Community of Agglomeration v. Landowner (Preemption Valuation)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour fixer le prix du terrain appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 20 rue Pleyel-19 boulevard d'Ornano, à la suite de l'exercice de son droit de préemption par la communauté d'agglomération Plaine Commune, l'arrêt attaqué (Paris, 25 septembre 2014) retient, par motifs propres et adoptés, qu'il est particulièrement difficile de donner la valeur du terrain appartenant au syndicat, que les seuls termes pouvant être exploités sont ceux fournis par celui-ci, que, bien qu'il s'agisse d'un quartier différent, la porte de Paris est proche de la tour Pleyel et desservie par le même boulevard, que les termes de comparaison fournis concernent des superficies relativement proches et que l'ensemble des éléments cités souligne que les termes de comparaison présentés par la communauté d'agglomération et par le commissaire du gouvernement ne sauraient être pris en compte dans la mesure où ils concernent, ainsi que l'a souligné le premier juge, des biens de valeur indiscutablement moins grande et sans perspective ;

Qu'en statuant ainsi, sans examiner, même succinctement, les éléments de comparaison proposés par la communauté d'agglomération, dont certains l'étaient pour la première fois devant elle, et sans répondre aux écritures de celle-ci contestant précisément la pertinence des éléments de comparaison retenus par le premier juge, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 20 rue Pleyel-19 boulevard d'Ornano aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la communauté d'agglomération Plaine Commune

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir fixé au prix de 240.000 €, soit 1.200 €/m2, la valeur du bien appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 20 rue Pleyel et 19 Boulevard d'Ornano à Saint Denis,

AUX MOTIFS PROPRES QUE "la promesse présentée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la déclaration d'intention d'aliéner s'élevait à 600.000 €, soit 3.000 € le m2 ;

Considérant que la communauté d'agglomération a exercé son droit de préemption en proposant 70.000 €, Soit 350 € le m2 ;

Considérant que le Commissaire du Gouvernement a repris l'offre de la Mairie ;

Considérant que le premier juge a par le jugement entrepris fixé le prix à 240.000 €, retenant ainsi un prix de 200 € le m2 ;

Considérant que la Communauté d'agglomération, appelante, demande à la Cour de fixer l'indemnité à 350 € le m2 correspondant à son offre initiale ;

Considérant que le Commissaire du Gouvernement a conclu au maintien de cette offre ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires a repris ses demandes initiales dans le corps de ses écritures, pour finalement solliciter la confirmation du jugement ;

Considérant que le procès-verbal de transport, qui n'est pas contesté dans son contenu, souligne que l'emplacement préempté est situé dans le quartier du Carrefour Pleyel, au pied de la tour Pleyel ; qu'il s'agit d'un quartier en mutation où se côtoient des immeubles neufs de bureaux, des immeubles et pavillons anciens, de nombreux cafés et des "fast-food" ;

Considérant que le métro et l'autoroute sont tous proches ;

Considérant que le terrain est de belle forme rectangulaire ; que le terrain est entretenu ;

Considérant que les seules remarques faites par le juge de l'expropriation en défaveur du terrain sont la présence d'un appentis à démolir et d'une clôture dont la porte est rouillée ; qu'il s'agit d'éléments négligeables ;

Considérant que la parcelle considérée dispose d'un emplacement exceptionnel situé à l'angle de deux voies ;

Considérant que la Ville de Saint-Denis est en pleine expansion ; qu'elle comprend 3 gares de SNCF, 2 lignes de RER, la ligne 13 du métro avec quatre stations dont une au Carrefour Pleyel le Tramway et les lignes de bus, le périphérique et l'autoroute ; que les voies de transport collectif sont en cours de prolongation et d'amélioration ; qu'elle est active économiquement ;

Considérant que le quartier Pleyel est un quartier d'affaires, de bureaux et de petits commerces associés (bar, restauration rapide,...) qui le rendent vivant et actif, ce qui le rapproche, au niveau de la valeur du sol, du centre-ville ;

Considérant que l'ensemble de ces éléments souligne que les termes de comparaison présentés par la Communauté d'Agglomération et par le Commissaire du Gouvernement ne sauraient être pris en compte dans la mesure où ils concernent, ainsi que l'a souligné le premier Juge, des biens de valeur indiscutablement moins grande et sans perspective ;

Considérant que sur la superficie le syndicat des copropriétaires fait valoir que son terrain est d'une belle superficie, l'appelante faisant valoir de son côté qu'il convient d'en tirer une valeur au m2 moindre ;

Mais considérant que, sur ce dernier point, il convient de rappeler que d'une part si la valeur d'un bien très important en superficie a une valeur moindre au m2, en raison notamment de l'étroitesse du nombre d'acquéreurs potentiels pouvant offrir la totalité du prix, et que d'autre part si la valeur d'un bien trop exiguë est également affectée en raison de la difficulté ou du coût que nécessite une utilisation rationnelle d'un espace restreint, il convient de relever qu'en l'espèce le bien concerné, d'une superficie de 200m2 , n'est pas concerné par ces modifications de valeur ;

Considérant qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris"

ET, AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES, QUE "Le bien appartenant au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 20 me Pleyel et 19 Boulevard d'Omano à Saint Denis se trouve à proximité de la Tour Pleyel.

Il convient de relever tout d'abord que les termes de comparaison fournis par les parties ne sont pas situés dans le même secteur.

En effet, les trois jugements évoqués par la Communauté Plaine Commune sont relatifs à des biens se trouvant dans le quartier du Port, très dégradé. Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 20 rue Pleyel et 19 Boulevard d'Ornano à Saint Denis quant à lui cite trois ventes concernant des immeubles situés Passage Haguette et Boulevard Marcel Sembat, près de la Porte de Paris. Enfin le Commissaire du Gouvernement mentionne 5 ventes relatives à des biens situés Avenue du Président Wilson, rue Montjoie et Chemin du Cornillon dans le quartier de la Plaine, étant indiqué que trois de ces termes ne sont absolument pas comparables, les superficies s'échelonnant de 3.852 à 39.648 m2.

Il est donc particulièrement difficile de donner la valeur du terrain appartenant au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 20 me Pleyel et 19 Boulevard d'Ornano à Saint Denis.

Les seuls termes pouvant donc être exploités sont ceux fournis par le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 20 rue Pleyel et 19 Boulevard d'Ornano à Saint Denis. En effet bien qu'il s'agisse d'un quartier différent, la Porte de Paris, celle-ci est proche de la Tour Pleyel, et desservi par la même boulevard Anatole France. De plus, ces lieux sont tous deux très bien desservis par les transports et situés de part et d'autre de l'autoroute A 86. Enfin, les termes de comparaison fournis concernent des superficies relativement proches, de 475 à 623 m2.

Il échet en conséquence de prendre en compte ces comparatifs, pour des ventes intervenues du 30 avril 2002 au 18 octobre 2010, dans une fourchette de prix de 633,82 à 1.894,55 euros, soit une moyenne de 1139,90 Euros, en la majorant de 5 % pour tenir compte de l'augmentation des prix de l'immobiliers sur la période récente, ce qui donne une valeur de de 1.196,895 Euros, arrondie à 1200 euros.

Le décompte s'établit donc de la manière suivante

200 m2 x 1200 euros 240.000 euros".

ALORS, D'UNE PART, QUE selon les articles L. 13-15 du code de l'expropriation et L. 213-4 du code de l'urbanisme le juge de l'expropriation doit déterminer la date de référence qu'il retient pour apprécier l'usage effectif du bien préempté ; qu'en omettant de déterminer la date de référence qu'il retenait pour apprécier l'usage effectif du terrain, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard desdits articles, ALORS, D'AUTRE PART, QUE selon les articles L.13-16 du code de l'expropriation et L. 213-4 du code de l'urbanisme le juge de l'expropriation doit préciser, dans sa décision, les données du marché immobilier local sur lesquelles il se fonde pour estimer la valeur du bien préempté ; qu'en omettant de préciser les données du marché immobilier local sur lesquelles elle se fondait pour retenir que le bien préempté avait un prix de 240.000 €, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard desdits articles,

ALORS, ENCORE, QUE le juge est tenu de répondre aux conclusions des parties de nature à influer sur la solution du litige ; que dans ses conclusions d'appel la communauté d'agglomération faisait valoir que les 3 ventes sur lesquelles s'était fondé le tribunal n'étaient pas pertinentes puisque les trois éléments comparatifs, correspondant aux trois ventes, figuraient sur une liste dont l'origine était inconnue et que cette liste ne mentionnait ni la description des biens ni les références de publication au bureau des hypothèques, qu'elles avaient été retenues avec un prix intégrant la TVA alors que les expropriations étaient exonérées de TVA, que les trois mutations retenues par le juge de l'expropriation faisaient donc ressortir un prix moyen de 953,07 € HT, et non de 1.139,90 € TTC puisque que la superficie d'un des biens ayant fait l'objet d'une vente (terrain du 8 boulevard Marcel Sembat) développait 750 m2 et non 533 m2, ce qui avait pour résultat que la vente s'était véritablement effectuée sur la base du prix unitaire de 1.346,40 € TTC soit 1.125,75 € HT, que les actes de vente des parcelles sises Passage Haguette faisaient état d'un unique permis de construire accordé pour la création de 2.636 m2 de SHON sur les deux terrains, ce qui expliquait que le prix unitaire des deux terrains ait été élevé ; que s'agissant de la référence du terrain situé 8, rue Marcel Sembat, un permis de construire avait été délivré pour 2.873 m2 de SHON, et que les trois terrains retenus par le juge de l'expropriation se situaient en plein coeur de ville tandis que le quartier Pleyel était un quartier d'affaires ; que le bien immobilier préempté était inclus dans la zone UPm tandis que les trois terrains étaient compris dans la zone UA ; que le syndicat des copropriétaires n'avait jamais apporté la preuve de ce que les trois mutations retenues par le tribunal portaient effectivement sur des terrains à bâtir et que c'était donc à tort que le jugement avait retenu une majoration de 5% ; qu'en omettant de répondre à ce moyen déterminant la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,

ALORS, DE PLUS, QUE l'insuffisance de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que dans ses conclusions d'appel la communauté d'agglomération proposait à titre d'éléments de comparaison 5 ventes pour l'estimation de la valeur du bien préempté, qu'elle s'était prévalue de trois termes de références, soit un jugement n° 08/192 du 29 janvier 2009 du juge de l'expropriation de Bobigny fixant le prix au m2 d'un terrain situé 2/4 rue Brise Echalas à Saint Denis, à 300 €, un jugement n° 09/0096 du 16 décembre 2009 du juge de l'expropriation de Bobigny fixant le prix au m2 d'un terrain situé 2/4 rue Brise Echalas à Saint Denis, à 400 €, et un jugement n° 09/00145 du 10 mars 2010 du Juge de l'expropriation d Bobigny fixant le prix au m2 d'un terrain situé 8 impasse Trézel à Saint Denis, à 380 € ; qu'elle s'était également prévalue de deux nouvelles cessions à savoir la vente du 18 aout 2011 (prix unitaire 99,70 €/m2) et celle du 22 décembre 2009 (prix unitaire 130 €/m2) pour un terrain qui se trouvait à proximité immédiate de la parcelle préemptée et qu'au regard de ces éléments elle avait proposé un prix unitaire de 350 €/m2 ; que le commissaire du gouvernement avait considéré que ses références pouvaient être acceptées ; que la communauté d'agglomération avait donc soutenu que l'ensemble de ces mutations permettait assurément d'étayer le prix unitaire de 350 €/m2 tandis que le prix de 1.140 €/m2 retenu par le juge de l'exportation était excessif ; qu'en se bornant à indiquer que ces ventes portaient sur des « biens de valeur indiscutablement moins grande et sans perspective » la cour d'appel qui a statué par motifs abstraits et généraux sans répondre aux conclusions de la communauté d'agglomération n'a pas motivé sa décision, en violation de l'article 455 du code procédure civile,

ALORS, ENFIN, QUE les juges du fond ne peuvent, pour estimer la valeur du terrain préempté, prendre en considération sa vocation future ou des éléments de valeur futurs ; qu'en fixant le prix du terrain préempté au regard des perspectives qu'il avait, compte-tenu de ce qu'il était situé au sein d'un quartier en mutation, dans une ville en pleine expansion du fait notamment du développement futur des voies de transport collectif, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des éléments de valeur futurs a violé les articles L. 13-15 du code de l'expropriation et L. 213-4 du code de l'urbanisme.