Seller v. Notary: Professional Liability for Unverified Mandate and Tax Advice Failure

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 5 février 2015), que, par acte sous seing privé du 30 octobre 2007, M. X...(le vendeur) a consenti à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) du Languedoc-Roussillon une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier ; que la vente a été conclue par acte authentique du 17 décembre 2007 au bénéfice de M. Y..., attributaire substitué à la SAFER en application de l'article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime ; que, postérieurement à la vente, le vendeur a été assujetti au paiement de la TVA et de pénalités de retard, alors qu'il était stipulé au contrat que le prix de vente n'était pas soumis à cette taxe ; que le vendeur a agi en responsabilité civile professionnelle contre M. Z..., notaire rédacteur de l'acte, associé au sein de la SCP Dominique Z..., Christophe C..., Sybille D..., Marc E... (le notaire) ;

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de retenir la responsabilité du notaire et de la condamner à payer au vendeur, en réparation de son préjudice, la somme de 100 000 euros, outre intérêts ;

Attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des pièces versées aux débats, que l'attributaire, bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, avait levé l'option après l'expiration du délai fixé au 15 décembre 2007 et qu'en l'absence de preuve de la levée de l'option ayant valablement engagé l'attributaire dans le délai imparti, la cour d'appel, tirant les conséquences légales de ses constatations et sans avoir à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que la promesse était caduque au jour de la signature de l'acte, de telle sorte que, si le notaire avait rempli son obligation d'information sur les incidences fiscales de la vente, le vendeur aurait pu y renoncer, la différer ou en modifier les conditions financières, n'étant plus engagé dans les termes d'une promesse devenue caduque, ce dont il résultait que le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi était établi ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCP Dominique Z..., Christophe C..., Sybille D..., Marc E... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Dominique Z..., Christophe C..., Sybille D..., Marc E... ; la condamne à payer à M. X...la somme de 3 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCP Dominique Z..., Christophe C..., Sybille D..., Marc E...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ses dispositions ayant retenu la responsabilité de Monsieur Dominique Z...et d'AVOIR condamné la SCP Z..., C..., D...et E... à payer à Monsieur X...en réparation de son préjudice la somme de 100. 000 euros de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2011 et capitalisation des intérêts dus dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;

AUX MOTIFS QUE la faute relevée à l'encontre de Monsieur Z...doit avoir concouru directement à la réalisation du préjudice né de l'imposition de la vente à la TVA ; que Monsieur X...sollicite l'indemnisation de son préjudice qu'il chiffre au montant de la TVA et des pénalités dont il a dû s'acquitter, soit la somme de 368. 943 euros ; que cependant Monsieur Z...soutient à bon escient que le préjudice ne peut consister dans le paiement d'une somme dont le vendeur, Monsieur X..., est légalement tenu par des dispositions du Code général des impôts relatives aux ventes d'immeubles ; que les sommes dont Monsieur X...est redevable envers le Trésor public au titre de la TVA ne constituent pas un préjudice indemnisable, car il est tenu de supporter la TVA afférente à l'opération immobilière réalisée et dont il est le seul bénéficiaire ; que Monsieur X...a subi un préjudice incontestable en devant payer un impôt qui n'était pas prévu, puisque le notaire avait mentionné dans son acte que la vente n'était pas soumise à la TVA ; qu'il a donc dû faire face à ce paiement de TVA imposé par le Trésor public auquel il était personnellement tenu, sans que Monsieur Z...ne l'ait informé préalablement des incidences fiscales de la vente ; que Monsieur X...soutient que le défaut de conseil de Monsieur Z...ne lui a pas permis lors de la signature de l'acte de vente le 17 décembre 2007 de renoncer à la vente ou de la différer, voire d'en renégocier les termes ; que la vente du Mas Pétrusse a été négociée directement par Monsieur X...par l'intermédiaire d'agences immobilières ; et que Monsieur X...a consenti par acte sous seing privé du 30 octobre 2007 une promesse unilatérale de vente au profit de la SAFER, sans qu'il soit justifié de l'intervention de Monsieur Z...à cet acte ; qu'en effet, l'attestation de Madame A..., directrice adjointe de la SAFER en date du 3 février 2012 certifiant que « la promesse de vente signée le 22 octobre 2007 a été signée ¿ dans les locaux de l'étude notariale de Baillargues en présence de Mme B...» ne permet pas d'établir que cette promesse a été reçue par Monsieur Z...ou un de ses clercs ; que le fait que Monsieur X...ait fait élection de domicile dans la promesse de vente chez son notaire et que la levée de l'option doit être faite directement auprès de lui, n'établissent pas l'intervention de Monsieur Z...au stade de la promesse unilatérale ; que la SAFER a accepté la promesse unilatérale de vente et ses conditions par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 2007 envoyée à Monsieur Z...et a procédé à l'enregistrement de cet acte ; que dès lors, Monsieur X...ne pouvait plus, comme le soutient justement l'office notarial, différer la vente ou renégocier les conditions de la vente prévue à la promesse, telles que le prix ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 décembre 2007, la SAFER a informé premièrement Monsieur Z...de ce qu'elle s'est substituée le 28 novembre 2007 Monsieur Rani Y...conformément aux dispositions de la promesse et de l'article L. 141-1 du Code rural et, secondement, que l'attributaire l'ayant désignée comme mandataire, la SAFER procède pour son compte à la levée de l'option de la promesse de vente ; que si la SAFER a effectivement levé l'option dans les délais prévus par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 14 décembre 2007, en qualité de mandataire de Monsieur Y...qui s'est substitué à elle dès le 28 novembre, Monsieur Z...n'a vérifié ni l'existence ni la validité d'un mandat émanant de Monsieur Y...à la SAFER ; que la levée de l'option le 14 décembre 2007 n'est donc pas réputée faite par le bénéficiaire de la promesse, qui s'est substitué à la SAFER avant la levée de l'option ; qu'elle n'est donc pas régulière ; que la promesse de vente consentie par Monsieur X...à la SAFER prévoyait une levée d'option au plus tard le 15 décembre 2007 par courrier adressé à Monsieur Z...; que Monsieur Z...a inscrit dans l'acte de vente du 17 décembre 2007 au paragraphe « levée d'option par le substitué » :

« aux termes du présent acte l'acquéreur déclare lever l'option » ; que cet acte authentique faisant foi conformément à l'article 1319 du Code civil, Monsieur Y...bénéficiaire de la promesse de vente substitué à la SAFER depuis le 28 novembre a levé l'option le jour de la signature de l'acte authentique le 17 décembre, soit après l'expiration du délai indiqué à la promesse (le 15 décembre 2007) ; qu'en l'absence de preuve de la levée de l'option ayant valablement engagé Monsieur Y...dans le délai de la promesse, c'est-à-dire avant le 15 décembre, celle-ci était caduque au jour de la signature de l'acte ; que dès lors, si le notaire avait rempli le 17 décembre 2007 son obligation d'information sur les incidences fiscales d'une telle vente, Monsieur X...aurait pu renoncer à la vente ou la différer pour qu'elle ne soit pas constatée dans le délai de cinq ans de l'achèvement des travaux ou d'en modifier les conditions financières, puisqu'il n'était plus engagé dans les termes d'une promesse devenue caduque ; que les manquements à son obligation d'informer son client des incidences fiscales de la vente du Mas Pétrusse réaménagé ont exposé Monsieur X...au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences d'une imposition de la vente à la TVA immobilière ; que le préjudice de Monsieur X...s'analyse donc en une perte de chance de différer la vente ou d'en renégocier le prix s'il avait reçu de Monsieur Z...les informations nécessaires sur la soumission de cette vente à la TVA ; que compte tenu, d'une part, du temps relativement long restant à courir pour bénéficier d'une exonération de TVA qui est de cinq ans à compter de l'achèvement des travaux et alors que Monsieur X...ne justifie pas de cette date et, d'autre part, de la difficulté de modifier le prix de vente à la hausse avec un acquéreur qui a déjà négocié le prix, cette chance doit être qualifiée de modérée ; que dans ces conditions, il convient de chiffrer le préjudice à la somme de 100. 000 euros, eu égard au montant de la rectification de TVA dont Monsieur X...s'est acquitté ; que les intérêts de cette somme indemnitaire courent à compter de la déclaration de responsabilité, soit la date du jugement confirmé sur le principe de la responsabilité de Monsieur Z...; qu'il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts sollicitée par Monsieur X...;

1°) ALORS QUE la faute reprochée au notaire n'est pas causale dès lors que les parties se sont définitivement engagées avant même son intervention ; qu'en affirmant que Monsieur X...et Monsieur Y...n'avaient pas été définitivement engagés par la promesse de vente avant l'intervention du notaire le 17 décembre 2007, nonobstant la levée de l'option effectuée par la SAFER pour le compte de Monsieur Y...le 14 décembre 2007, dans le délai imparti pour ce faire qui expirait le 15 décembre 2007, au motif inopérant que le notaire n'avait pas vérifié l'existence et la validité du mandat par lequel Monsieur Y...avait demandé à la SAFER de lever l'option pour son compte, sans rechercher si ce mandat avait existé et était valable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, même au-delà du pouvoir qui lui a été donné, dès lors qu'il les a rétroactivement ratifiés, même tacitement ; qu'en affirmant que l'option pour le bénéfice de la promesse unilatérale de vente du 30 octobre 2007 n'avait pas été levée dans le délai imparti qui expirait le 15 décembre 2007, quand il résultait de ses propres motifs que Monsieur Y...avait déclaré « lever l'option » dans l'acte de vente du 17 décembre 2007, ce dont il résultait qu'il avait tacitement ratifié de manière rétroactive la levée de l'option effectuée, le 14 décembre 2007, soit dans le délai imparti pour cette levée, par la SAFER du Languedoc-Roussillon, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1998 du Code civil.