du commerce ;

2) ALORS QU'en tout état de cause, l'exercice d'un droit ne cause aucun préjudice résultant de l'incertitude qu'il crée pour la victime prétendue lorsque celle-ci avait eu connaissance de ce qu'une contestation pourrait être élevée ; qu'en l'espèce, la société PFAM, cessionnaire de l'officine de pharmacie, qui a formalisé la cession et est entrée en possession après la délivrance du congé, a accepté par avance l'incertitude liée à la validité du congé qu'elle savait contestée ; qu'en indemnisant la société PFAM du préjudice allégué, dépourvu de lien de causalité avec l'exercice de leur droit par les consorts X..., la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. e