Lessor's Suit for Lease Termination Defeated by Post-Notice Rent Payment

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 18 avril 2014), qu'après mise en demeure réitérée pour absence de paiement des fermages, M. X... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail à ferme qu'il avait consenti à Mme Y... ;

Attendu que M. X..., fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ que l'acceptation par le bailleur d'un paiement tardif de fermages, fût-elle caractérisée au moment de l'introduction de la demande en résiliation du bail à ferme, ne peut constituer une renonciation à se prévaloir d'un droit acquis par la preuve de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'en retenant, pour dire que la demande en résiliation du bail à ferme n'avait plus de fondement, qu'au jour du dépôt de la requête par le bailleur devant le tribunal paritaire des baux ruraux, la preneuse avait réglé tous les fermages dus, cependant qu'une telle considération était impropre à faire obstacle au droit du bailleur à agir en résiliation du bail à ferme concerné, la cour d'appel a violé les articles L. 411-31 et L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime ;

2°/ que si les motifs de la résiliation doivent être appréciés à la date de la demande, il incombe aux juges du fond de justifier légalement leur décision en recherchant le cas échéant si le paiement tardif éventuellement intervenu à cette date est de nature à priver l'action en résiliation du bailleur de fondement compte tenu des circonstances de l'espèce et, notamment du temps passé entre ce paiement et l'introduction de la demande en justice et de l'existence d'autres incidents de paiement justifiant la résiliation du bail, nonobstant le paiement intervenu ; qu'en se bornant à retenir, pour dire que la demande en résiliation du bail à ferme n'avait plus de fondement, qu'au jour du dépôt de la requête par le bailleur devant le tribunal paritaire des baux ruraux, la preneuse avait réglé tous les fermages dus, sans rechercher si les circonstances de la cause, notamment l'absence de délai passé entre le paiement et l'introduction de la demande en justice par le bailleur et l'existence d'incidents de paiement répétés et dus au fait fautif de la preneuse, n'étaient pas de nature à fonder la demande en résiliation du bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31 et L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime ;

3°/ que le bailleur peut faire résilier le bail à ferme s'il apporte la preuve de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que dès lors qu'elle vise plusieurs défauts de paiement de fermage, une seule mise en demeure demeurée infructueuse pendant trois mois peut justifier la résiliation du bail ; qu'en retenant que le constat de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance n'aurait pas été démontré en l'espèce, après avoir pourtant constaté que le bailleur avait adressé une mise en demeure le 14 janvier 2011 pour absence de paiement des années 2009 et 2010, ce dont il résultait qu'étaient caractérisés plusieurs défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, a violé les textes susvisés ;

4°/ que le bailleur peut faire résilier le bail à ferme s'il apporte la preuve de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que les deux mises en demeure peuvent porter sur une même échéance de fermage ; qu'en retenant que le constat de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance n'aurait pas été démontrée en l'espèce, après avoir pourtant constaté que le bailleur avait adressé une première mise en demeure pour absence de paiement des fermages à compter de 2007 le 9 septembre 2009, qu'il avait renouvelé sa demande par une seconde mise en demeure le 14 janvier 2011 pour absence de paiement des années 2009, 2010 et 2011 et que la preneuse avait payé la somme de 4 074 euros exigible au titre des fermages 2009 et 2010 le 18 août 2011, ce dont il résultait que deux mises en demeure concernant le paiement du loyer de 2009 avaient été adressées par le bailleur à la preneuse et que celles-ci étaient restées infructueuses pendant plus de trois mois, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations au regard des articles L. 411-31 et L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les motifs de la résiliation judiciaire s'apprécient à la date de la demande en justice et constaté qu'au jour de la saisine du tribunal, Mme Y... avait réglé tous les fermages dus, la cour d'appel a pu en déduire, sans méconnaître l'article L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime, qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la résiliation du bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour M. X....

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté monsieur X... de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes de départ sous astreinte et d'expulsion,

AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte de la procédure, et n'est pas contesté, qu'au jour du dépôt de la requête par monsieur Nicolas X... devant le tribunal paritaire des baux ruraux, madame Betty Z... née Y... avait réglé tous les fermages dus ; qu'en conséquence, et ainsi que les premiers juges l'ont précisé, la demande en résiliation du bail à ferme n'a plus de fondement, d'autant que les dispositions de l'article L.461-5 du code rural exige le constat de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, ce qui n'est pas démontré en l'espèce ; qu'en conséquence, en l'absence de défaut de paiement au sens de l'article L.461-5 du code rural, la demande en résiliation du bail ne peut prospérer ; que le jugement du 6 novembre 2012 sera, donc, confirmé à cet égard (arrêt, p. 4),

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des dispositions de l'article L. 461-5 du code rural que le bailleur ne peut faire résilier le bail que s'il rapporte la preuve, notamment, de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que pour entraîner la résiliation du bail à ferme, deux mises en demeure sont nécessaires, sauf si le paiement de deux termes est demandé dans une seule mise en demeure ; que les motifs de la résiliation doivent cependant être appréciés à la date de la demande en justice, le bailleur ne pouvant se prévaloir d'un paiement tardif lorsque celui-ci est intervenu avant l'introduction de l'instance en résiliation ; qu'en l'espèce, monsieur Nicolas X... a adressé une première mise en demeure pour absence de paiement des fermages à compter de 2007 le 09 septembre 2009 ; qu'il a renouvelé sa demande par une seconde mise en demeure le 14 janvier 2011 pour absence de paiement des années 2009, 2010 et 2011 ; qu'il convient toutefois de remarquer que monsieur Nicolas X... ne pouvait exiger le paiement du fermage de l'année 2011 dès le mois de janvier 2011 ; qu'il n'est pas contesté que madame Betty Z... née Y... a payé la somme de 4 074 ¿ exigible au titre des fermages 2009 et 2010 le 18/08/2011, avant le dépôt de la requête, correspondant au calcul du prix du fermage (5t*8ha*51 ¿ = 2 037 ¿) ; qu'elle a en outre payé par avance la somme de 2 226 ¿ supérieure au fermage 2011 avant l'audience de conciliation du 21 novembre 2011, soit la somme totale demandée de 6 300 ¿ ¿ ; que monsieur Nicolas X... sera en conséquence débouté de ¿ l'ensemble de ses demandes (jugement, p. 2),

1°) ALORS, D'UNE PART, QUE l'acceptation par le bailleur d'un paiement tardif de fermages, fût-elle caractérisée au moment de l'introduction de la demande en résiliation du bail à ferme, ne peut constituer une renonciation à se prévaloir d'un droit acquis par la preuve de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'en retenant, pour dire que la demande en résiliation du bail à ferme n'avait plus de fondement, qu'au jour du dépôt de la requête par le bailleur devant le tribunal paritaire des baux ruraux, la preneuse avait réglé tous les fermages dus, cependant qu'une telle considération était impropre à faire obstacle au droit du bailleur à agir en résiliation du bail à ferme concerné, la cour d'appel a violé les articles L. 411-31 et L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime ;

2°) ALORS, D'AUTRE PART ET SUBSIDIAIREMENT, QUE si les motifs de la résiliation doivent être appréciés à la date de la demande, il incombe aux juges du fond de justifier légalement leur décision en recherchant le cas échéant si le paiement tardif éventuellement intervenu à cette date est de nature à priver l'action en résiliation du bailleur de fondement compte tenu des circonstances de l'espèce et, notamment du temps passé entre ce paiement et l'introduction de la demande en justice et de l'existence d'autres incidents de paiement justifiant la résiliation du bail, nonobstant le paiement intervenu ; qu'en se bornant à retenir, pour dire que la demande en résiliation du bail à ferme n'avait plus de fondement, qu'au jour du dépôt de la requête par le bailleur devant le tribunal paritaire des baux ruraux, la preneuse avait réglé tous les fermages dus, sans rechercher si les circonstances de la cause, notamment l'absence de délai passé entre le paiement et l'introduction de la demande en justice par le bailleur et l'existence d'incidents de paiement répétés et dus au fait fautif de la preneuse, n'étaient pas de nature à fonder la demande en résiliation du bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31 et L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime ;

3°) ALORS, DE PLUS, QUE le bailleur peut faire résilier le bail à ferme s'il apporte la preuve de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que dès lors qu'elle vise plusieurs défauts de paiement de fermage, une seule mise en demeure demeurée infructueuse pendant trois mois peut justifier la résiliation du bail ; qu'en retenant que le constat de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance n'aurait pas été démontré en l'espèce, après avoir pourtant constaté que le bailleur avait adressé une mise en demeure le 14 janvier 2011 pour absence de paiement des années 2009 et 2010, ce dont il résultait qu'étaient caractérisés plusieurs défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, a violé les textes susvisés ;

4°) ALORS, ENFIN, QUE le bailleur peut faire résilier le bail à ferme s'il apporte la preuve de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que les deux mises en demeure peuvent porter sur une même échéance de fermage ; qu'en retenant que le constat de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance n'aurait pas été démontrée en l'espèce, après avoir pourtant constaté que le bailleur avait adressé une première mise en demeure pour absence de paiement des fermages à compter de 2007 le 9 septembre 2009, qu'il avait renouvelé sa demande par une seconde mise en demeure le 14 janvier 2011 pour absence de paiement des années 2009, 2010 et 2011 et que la preneuse avait payé la somme de 4 074 ¿ exigible au titre des fermages 2009 et 2010 le 18 août 2011, ce dont il résultait que deux mises en demeure concernant le paiement du loyer de 2009 avaient été adressées par le bailleur à la preneuse et que celles-ci étaient restées infructueuses pendant plus de trois mois, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations au regard des articles L. 411-31 et L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime.