Landlord v. Tenant: Procedural Irregularity in Consideration of Pleadings

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu les articles 16 et 748-3 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 mai 2014), que, selon bail conclu le 1er juillet 2008 avec le cautionnement solidaire de Mme X..., M. Y... a loué un local à usage commercial à la société Kermola ; que, le 31 juillet 2012, après dissolution de la société locataire le 31 décembre 2009, M. Y..., se prévalant d'une occupation des lieux sans droit ni titre par Mme X..., lui a délivré une sommation de déguerpir puis l'a assignée en acquisition de la clause résolutoire et expulsion ;

Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt que la cour d'appel s'est prononcée au visa de conclusions de l'intimée signifiées le 31 mars 2014 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le message de l'avocat de l'intimée, adressé par voie électronique le 31 mars 2014 au greffe de la cour d'appel et en copie au conseil de l'appelant qui en a contesté la régularité, ne comportait aucune mention relative à de nouvelles conclusions dont il annonçait le dépôt et dont la signification a été contestée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, après avoir dit que la cession de bail consentie entre la société Keloma et Mme X... était irrégulière et inopposable à M. Y..., cependant dit que M. Y... n'établissait pas que Mme X... était occupante sans droit ni titre, et d'avoir confirmé en conséquence, dans les limites de l'appel opposant M. Y... à Mme X... l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny le 14 janvier 2013, et débouté M. Y... de ses demandes tendant à voir constater que Mme X... était occupante sans droit ni titre du local commercial situé 2, boulevard Eugène-Decros aux Lilas (Seine Saint-Denis) et de ses demandes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité forfaitaire au titre du dépôt de garantie, en se prononçant au visa des conclusions de Mme X... du 31 mars 2014 ;

1°) ALORS QUE la cour d'appel ne peut statuer que sur les dernières conclusions régulièrement déposées et notifiées par les parties ; qu'en l'espèce, en se fondant, pour débouter M. Y... de l'ensemble de ses demandes, sur les conclusions de Mme X... en date du 31 mars 2014, lesquelles n'avaient pourtant été ni déposées au greffe ni notifiées à M. Y..., la cour d'appel a violé les articles 455, 748-3, 906 et 954 du code de procédure civile, ensemble les articles 5 et 6 de l'arrêté du 30 mars 2011 relatif à la communication par voie électronique dans les procédures avec représentation obligatoire devant les cours d'appel ;

2°) ALORS en tout état de cause QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en se fondant, pour débouter M. Y... de l'ensemble de ses demandes, sur les conclusions de Mme X... en date du 31 mars 2014, lesquelles n'avaient pourtant pas été notifiées à M. Y..., la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION subsidiaire

M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la cession de bail consentie entre la société Keloma et Mme X... était irrégulière et inopposable à M. Y..., d'avoir cependant dit que M. Y... n'établissait pas que Mme X... était occupant sans droit ni titre, et d'avoir confirmé en conséquence, dans les limites de l'appel opposant M. Y... à Mme X... l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny le 14 janvier 2013, et débouté M. Y... de ses demandes tendant à voir constater que Mme X... est occupante sans droit ni titre du local commercial situé 2, boulevard Eugène-Decros aux Lilas (Seine Saint-Denis) et de ses demandes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité forfaitaire au titre du dépôt de garantie, en se prononçant au visa des conclusions de Mme X... du 31 mars 2014 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le 1er juillet 2008, M. Y... a donné à bail à la SARL Keloma un local commercial situé 2, boulevard Eugène Decros aux Lilas (Seine Saint-Denis) pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 12.500 euros, révisable à chaque période triennale en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction ; que le contrat stipulait qu'il était interdit au preneur de céder son droit au bail « sans accord écrit du bailleur » ; que Mme Angélique X... s'est constituée caution solidaire des dettes de locataire à hauteur de la somme de 112.500 euros ; que la société Keloma a été dissoute par une décision de l'assemblée générale extraordinaire du 31 décembre 2009 et que le même jour, les opérations de liquidation ont été clôturées, que pourtant cette société a cédé son droit au bail à Mme X... le 1er février 2010 ou le 1er octobre 2010, sans l'accord préalable de M.

Y..., de sorte que cette cession était irrégulière et inopposable au bailleur ; qu'il apparaît cependant que le conseil de M. Y..., agissant pour le compte de celui-ci, avait adressé à la société Keloma le 15 mai 2012 un courrier relatif à la révision triennale du montant du loyer puis que le 23 mai 2012, il avait adressé cette fois à Mme X... une correspondance avec le même objet, faisant « part du calcul du nouveau loyer concernant le local dont vous êtes locataire aux Lilas (93260) au 2, boulevard Eugène Decros (bail signé le 1er juillet 2008) » ; que ce courrier du 23 mai 2012 montre que M.

Y... a accepté au moins tacitement de poursuivre l'exécution du bail avec Mme X... en lui proposant d'appliquer la clause de révision triennale du loyer prévue dans le contrat du 1er juillet 2008 ; que d'ailleurs, dans ses propres conclusions, M. Y... relève une attitude ambivalente puisqu'il se prévaut certes de l'absence de tout lien contractuel avec Mme X..., il n'en sollicite pas moins à l'encontre de celle-ci, seule intimée, l'application des dispositions du bail ; qu'ainsi, M. Y... écrit dans les motifs de ses conclusions qu'il n'y a eu aucune cession du droit au bail mais qu'il explique à l'opposé qu'il « convient d'exécuter la clause résolutoire » contre l'occupante actuelle et « conformément aux dispositions contractuelles » de dire « que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité forfaitaire et irréductible » ; que pareillement, dans le dispositif desdites conclusions, M.

Y... demande de « constater que Mme X..., dépourvue de tout droit, se maintient dans les lieux sans droit ni titre », tout en sollicitant dans le même élan de « voir constater (¿) acquise la clause résolutoire insérée dans le bail (¿) » ; qu'ainsi, M. Y... ne rapporte pas la preuve de ce que Mme X... est occupante sans droit ni titre du local à usage commercial dont il est propriétaire et qu'il convient de confirmer l'ordonnance entreprise et de débouter l'appelant de ses demandes visant à tirer les conséquences de cette prétendue occupation sans droit ni titre ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ne peut être contesté que le bailleur a manifestement accepté tacitement la cession du contrat de bail au bénéfice de Mme Angélique X... ; qu'en effet, d'une part, celle-ci s'est portée caution de la SARL Keloma dès la signature du contrat de bail en date du 1er juillet 2008, à hauteur d'un montant de 112.500¿ ; que d'autre part, Mme X... a établi les chèques pour le règlement des loyers et des charges, à compter de la cession intervenue le 1er octobre 2010 jusqu'à ce jour ; que par ailleurs, la lettre recommandée en date du 23 mai 2012 notifiant la révision triennale du loyer et l'augmentation du montant du dépôt de garantie est adressée à Mme Angélique X..., étant précisé que cette dernière avait précédemment sollicité du bailleur l'autorisation de céder son bail le 17 février 2012 ; qu'enfin, les factures d'eau de la société Veolia sont libellées au nom de l'enseigne Nephty's, accolé au nom de X... ; que M. Jean-Jacques Y... sera donc débouté de ses demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, prononcer l'expulsion de sa locataire et la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation ; que le juge des référés n'est pas compétent pour octroyer des dommages et intérêts ; que les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 808 et 809 du code de procédure civile ;

ALORS QUE la cession d'un bail commercial conclue par une société preneuse ayant perdu sa personnalité morale est affectée de nullité absolue et ne peut par voie de conséquence faire l'objet d'une quelconque acceptation tacite ultérieure par le bailleur ; que dès lors, en retenant, pour débouter M. Y... de l'ensemble de ses demandes, que ce dernier avait accepté tacitement la cession du contrat de bail conclue entre la société Keloma et Mme X... et avait ainsi accepté de poursuivre l'exécution du bail avec cette dernière, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ladite cession n'avait pas été conclue alors que la société Keloma était dépourvue de toute personnalité morale, et partant, de toute capacité de jouissance, ce qui était de nature à empêcher toute acceptation tacite ultérieure de la cession par M. Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard des articles 1108 et 1844-8 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION subsidiaire

M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la cession de bail consentie entre la société Keloma et Mme X... était irrégulière et inopposable à M. Y..., d'avoir cependant dit que M. Y... n'établissait pas que Mme X... était occupant sans droit ni titre, et d'avoir confirmé en conséquence, dans les limites de l'appel opposant M. Y... à Mme X... l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny le 14 janvier 2013, et débouté M. Y... de ses demandes tendant à voir constater que Mme X... est occupante sans droit ni titre du local commercial situé 2, boulevard Eugène-Decros aux Lilas (Seine Saint-Denis) et de ses demandes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité forfaitaire au titre du dépôt de garantie, en se prononçant au visa des conclusions de Mme X... du 31 mars 2014 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le 1er juillet 2008, M. Y... a donné à bail à la SARL Keloma un local commercial situé 2, boulevard Eugène Decros aux Lilas (Seine Saint-Denis) pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 12.500 euros, révisable à chaque période triennale en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction ; que le contrat stipulait qu'il était interdit au preneur de céder son droit au bail « sans accord écrit du bailleur » ; que Mme Angélique X... s'est constituée caution solidaire des dettes de locataire à hauteur de la somme de 112.500 euros ; que la société Keloma a été dissoute par une décision de l'assemblée générale extraordinaire du 31 décembre 2009 et que le même jour, les opérations de liquidation ont été clôturées, que pourtant cette société a cédé son droit au bail à Mme X... le 1er février 2010 ou le 1er octobre 2010, sans l'accord préalable de M.

Y..., de sorte que cette cession était irrégulière et inopposable au bailleur ; qu'il apparaît cependant que le conseil de M. Y..., agissant pour le compte de celui-ci, avait adressé à la société Keloma le 15 mai 2012 un courrier relatif à la révision triennale du montant du loyer puis que le 23 mai 2012, il avait adressé cette fois à Mme X... une correspondance avec le même objet, faisant « part du calcul du nouveau loyer concernant le local dont vous êtes locataire aux Lilas (93260) au 2, boulevard Eugène Decros (bail signé le 1er juillet 2008) » ; que ce courrier du 23 mai 2012 montre que M.

Y... a accepté au moins tacitement de poursuivre l'exécution du bail avec Mme X... en lui proposant d'appliquer la clause de révision triennale du loyer prévue dans le contrat du 1er juillet 2008 ; que d'ailleurs, dans ses propres conclusions, M. Y... relève une attitude ambivalente puisqu'il se prévaut certes de l'absence de tout lien contractuel avec Mme X..., il n'en sollicite pas moins à l'encontre de celle-ci, seule intimée, l'application des dispositions du bail ; qu'ainsi, M. Y... écrit dans les motifs de ses conclusions qu'il n'y a eu aucune cession du droit au bail mais qu'il explique à l'opposé qu'il « convient d'exécuter la clause résolutoire » contre l'occupante actuelle et « conformément aux dispositions contractuelles » de dire « que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité forfaitaire et irréductible » ; que pareillement, dans le dispositif desdites conclusions, M.

Y... demande de « constater que Mme X..., dépourvue de tout droit, se maintient dans les lieux sans droit ni titre », tout en sollicitant dans le même élan de « voir constater (¿) acquise la clause résolutoire insérée dans le bail (¿) » ; qu'ainsi, M. Y... ne rapporte pas la preuve de ce que Mme X... est occupante sans droit ni titre du local à usage commercial dont il est propriétaire et qu'il convient de confirmer l'ordonnance entreprise et de débouter l'appelant de ses demandes visant à tirer les conséquences de cette prétendue occupation sans droit ni titre ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ne peut être contesté que le bailleur a manifestement accepté tacitement la cession du contrat de bail au bénéfice de Mme Angélique X... ; qu'en effet, d'une part, celle-ci s'est portée caution de la SARL Keloma dès la signature du contrat de bail en date du 1er juillet 2008, à hauteur d'un montant de 112.500¿ ; que d'autre part, Mme X... a établi les chèques pour le règlement des loyers et des charges, à compter de la cession intervenue le 1er octobre 2010 jusqu'à ce jour ; que par ailleurs, la lettre recommandée en date du 23 mai 2012 notifiant la révision triennale du loyer et l'augmentation du montant du dépôt de garantie est adressée à Mme Angélique X..., étant précisé que cette dernière avait précédemment sollicité du bailleur l'autorisation de céder son bail le 17 février 2012 ; qu'enfin, les factures d'eau de la société Veolia sont libellées au nom de l'enseigne Nephty's, accolé au nom de X... ; que M. Jean-Jacques Y... sera donc débouté de ses demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, prononcer l'expulsion de sa locataire et la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation ; que le juge des référés n'est pas compétent pour octroyer des dommages et intérêts ; que les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 808 et 809 du code de procédure civile ;

ALORS QUE la cession d'un bail commercial conclue par une société preneuse ayant perdu sa personnalité morale est affectée de nullité absolue et ne peut par voie de conséquence faire l'objet d'une quelconque acceptation tacite ultérieure par le bailleur ; que dès lors, en retenant, pour débouter M. Y... de l'ensemble de ses demandes, que ce dernier avait accepté tacitement la cession du contrat de bail conclue entre la société Keloma et Mme X... et avait ainsi accepté de poursuivre l'exécution du bail avec cette dernière, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ladite cession n'avait pas été conclue alors que la société Keloma était dépourvue de toute personnalité morale, et partant, de toute capacité de jouissance, ce qui était de nature à empêcher toute acceptation tacite ultérieure de la cession par M. Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard des articles 1108 et 1844-8 du code civil.