Public Land Establishment v. Property Owners (Preemption Compensation Price)

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

4ème chambre expropriations

ARRET No

CONTRADICTOIRE

DU 22 MARS 2016

R. G. No 15/ 03425

AFFAIRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE " EPFIF "

C/

M. Ammar X...

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mars 2015 par le juge de l'expropriation de NANTERRE

RG no : 14/ 00115

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Mme Catherine BALLANGER Commissaire du Gouvernement

+ Parties

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT DEUX MARS DEUX MILLE SEIZE,

La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE " EPFIF " anciennement dénommée ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DES HAUTS DE SEINE " EPF 92 "

Ayant son siège 4-14, rue Ferrus

75014 PARIS

pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Madame Katia BUORO Chef de projets fonciers selon pouvoir en date du 6 janvier 2016

APPELANT

*

Monsieur Ammar X...

...

94250 GENTILLY

Comparant en personne et entendu en ses observations

Madame Aziza X...

...

94250 GENTILLY

Comparante en personne et entendue en ses observations

INTIMES

*

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame Catherine BALLANGER, Direction Départementale des Finances Publiques selon pouvoir spécial en date du 17 Novembre 2015

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2016, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, président, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Madame le premier président de la cour d'appel de Versailles

Madame Anna MANES, conseiller à la cour d'appel de Versailles, désigné par ordonnance de Madame le premier président de la cour d'appel de Versailles

Madame Sylvie DAUNIS, conseiller à la cour d'appel de Versailles, désigné par ordonnance de Madame le premier président de la cour d'appel de Versailles

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Mme Candice HANRIOT

FAITS ET PROCEDURE,

Suivant déclaration d'intention d'aliéner (DIA) adressée par maître Barre, notaire, enregistrée en mairie le 18 juillet 2014, monsieur et madame X... ont fait part à la commune de Malakoff de leur intention de céder le bien leur appartenant situé 54, avenue Pierre Brossolette sur la parcelle cadastrée section E no96 et les droits immobiliers y afférent au prix de 109. 000 euros avec, en sus, une commission d'agence de 9. 000 euros.

Ce bien étant situé dans le périmètre du droit de préemption de la commune, la D. I. A a été transmise à l'Etablissement Public Foncier des Hauts-de-Seine (EPF 92), délégataire de ce droit, suivant décision du conseil municipal de Malakoff du 21 mai 2014. L'EPF 92 a notifié son offre d'acquérir le bien au prix de 67. 000 euros à maître Barre le 27 août 2014 et aux époux X... le 28 août 2014. Par courrier reçu par l'EPF 92 le 26 septembre 2014, ils ont refusé cette offre et a maintenu le prix tel que mentionné dans la DIA.

L'EPF 92 a saisi la juridiction par mémoire reçu au greffe du tribunal le 9 octobre 2014 afin que soit fixé le prix du bien susvisé.

Par jugement contradictoire du 11 mars 2015, le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de NANTERRE a :

- fixe à 73. 923 euros le prix des lots 108, 109 et 188 de l'immeuble sis 54 avenue Pierre Brossolette à Malakoff sur la parcelle cadastrée section E no96 appartenant à monsieur et madame X....

- dit que les frais d'agence de 9. 000 ¿ et les dépens sont à la charge de l'EPF 92.

L'établissement Public Foncier des Hauts de Seine (EPF 92) a interjeté appel de cette décision le 30 avril 2015.

Par un premier mémoire, du 30 avril 2015, l'établissement public foncier des Hauts de Seine demande à la cour de :

- le recevoir en son mémoire d'appel,

- y faire droit,

- infirmer le jugement rendu le 11 mars 2015 par le juge de l'expropriation du département des Hauts de Seine,

en conséquence,

- fixer la valeur vénale du bien libre à 67. 000 euros, avec en sus la commission d'agence de 9. 000 euros,

Dans leur mémoire du 12 juin 2015, M. et Mme X... demandent à la cour que :

- la décision de la juge statuant sur le prix de leur bien immobilier à 73. 923 euros soit respectée et honorée,

- de leur rembourser :

* les frais de taxe foncière de l'année perdue 185 euros, ainsi que les charges de

copropriété depuis août 2014, 248. 73 par trimestre x4 total 994. 90 euros,

* perte des revenus locatifs de 450 euros/ mois x 12 soit 5. 400 euros,

* soit un total de 185 + 994. 92 + 5. 400 = 6. 579. 92 euros d'indemnités,

Dans ses conclusions du 3 juillet 2015, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l'indemnité à la somme de 71. 850 euros.

Dans ses conclusions en réponse du 11 août 2015, l'Etablissement Public Foncier des Hauts de Seine maintient ses demandes.

*

Motifs de la décision

Recevabilité

Conformément à l'article R 311-26 du code de l'expropriation, " à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel ".

En l'espèce, l'appelant a formé un appel le 30 avril 2015. Il a régulièrement posté son mémoire le 30 avril 2015, notifié par ce greffe les 9 et 11 mai 2015.

Toutefois, son mémoire du 10 août 2015 et la nouvelle pièce jointe sont irrecevables car déposées hors le délai de trois mois sus mentionné et le mémoire ne vise pas à répondre à un appel incident.

Il doit être rejeté le mémoire de l'EPF 92 posté le 10 août 2015 et la pièce jointe.

Description et urbanisme

Il s'agit d'un bien situé en limite de Montrouge, proche du périphérique et de la station de métro " Mairie de Montrouge ". Le bien est dans un immeuble de 1930 composé de deux bâtiments non entretenus et en arrière cour. Pour accéder au lot, il faut passer sous le porche de l'immeuble A, objet d'un arrêté d'insalubrité.

Il s'agit un studio d'une pièce avec un coin cuisine, une petite salle d'eau avec WC. Il est en état dégradé notamment les revêtements tant pour les sols que pour les murs et les mises aux normes doivent être faites pour le gaz et l'électricité.

Il est en rez de chaussée sur jardin non entretenu avec des détritus et possède une cave. Les parties s'accordent sur une surface de 18, 03m ². Il est libre. Il existe des impayés pour les charges de copropriété de l'immeuble.

Les parties s'accordent sur la méthode par comparaison visant à produire des références portant sur des ventes de biens similaires.

Prix

Le prix doit être fixé à la date du jugement conformément à l'article L13-15 du code de l'expropriation.

Le juge a fixé le prix du m ² à 4. 100 ¿. L'appelant propose 67. 000 ¿, soit 3. 716 ¿ le m ² et le commissaire du gouvernement propose 3985 ¿. Les intimés demandent de confirmer le jugement.

En appel, l'EPF 92 verse des références d'achat dans le même immeuble déjà anciennes entre 2006 et 2011 et pour des surfaces plus importantes sauf six comme l'a justement observé le premier juge. Il a également noté que certaines sont dans le bâtiment A faisant l'objet d'une interdiction d'habiter et que le bâtiment où se situe le bien est en meilleur état.

Les époux X... versent des références de la base Bien des notaires pour des surfaces similaires. L'état des biens n'est pas indiqué, et certaines ont des garages, ce qui donne une plus-value.

Le commissaire du gouvernement verse des références dans le même immeuble pour des ventes en 2012 pour des surfaces similaires entre 3. 218 ¿ et 4. 575 ¿ le m ², libre, situées entre le 2ème et 6ème étage.

Le premier juge a justement noté le non entretien général de l'immeuble. Toutefois, il a relevé que le bien est proche de Paris, bien desservi par les transports en commun, en retrait de la rue avec un espace arboré bien que non entretenu, et enfin, qu'il est clair bien qu'étant en rez de chaussée.

Il en a justement déduit que le prix pouvait être fixé à la somme de 4. 100 ¿ le m ², (proche de celui du commissaire du gouvernement à 3. 985 ¿), soit une somme de :

18, 03m ² X 4. 100 ¿ = 73. 923 ¿.

Les frais d'agence de 9. 000 ¿ restent à la charge de l'EPF, ce point n'est pas contesté.

Le jugement doit être confirmé sur ces points.

Autres demandes

Les époux X... formulent des demandes pour la somme de 6. 579, 92 ¿, soit :

-185 ¿ de taxes foncières,

-994, 92 ¿ de charges de copropriété,

-5. 400 ¿ de revenus locatifs.

Ils expliquent que la procédure engagée retarde la vente et occasionnent des frais en plus.

Toutefois en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme, dans le cadre de la préemption : " à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition, est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de l'indemnité de remploi ".

Il en résulte que les demandes des époux X... qui de plus sont nouvelles, doivent être rejetées, la procédure de préemption ne permettant pas d'indemnisation de ces frais accessoires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Rejette le mémoire de l'EPF 92 nouvellement dénommée ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE " EPFIF " posté le 10 août 2015 et la pièce jointe,

Confirme le jugement,

Rejette les autres demandes,

Condamne l'EPF 92 nouvellement dénommée ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE " EPFIF " à la charge des dépens.

Dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,