Property Owner v. Immovable Property Company (SCI) on Charge Justification and Debt Calculation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon le jugement attaqué, rendu en dernier ressort (juridiction de proximité de Meaux, 10 décembre 2013), que la société civile immobilière Le Moulin de Pisseloup (la SCI), ayant pour objet l'administration d'un terrain de camping et divisée en quarante parts représentant quarante parcelles, a assigné Mme X..., titulaire de parts représentant trois lots, en paiement d'arriérés de charges et de frais divers ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1315 du code civil, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner Mme X... à payer à la SCI les sommes de 3 609 euros au titre des charges impayées et 934, 94 euros au titre des frais d'huissier de justice et d'avocat, le jugement retient que Mme X... demande les comptes, mais qu'en sa qualité d'associée, elle ne peut pas nier les avoir reçus ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme X..., qui contestait la répartition des charges ayant fait l'objet d'augmentations forfaitaires de montants différents et faisait valoir que certaines des sommes réclamées avaient déjà été réglées par son locataire, et par un motif impropre à caractériser l'existence et le montant de la créance de la SCI, la juridiction de proximité n'a pas satisfait aux exigences des textes susvisés ;

Et sur les deuxième et troisième moyens, réunis :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne la cassation par voie de conséquence des dispositions critiquées par les deuxième et troisième moyens ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme X... à payer à la SCI DU Moulin de Pisseloup les sommes de 3 609 euros au titre des charges impayées, 934, 94 euros pour les frais d'huissier de justice et d'avocat, 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement rendu le 10 décembre 2013, entre les parties, par la juridiction de proximité de Meaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Lagny-sur-Marne ;

Condamne la société civile immobilière Le Moulin de Pisseloup

aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile condamne la société civile immobilière Le Moulin de Pisseloup à payer la somme de 3 000 euros à la SCP Levis ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement d'AVOIR condamné Mme X... à verser à la SCI Le Moulin de Pisseloup les sommes de 3. 609 ¿ au titre des charges impayées arrêtées au 22 juin 2013, de 934, 94 ¿ représentant les différents frais d'huissier et d'avocat et d'AVOIR débouté Mme X... de sa demande tendant à voir dire que la SCI Moulin de Pisseloup n'a pas justifié de la répartition des charges de la copropriété tant communes que privatives ;

AUX MOTIFS (sur la demande principale) QUE la SCI du Moulin de Pisseloup créée le 10 octobre 1989 a pour vocation de gérer un camping privé situé... à Amillis (Seine et Marne), que ses statuts ont été rédigés par acte authentique de Maître Y... à Rozay en Brie ; que cette SCI est actuellement divisée en 40 parts sociales représentant 40 parcelles, qu'aux termes de l'article 10 des statuts portant sur les droits et les obligations résultant des parts sociales, chaque sociétaire porteur de parts est redevable à hauteur de sa quote-part des charges de fonctionnement du camping, que ces charges sont présentées et approuvées chaque année lors de l'assemblée générale annuelle, que Mme X..., copropriétaire depuis 2006 de trois lots, ne participe pas aux assemblées générales ; que Madame X... déclare à l'audience qu'elle ne refuse pas de payer mais elle demande à avoir les comptes, que les décisions prises en assemblée générale sont expliquées à chaque associé avant d'être votées, qu'ensuite elles sont adressées à chacun, donc Mme X... ne peut pas nier les avoir reçues, et qu'en conséquence elle sera condamnée à payer à la SCI le Moulin de Pisseloup les sommes dues cumulées, à savoir 3 609 ¿ au titre des charges impayées arrêtées au 22 juin 2013 (jugement, p. 3) ;

1°) ALORS QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que pour condamner Mme X... au paiement de la somme de 3 609 ¿ au titre des charges impayées, la juridiction de proximité a retenu que selon les statuts de la SCI, chaque sociétaire porteur de parts est redevable à hauteur de sa quote-part des charges de fonctionnement du camping et que ces charges sont présentées et approuvées chaque année lors de l'assemblée générale annuelle ; qu'en statuant ainsi, sans constater que la SCI avait rapporté la preuve de sa créance d'arriéré de charges à l'égard de Mme X..., tant dans son principe que dans son montant, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1315 du code civil ;

2°) ALORS QUE pour condamner Mme X... au paiement de la somme de 3 609 ¿ au titre des charges impayées, la juridiction de proximité a retenu que celle-ci ne pouvait nier avoir reçu les décisions des assemblées générales adressées à chaque associé ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à caractériser l'existence et le montant de la créance invoquée par la SCI, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1315 du code civil ;

Subsidiairement,

3°) ALORS QU'il résulte des constatations du jugement que selon les statuts de la SCI, chaque sociétaire porteur de parts est redevable à hauteur de sa quote-part des charges de fonctionnement du camping et que ces charges sont présentées et approuvées chaque année lors de l'assemblée générale annuelle ; qu'en condamnant Mme X... au paiement de la somme de 3 609 ¿ au titre des charges impayées, sans indiquer quelle était la nature de ces charges, ni à quelles périodes et à quels lots correspondaient ce montant, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

4°) ALORS, au demeurant, QU'il résulte des constatations du jugement que Mme X... contestait le montant des charges réclamées par la SCI du Moulin de Pisseloup à défaut de justification de la répartition des charges tant privatives que communes, et de la production des factures correspondantes ; qu'en se bornant à énoncer que Mme X... était redevable de la somme de 3 609 ¿ au titre des charges impayées arrêtées au 22 juin 2013, sans viser ou analyser, même sommairement, les pièces sur lesquelles elle fondait sa décision, la juridiction de proximité n'a pas satisfait aux exigences légales de motivation et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Encore plus subsidiairement,

5°) ALORS QUE dans ses conclusions, Mme X... indiquait que selon le règlement intérieur de la SCI, les charges communes doivent être réparties proportionnellement au nombre de parcelles entres les sociétaires et qu'elle émettait un doute sur cette répartition dans la mesure où d'une année sur l'autre, les charges avaient fait l'objet d'augmentations forfaitaires de montant différents selon qu'il s'agissait des résidents occasionnels ou à l'année, sans explication (conclusions p. 3 à 6) ; qu'elle faisait dès lors valoir, pour s'opposer à la demande de la SCI du Moulin de Pisseloup, que malgré ses demandes, elle n'avait pu obtenir de réponse tant sur l'utilisation des appels de fonds que sur les méthodes de calcul utilisées pour déterminer le montant des charges (conclusions, p. 14 à 16) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ce chef pertinent des conclusions de Mme X..., la juridiction de proximité a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

6°) Et ALORS, en toute hypothèse, QUE dans ses conclusions (p. 16), Mme X... faisait valoir que certaines des sommes réclamées par la SCI du Moulin de Pisseloup à titre de rappel de charges avaient déjà été réglées par son locataire occupant la parcelle n° 1 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ce chef pertinent des conclusions de Mme X..., la juridiction de proximité a violé l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement d'AVOIR condamné Mme X... à verser à la SCI Le Moulin de Pisseloup les sommes de 3 609 ¿ au titre des charges impayées arrêtées au 22 juin 2013, de 934, 94 ¿ représentant les différents frais d'huissier et d'avocat et d'AVOIR débouté Mme X... de sa demande tendant à voir dire que la SCI Moulin de Pisseloup n'a pas justifié de la répartition des charges de la copropriété tant communes que privatives ;

AUX MOTIFS (sur la demande en paiement des frais d'huissier et d'avocat) QUE l'absence de réaction de Mme X... d'une part à la lettre de mise en demeure d'autre part à l'assignation démontre sa mauvaise foi et son refus de remplir ses obligations, entrainant ainsi un préjudice pour la S. C. I. le Moulin de Pisseloup en la privant des fonds indispensables à son bon fonctionnement, situation ayant nécessité en plus l'engagement de fonds pour le paiement des frais d'avocat et d'huissier, préjudice qui sera réparé par l'allocation de la somme de 934, 94 ¿ en paiement des frais d'huissier et d'avocat (jugement, p. 3) ;

1°) ALORS QU'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, celle du chef du jugement ayant condamné Mme X... à payer à la SCI du Moulin de Pisseloup la somme de 934, 94 ¿ au titre des frais d'huissier et d'avocat, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ;

2°) ET ALORS, subsidiairement, QU'en condamnant Mme X... à payer la somme de 934, 94 ¿ au titre des frais d'huissier et d'avocat sans viser, ni analyser, même sommairement, les pièces sur lesquelles elle fondait sa décision, la juridiction de proximité a violé l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement d'AVOIR condamné Mme X... à verser à la SCI Le Moulin de Pisseloup les sommes de 3 609 ¿ au titre des charges impayées arrêtées au 22 juin 2013, de 934, 94 ¿ représentant les différents frais d'huissier et d'avocat et d'AVOIR débouté Mme X... de sa demande tendant à voir dire que la SCI Moulin de Pisseloup n'a pas justifié de la répartition des charges de la copropriété tant communes que privatives ;

AUX MOTIFS (sur la demande reconventionnelle) QUE Madame X... n'a pas cherché, par ses carences répétées aux assemblées générales, à obtenir les informations intéressant le fonctionnement de la S. C. I, elle sera déboutée de ses demandes concernant la justification de la répartition des charges et des différents calculs, factures l'appui (jugement, p. 3) ;

1°) ALORS QU'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, celle du chef du jugement ayant débouté Mme X... de ses demandes concernant la justification de la répartition des charges et des différents calculs, factures l'appui, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ;

2°) Et ALORS, subsidiairement, QUE Madame X... faisait valoir que selon le règlement intérieur, les charges communes devaient être réparties entre chacun des sociétaires et qu'elle avait demandé à la gérance un état de répartition des dépenses communes engagées chaque année entre les associés ; qu'en se bornant à retenir, pour débouter Mme X... de sa demande de justification de la répartition des charges et des différents calculs, qu'elle n'aurait pas cherché, par sa carence répétée aux assemblées générales, à obtenir les informations relatives au fonctionnement de la SCI, la juridiction de proximité a statué par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.