Preemption Right in Undivided Rural Property Transfer Between Co-owners

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 7 novembre 2014), que Mme X...-C..., Mme X...-B..., Mme X...-A..., et M. A... sont coïndivisaires de diverses parcelles de terre, données à bail à M. et Mme A... ; que Mme X...-C...a promis de vendre à M. et Mme B... ses droits en pleine propriété sur ces parcelles ; que M. et Mme A..., informés de ce projet par le notaire chargé de la vente, ont déclaré vouloir exercer leur droit de préemption et ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'une demande de fixation du prix de vente ; que M. et Mme B... sont intervenus volontairement à l'instance ;

Attendu qu'ayant exactement retenu que la cession de droits indivis portant sur des biens ruraux, consentie par un indivisaire à deux acheteurs dont l'un est coïndivisaire, ne constitue pas une aliénation à titre onéreux ouvrant un droit de préemption au preneur en place, peu important que celui-ci soit également coïndivisaire et parent au 3e degré de la cédante, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la déclaration de préemption de M. et Mme A... était nulle ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme A... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que monsieur et madame A... ne pouvaient bénéficier d'un droit de préemption et d'AVOIR dit nulle et non et non avenue leur déclaration de préemption en date du 16 mars 2012.

AUX MOTIFS QUE : « il est constant qu'une indivision existe entre Mme C..., M. et Mme A... et Mme B... et que les parcelles litigieuses sont incluses dans cette indivision ; le compromis de vente liant madame C... d'une part et d'autre part Mme B... et son mari constitue une cession de droit indivis conclue entre une venderesse coïndivisaire et deux acheteurs dont l'un est coïndivisaire ; une telle cession de droits indivis portant sur des biens ruraux ne constitue pas une aliénation à titre onéreux ouvrant un droit de préemption au preneur en place, peu important que celui-ci soit également coïndivisaire et parent au 3ème degré avec la cédante ; aucun droit de préemption n'était donc ouvert à M. et Mme A..., nonobstant le fait que le notaire instrumentaire leur ait notifié le projet de vente et ait, à tort, indiqué qu'ils bénéficiaient d'un droit de préemption ; le jugement sera donc confirmé en son principal » ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE : « Il résulte de la combinaison des articles L. 412-1 du code rural et 883 du code civil que l'adjudication d'un bien successoral au profit d'un cohéritier ne constitue pas en raison de l'effet déclaratif du partage, une aliénation à titre onéreux ouvrant droit à la préemption du preneur en place et que les exception et contre exception prévues par le premier des textes précités ne visent que la licitation qui pourrait intervenir, à l'occasion d'un partage, au profit d'un tiers, parent des copartageants, mais étrangers à l'indivision ; en l'espèce, madame C... est la tante de Madame B... et de madame A... qui sont soeurs ; elles sont toutes les trois en indivision ; madame C... a pour projet de vendre à l'une de ses nièces sa quote-part sur les terres qu'elle loue à son autre nièce ; dès lors, la contre-exception prévue par l'article L. 412-1 alinéa 2 du code rural lorsque l'exploitant preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu'au même degré ne s'applique pas puisque la vente n'est pas envisagée au profit d'un tiers étranger à l'indivision ; la seule notification du projet de vente le 2 mars 2012 aux époux A... par maître D... n'a pas eu pour effet de leur conférer un droit dont ils ne pouvaient bénéficier, le notaire ayant eu soin de préciser dans son courrier qu'ils ne pouvaient bénéficier du droit de préemption qu'à condition de remplir les conditions légales ; les pièces versées aux débats justifient de l'antériorité du compromis de vente passé entre madame C... et les époux B..., cet acte sous seing privé en date du 23 novembre 2011 étant opposable aux époux A... dans la mesure où la notification du 2 mars 2012 par le notaire de l'intention de vendre de madame C... au profit des époux B... établit qu'ils ont eu connaissance des parties intéressées à ce projet, ce qu'ils admettent eux-mêmes dans leurs écritures ; en conséquence, il convient de dire que la déclaration de préemption des époux A... du 16 mars 2012 est nulle et sans effet et que l'expertise ordonnée précédemment n'a plus lieu d'être poursuivie » ;

ALORS 1°) QUE dans l'hypothèse d'une cession à titre onéreux au profit d'un coïndivisaire, parent du cédant, d'un fonds de terre ou d'un bien agricole, le preneur exploitant bénéficie d'un droit de préemption s'il est lui-même parent ou allié du propriétaire cédant jusqu'au troisième degré ; qu'en l'espèce, pour retenir que les exposants ne bénéficiaient pas d'un droit de préemption, et annuler la déclaration de préemption qu'ils avaient effectuée, la cour d'appel a considéré que la cession intervenant entre madame X...et sa nièce, madame B..., et son mari, ne constituait pas une aliénation à titre onéreux ouvrant un droit de préemption au preneur en place, peu important que celui-ci soit également coïndivisaire et parent au troisième degré avec la cédante ; qu'en statuant ainsi, quand pourtant elle avait constaté que madame X...avait signé un compromis de vente avec ses neveux, les époux B..., ce dont il ressortait qu'il s'agissait bien d'une aliénation à titre onéreux et non d'un partage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé, par refus d'application, l'article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime ;

ALORS 2°) QUE dans l'hypothèse d'une cession à titre onéreux au profit d'un coïndivisaire, parent du cédant, d'un fonds de terre ou d'un bien agricole, le preneur exploitant bénéficie d'un droit de préemption s'il est lui-même parent ou allié du propriétaire cédant jusqu'au troisième degré ; qu'en déniant l'existence d'un tel au droit au profit des exposants pour annuler leur déclaration de préemption, au seul motif que la vente n'était pas envisagée au profit d'un tiers étranger à l'indivision, la cour d'appel a ajouté au texte une condition qu'il ne prévoyait pas, violant ainsi l'article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime ;

ALORS 3°) EN TOUTE HYPOTHÈSE QUE pour considérer que les époux A... ne disposaient pas d'un droit de préemption et annuler la déclaration qu'ils avaient effectuée, la cour d'appel a retenu que le droit de préemption dont bénéficie le preneur en place lorsqu'il est lui-même un parent ou allié du propriétaire au troisième degré ne concerne que la licitation qui pourrait intervenir, à l'occasion d'un partage, au profit d'un tiers, parents de copartageants, mais étrangers à l'indivision ; qu'en statuant ainsi, quand pourtant la mutation projetée n'était pas une licitation, la cour d'appel a violé l'article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime.