Landlord-Tenant Lease Dispute Involving Payment Deferral Claims and Eviction Proceedings

Ch. civile A

ARRET No

du 17 FEVRIER 2016

R. G : 14/ 00569 FL-C

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance Référé, origine Président du TGI de bastia, décision attaquée en date du 04 Juin 2014, enregistrée sous le no 14/ 00110

SAS LE DOMAINE DE MELODY

C/

X...

Y...

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE SEIZE

APPELANTE :

SAS LE DOMAINE DE MELODY

Agissant poursuites et diligences de son président en exercice demeurant et domicilié audit siège en cette qualité

77 Avenue du Centenaire

94210 SAINT MAUR DES FOSSES

assistée de Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, Me Leïla MESSAOUDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

INTIMES :

M. Bernard Jean X...

...

51000 REIMS

ayant pour avocat Me Jacques VACCAREZZA de la SCP TOMASI-SANTINI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU, avocat au barreau de BASTIA, Me Nicolas CARNOYE, avocat au barreau de REIMS

Mme Christine Y... épouse X...

...

51000 REIMS

ayant pour avocat Me Jacques VACCAREZZA de la SCP TOMASI-SANTINI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU, avocat au barreau de BASTIA, Me Nicolas CARNOYE, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 décembre 2015, devant la Cour composée de :

Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre des nominations à la Cour, faisant fonction de président de chambre,

Mme Judith DELTOUR, Conseiller

Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Martine COMBET.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 17 février 2016.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte sous seing privé du 26 décembre 2012, les époux X... ont donné à bail commercial à la société le domaine de Melody des locaux situés à Santa Maria Poggio (Haute-Corse) dépendant de la copropriété « les villas de Melody » pour une durée de neuf années, moyennant un loyer de 3 127 euros par an. Le contrat précisait que le preneur exercera une activité d'exploitation para hôtelière consistant en la sous-location meublée de logements situés dans l'immeuble pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture à sa clientèle de prestations accessoires.

Se prévalant de la clause résolutoire incluse au bail, d'un commandement délivré le 14 février 2014, et invoquant le non paiement de loyers et charges pendant l'année 2013 ainsi que le défaut de justification d'assurance des lieux loués, les bailleurs ont fait assigner la société le domaine de Melody devant le président du tribunal de grande instance statuant en référé.

Suivant ordonnance contradictoire du 4 juin 2014, le juge des référés a :

constaté la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire à compter du 15 mars 2014,

dit que faute pour la société le domaine de Melody de libérer intégralement les lieux visés dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique si besoin est,

dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,

condamné la société le domaine de Melody à payer aux époux X... une provision de 5 228, 69 euros arrêtée au 14 mars 2013 à valoir sur le montant des loyers et des charges échues impayées,

condamné la société le domaine de Melody à payer aux époux X... une indemnité d'occupation mensuelle de 137, 25 euros HT à compter du 15 mars 2014 jusqu'à son départ effectif des lieux,

condamné la société le domaine de Melody à payer aux époux X... la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la société le domaine de Melody aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 14 février 2014.

La société le domaine de Melody a formé appel de cette décision le 4 juillet 2014.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 décembre 2014 elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance de référé et statuant à nouveau :

- de constater que les demandes des époux X... se heurtent à une contestation sérieuse que le juge des référés n'est pas compétent pour trancher ; en conséquence, de renvoyer les parties à mieux se pourvoir et de condamner les époux X... à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- À titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et de lui accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette en application de l'article 1244-1 du code civil ; d'ordonner aux époux X... de remettre à la société le domaine de Melody les clés de leur logement dans un délai de huit jours à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 4 février 2015, les époux X... demandent à la cour de confirmer l'ordonnance de référé sous réserve de la rectification des erreurs matérielles ; de condamner la société le domaine de Melody à leur payer une somme de 5 228, 69 euros

HT arrêtée au 14 mars 2014, à valoir sur le montant des loyers et charges échues impayées ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle de 260, 58 euros HT à compter du 15 mars 2014 et jusqu'à son départ effectif des lieux ainsi qu'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; enfin ils sollicitent la condamnation de l'appelante aux entiers dépens d'appel dont distraction faite au profit de l'avocat constitué.

L'ordonnance de clôture est du 17 juin 2015.

SUR CE :

L'examen des pièces versées aux débats, et des explications des parties, révèle que :

Le 22 décembre 2012 les époux X... ont signé un « protocole d'accord » aux termes duquel ils ont indiqué être investisseurs dans la résidence Les Villas de Melody ; que suite à l'échec d'une première exploitation pour diverses raisons les différents investisseurs ont décidé de constituer la « SAS Les Villas de Melody » ; ils s'engageaient à louer leur appartement à cette société, à prêter les fonds suffisants à la société pour lui permettre de commencer son exploitation ; ce protocole indiquait que les investisseurs s'engageaient « à accorder des délais de paiement si la société d'exploitation connaît des difficultés et ne dispose pas de la trésorerie nécessaire pour régler les loyers ¿ À accorder des abandons de créances avec retour à meilleure fortune si la société se trouve dans une situation difficile l'empêchant de faire face a ses dettes ¿ »

Le 26 décembre 2012 les mêmes époux X... donnaient à bail à la SAS Le Domaine de Melody en cours de formation leurs biens immobiliers dans le cadre d'un contrat de bail commercial prévoyant la clause résolutoire de droit commun en cas de non exécution de ses obligations par le preneur.

Il est à noter que l'exemplaire du bail signé par le preneur n'a été envoyé au bailleur que le 31 décembre 2013.

La SAS le Domaine de Melody a été constituée le 7 février 2013, les époux X... étant associés fondateurs.

Le 22 novembre 2013 l'assemblée générale des associés fondateurs et futurs associés de la société le domaine de Melody a pris un certain nombre de délibérations au nombre desquelles celle de ne pas verser les loyers au titre de l'exercice 2013 et d'attendre un retour à meilleure fortune, cette délibération étant prise à la majorité.

Le 14 février 2014 les époux X... ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour défaut d'assurance et défaut de paiement à la société le domaine de Melody.

Cette dernière invoque à juste titre une contestation sérieuse quant au jeu de la clause résolutoire, puisque :

- En ce qui concerne le défaut d'assurance, un courrier de la compagnie AXA du 27 février 2014 indique que cette société est assurée au titre de l'assurance multirisque pour la période du 1er janvier 2014 au 1er juillet 2014 ; la situation a donc été régularisée dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement ; il reste que pour l'année 2013 ainsi que cela est expressément reconnu par la locataire, notamment dans un courrier du 31 décembre 2013, le bien n'était pas assuré.

- En ce qui concerne le non paiement des loyers et des charges, la question de l'incidence du protocole d'accord, signé quatre jours avant le bail par les époux X..., alors qu'aucune dette locative n'était encore contractée, et le contenu de ce protocole, rédigé en termes particulièrement larges quant au montant de la dette et la durée des délais de paiement, soulève une contestation qui devrait être examinée par le juge du fond. De même, l'opposabilité aux époux X..., bailleurs, de la décision collective prise par l'assemblée générale des associés de la société locataire, est également sérieusement contestable, ceux-ci, qui sont à la fois créanciers et associés de leur propre locataire, indiquant qu'ils étaient opposants à cette décision.

C'est au vu de ces éléments, dont le juge des référés n'avait pas eu connaissance, que la cour constatera qu'il n'y a pas lieu à référé.

L'équité n'exige pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge des époux X....

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Infirme l'ordonnance déférée et statuant à nouveau :

Dit n'y avoir lieu à référé,

Renvoie les parties à mieux se pourvoir,

Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux X... aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de l'avocat constitué.

LE GREFFIERLE PRESIDENT