Seller/Notary Liability for Undisclosed Septic System and Loss of Chance Damages

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 12 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 22 octobre 2007 par M. Z..., notaire, avec le concours de M. A..., notaire assistant le vendeur (les notaires), la société Transac immo (la société) a vendu une maison d'habitation à Hocine X... et Mme Y..., épouse X... (les consorts X...) ; qu'ayant constaté l'apparition de traces d'infiltration et de fissures sur les murs et appris que le système d'assainissement consistait en une fosse septique, alors qu'il leur aurait été indiqué que la maison était raccordée au tout-à-l'égout, dont le fonctionnement s'était, de surcroît, révélé défectueux, les consorts X... ont assigné la société et les notaires en réparation des préjudices subis ; qu'Hocine X... étant décédé en cours de procédure, Mmes Françoise, Eliane et Nadine X..., venant aux droits du défunt, sont intervenues volontairement en reprise d'instance ;

Attendu que, pour rejeter la demande dirigée contre les notaires, l'arrêt retient que ceux-ci ont manqué à leur devoir d'information et de conseil à l'égard des consorts X..., qui ignoraient la nature de l'installation sanitaire du bien acquis, son absence de conformité aux normes et l'obligation d'un raccordement au réseau des eaux usées, mais qu'aucun des postes de préjudice qu'ils invoquent, à savoir le montant des travaux de reprise du réseau et le préjudice d'agrément, ne présente de lien de causalité avec la faute retenue, laquelle n'a fait perdre aux demandeurs qu'une chance de renoncer à l'acquisition de l'immeuble litigieux ou de l'acquérir à moindre prix ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'ayant requalifié le préjudice, elle avait constaté l'existence d'une perte de chance qu'elle ne pouvait laisser sans réparation, après avoir invité les parties à s'expliquer de ce chef, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne M. Z...et M. A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z...et M. A... ; les condamne à payer à Mmes Djouher Y..., épouse X..., Françoise, Eliane et Nadine X... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour les consorts X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande d'indemnisation à l'encontre de MM. Z... et A..., notaires ;

AUX MOTIFS QUE les notaires invoquent les pièces 4, 5 et 7 pour prétendre que les acquéreurs étaient informés de la présente d'une simple fosse septique ; que cependant, ces trois documents ne sont que des correspondances entre notaires avec Veolia par lesquelles :

- Me Z...demande à Me A... de « lui faire parvenir les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte authentique savoir : le titre de propriété (¿), des informations concernant l'assainissement (¿) » ;

- Me A... lui répond : « (¿) J'ai également réclamé en mairie des informations concernant les constructions, l'assainissement et le numérotage. D'après mon client, l'assainissement est assuré par un dispositif individuel de type fosse septique » ;

- et Veolia répond à Me A... : « Suite avec votre demande du 27 dernier, transmise par le biais de la communauté d'agglomération de Fréjus/ Saint-Raphaël en date du 11 courant, je peux vous confirmer que la parcelle en cause est bien raccordable au réseau des eaux usées. Je me tiens à votre disposition, si vous le souhaitez, afin de vous établir, conformément à l'article L. 1331-11 du code de la santé publique, un contrôle des installations intérieures et de la conformité du raccordement au réseau d'eaux usées, après visite notifiée aux intéressés, pour l'émission d'une attestation » ;

qu'il ne ressort d'aucune production que cette information ait été transmise par la suite, par l'un ou l'autre des notaires, aux acquéreurs ; qu'elle n'a trouvé aucune traduction dans l'acte authentique ; que les notaires ont ainsi manqué à leur devoir d'information et de conseil à l'égard des époux X... qui ignoraient la nature de leur installation sanitaire, son absence de conformité aux normes et l'obligation d'être raccordé au réseau des eaux usées ; que le fait que cette absence de raccordement ne soit pas sanctionnée par les textes est indifférent à cet égard ; que cependant, sur le dommage qui en est résulté pour ces époux, aucun des postes de préjudice qu'ils invoquent (montant des travaux de reprise du réseau et préjudice d'agrément) ne présente un lien de causalité avec la faute retenue, laquelle n'a fait perdre aux époux X... qu'une chance de ne pas avoir fait la vente ou à d'autres conditions ;

1°) ALORS QUE doit être réparé le préjudice qui présente un lien de causalité certain avec la faute ; qu'en retenant que le manquement des notaires à leur devoir d'information et de conseil à l'égard des époux X... en ce qui concerne l'absence de conformité aux normes de l'installation sanitaire et l'obligation d'être raccordé au réseau des eaux usées n'avait pas causé les préjudices dont il lui était demandé réparation tout en constatant que l'un des postes de préjudice allégués correspondait au coût des travaux de reprise du réseau qui devaient être effectués, de sorte que le défaut d'information sur ce point présentait bien un lien de causalité certain avec ce chef de préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.

2°) ALORS en tout état de cause QUE les juges du fond ne peuvent refuser d'indemniser le préjudice dont ils constatent l'existence ; qu'en déboutant les consorts X... de leur demande d'indemnisation à l'encontre des notaires tout en constatant que le manquement des officiers ministériels à leur devoir d'information et de conseil avait fait perdre aux époux X... une chance de renoncer à acquérir le bien litigieux ou de l'acquérir à des conditions plus avantageuses, la cour d'appel, qui a ainsi refusé d'indemniser un préjudice dont elle avait pourtant constaté l'existence, a violé l'article 1382 du code civil.