Real Estate Agency Penalty Claim Barred by Prior Admission of Notice
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellant real estate agency sought to enforce a penalty clause against property vendors who sold their home through a different agency, arguing the vendors breached their contractual obligation to immediately inform the appellant of the sale via registered mail. The appellate court dismissed the claim, finding that the non-exclusive mandate explicitly reserved the vendors' right to sell themselves or through another agent, and the vendors fulfilled their obligation by notifying the appellant by letter that the sale had concluded via the other agency, thereby not breaching the contract. The Supreme Court rejected the appeal as inadmissible because the appellant, in its lower court filings, had admitted to receiving this specific notification, contradicting the basis of its argument on appeal that the required notification was never made.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du code civil, article 700 du code de procédure civile, Art. 1134 du code civil; Real Estate Agency Penalty Claim Barred by Prior Admission of Notice: The appellate court dismissed the claim, finding that the non-exclusive mandate explicitly reserved the vendors' right to sell themselves or through another agent, and the vendors fulfilled their obligation by notifying the appellant by letter that the sale had concluded via the other agency, thereby not breaching the contract. The Supreme Court rejected the appeal as inadmissible because the appellant, in its lower court filings, had admitted to receiving this specific notification, contradicting the basis of its argument on appeal that the required notification was never made.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAProvision cited in the dispositive to reject the request for legal costs from the appellant and award costs to the appellees.
The ground for the appeal relied on the strict application of the penalty clause based on this article, but the court rejected the appeal as inadmissible based on the appellant's own prior statements.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Agence For Ever du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM. X...et Y... ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 janvier 2015), que M. Z...et Mme A...(les vendeurs) ont, par actes des 6 avril et 6 juin 2009, confié respectivement à l'agence immobilière Orpi et à la société Agence For Ever, deux mandats non exclusifs aux fins de vendre leur maison ; que le bien immobilier ayant été vendu à MM. Y... et X... par l'intermédiaire de la première, la seconde a assigné les vendeurs et les acquéreurs en paiement de la clause pénale ;
Attendu que la société Agence For Ever fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande à l'égard des vendeurs, alors, selon le moyen, que la clause pénale contenue dans le mandat donné à un agent immobilier doit être appliquée strictement ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était expressément invitée, si la clause pénale contenue dans le mandat liant les parties n'imposait pas aux vendeurs d'informer l'agent immobilier de la vente de leur bien directement par leurs soins, et s'ils n'avaient pas violé cette obligation, s'exposant ainsi au paiement de la somme prévue par cette clause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant soutenu, dans ses conclusions d'appel, avoir reçu des vendeurs une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, adressée le 1er février 2010, indiquant que leur bien avait été vendu par l'intermédiaire de l'agence Orpi, la société Agence For Ever n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation un moyen contraire à ses propres écritures ; que le moyen est irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Agence For Ever aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Agence For Ever et la condamne à payer la somme globale de 3 500 euros à M. Z...et Mme A...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour la société Agence For Ever
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Agence For Ever de ses demandes à l'égard des époux Z...;
AUX MOTIFS QUE les époux Z...ont signé avec l'agence For Ever un mandat non exclusif de vente qui prévoit expressément au titre des obligations du mandant que " le mandant garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur : Toutefois, pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre et il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée AR les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu ; cette notification mettra fin au mandat » ; Il résulte des termes du mandat de vendre, que les propriétaires vendeurs conservaient le droit de conclure la vente par une autre agence et que rien n'indique dans les termes du mandant de vendre que la personne qui avait visité le bien par l'agence For Ever, ne pouvait pas le visiter ou conclure la vente par l'agence Orpi bénéficiant aussi d'un mandat non exclusif de vendre. L'agence Orpi a en effet fait visiter le bien à M. X... le 26 janvier 2010. Les parties ont finalement trouvé un accord par l'agence Orpi. Les époux Z...n'ont donc pas manqué à leurs obligations contractuelles envers l'agence For Ever. Il convient d'infirmer le jugement qui les a condamnés au paiement de la somme principale de 12. 500 € ;
ALORS QUE la clause pénale contenue dans le mandat donné à un agent immobilier doit être appliquée strictement ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était expressément invitée, si la clause pénale contenue dans le mandat liant les parties n'imposait pas aux époux Z...d'informer l'agent immobilier de la vente de leur bien directement par leurs soins, et s'ils n'avaient pas violé cette obligation, s'exposant ainsi au paiement de la somme prévue par cette clause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.