Landowner Dispute Over Cinder Block Wall Height and Permissibility

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 22 janvier 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 29 janvier 2013, pourvoi n° 11-21. 982), qu'après la réalisation, sur la propriété de Mme X... divorcée Y..., de travaux d'ouverture d'un garage et de réfection d'un muret, objet d'une déclaration de travaux et d'une autorisation par arrêté du 22 mars 2006 et de deux décisions du tribunal administratif des 15 novembre 2007 et 7 juillet 2008 déclarant les requêtes en annulation irrecevables, M. et Mme Z..., propriétaires voisins, ont assigné M. Y... et Mme X... pour obtenir leur condamnation à démolir le mur de parpaings édifié entre les deux propriétés et à remettre les lieux dans leur état d'origine par la reconstruction d'un muret en pierres apparentes d'une hauteur ne pouvant dépasser 1, 80 mètre ;

Attendu que M. et Mme Z... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le juge judiciaire peut statuer sur l'action en démolition d'une construction édifiée en méconnaissance des règles d'urbanisme sur le fondement de l'article 1382 du code civil, peu important que l'autorisation de travaux délivrée par l'autorité administrative n'ait pas été annulée par le juge administratif, la cour d'appel, qui ne s'est pas opposée à l'exception préjudicielle, au motif que la requête en annulation de l'autorisation de travaux avait été déclarée irrecevable comme tardive, a pu en déduire que les demandes devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Z... de leur demande en démolition de la construction litigieuse au titre des troubles anormaux de voisinage, et de les avoir condamnés au paiement d'une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux motifs que : « l'arrêt de cassation est limité à la violation des règles d'utilisation du sol (règles d'urbanisme) pouvant être invoquées à l'appui d'une demande des époux Z... en démolition du mur séparatif ; qu'en effet la cassation est prononcée au seul visa de l'article 1382 du code civil, pour ne pas avoir recherché si la construction d'un mur de 2, 48 mètres de hauteur ne contrevient pas aux préconisations de l'arrêté municipal d'autorisation des travaux ;

Que les travaux réalisés par les époux Y... ont fait l'objet d'une déclaration de travaux du 26 janvier 2006 et ont été autorisés par arrêté municipal du 22 mars 2006. Les deux recours des époux Z... pour faire annuler cet arrêté ont été déclarés irrecevables comme étant tardifs, par jugements du tribunal administratif du 15 novembre 2007 et 7 juillet 2008 ;

Que l'autorisation de travaux est délivrée à son bénéficiaire sans préjudice des droits des tiers et le juge judiciaire peut statuer sur l'action en démolition d'une construction édifiée en méconnaissances des règles d'urbanisme, peu importe que l'autorisation de travaux délivrée par l'autorité administrative n'ait pas été annulée par le juge administratif ;

Que Mme X...- Y... a déposé une déclaration de travaux portant sur « l'ouverture d'une porte de garage et la réfection d'un muret » qui emportent une modification de l'aspect extérieur de la construction existante, sans aucune précision sur les hauteurs et caractéristiques du muret ; Que ces travaux ont été autorisés par arrêté du maire le 22 mars 2006, qui dispose dans son article 2 que : « les caractéristiques du projet devront s'harmoniser avec le bâtiment existant en ce qui concerne la nature et la couleur des matériaux utilisés, conformément au plan d'occupation des sols. »

Que sans recourir à une mesure d'expertise, il résulte de la comparaison des photographies réalisées avant et après les travaux et des constats d'huissier des 9 novembre 2006 et 17 avril 2013 que le muret litigieux n'a jamais été ce qu'on appelle communément un muret, puisque sur les photographies anciennes, il s'agit d'un mur de clôture réalisé pour partie en pierre apparentes et pour partie en bloc de ciment d'une hauteur de deux mètres quarante-huit, puisque la porte d'entrée à la propriété X...- Y... y est totalement inclus dans sa partie la plus haute et que la partie du mur en pierres fortement dégradée se poursuite sur quelques mètres en s'abaissant légèrement ; Que les photographies après réfection montrent que le mur a été reconstruit à une hauteur sensiblement identique en blocs de ciment avec un soubassement en pierres apparentes jointoyées et que sa hauteur a été surélevée dans la partie où elle était antérieurement plus basse, sans atteindre toutefois la hauteur maximale de 2, 48 mères, qu'il a au niveau de la porte du garage ;

Qu'en conséquence le mur réhabilité de 2, 48 mètres de hauteur maximale ne contrevient pas aux préconisations de l'arrêté municipal quant à sa hauteur puisque l'autorisation de travaux et l'arrêté municipal ne comportaient aucune indication de hauteur et que ce mur avait déjà sur sa plus grande longueur cette hauteur et qu'il n'a été exhaussé que sur une longueur de quelques mètres (2 mètres environ) ;

Qu'en outre l'aspect extérieur de ce mur pour partie en bloc de béton enduit depuis lors et pour partie en pierres apparentes s'inscrit parfaitement dans l'environnement immédiat, puisque la propre maison des époux Ayvazian est en crépis blanc ; Que ce mur n'est pas disgracieux dans cette partie du village, qui ne se trouve pas classée en secteur sauvegardé.

Que par deux lettres en date des 2 et 9 février 2007, le maire d'Amélie-les-Bains a indiqué aux époux Z... que les travaux entrepris par Monsieur et Mme Y... sont conformes à l'arrêté du 22 mars 2006, puisque « la face nord du garage de Mme X... est en bloc d'aggloméré de ciment. Dans ces conditions, la réfection du muret pouvait être réalisée dans ce même matériau. » ;

Qu'en conséquence les époux X...- Y... n'ont pas réalisé des travaux non conformes à l'autorisation qui leur a été délivrée par l'autorité administrative et les époux Z... seront déboutés de leurs demandes en démolition du mur et de remise en l'état originel du mur ;

Que Mme X... se borne à sollicité des dommages et intérêts, sans préciser en quoi les époux Z... auraient fait dégénérer en abus leur droit d'agir ; une procédure ne peut être considérée comme abusive que s'il est relevé l'absence manifeste de tout fondement des procédures engagées, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. La demande ne peut dès lors être accueillie » ;

Alors que, le juge judiciaire peut se prononcer, non seulement sur la conformité des travaux au regard de l'autorisation administrative, mais également sur toute action en responsabilité fondée sur le non-respect d'une règle d'urbanisme y-compris en cas d'autorisation délivrée ; que la circonstance que la requête en annulation de l'autorisation de travaux a été déclarée irrecevable comme tardive ne s'oppose pas à ce que la juridiction de renvoi puisse être saisie de l'exception préjudicielle de l'illégalité de l'acte ; qu'en s'y opposant, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1382 du code civil, 378 du code de procédure civile, et L. 480-13 du code de l'urbanisme.

Alors qu'au surplus, en statuant de la sorte, quand il ressort des propres termes de son arrêt que le juge administratif qui a seulement déclaré irrecevable le recours en excès de pouvoir, et ne s'est donc pas prononcé sur la légalité de l'acte, de sorte, que l'exception d'illégalité était recevable ; la cour d'appel à laquelle il appartenait de renvoyer au juge administratif l'appréciation de légalité de l'acte litigieux a violé les articles 1382 du code civil, 378 du code de procédure civile et L. 480-13 du code de l'urbanisme.